Эксперт: «Государство должно регулировать минимальные цены на жилье»

Читать в полной версии

— Максим, недавно застройщики ответили на инициативу губернатора о том, чтобы запретить продажи квартир в домах,недостроенных на 50%, и предложили изначально перед получением разрешения на строительства доказывать свою финансовую состоятельность. Как вы считаете, это правильно?

Это не предложение, а уже принятая поправка в федеральный закон 214, которая вступает в силу с 1 марта 2016г. Там прописаны рамки и критерии: сколько денежных средств для какого объекта должен показать застройщик. Установлено, что необходимо «задекларировать» 5% от трат на площадь строительства конкретного объекта, исходя из минимальной рыночной стоимости 1 кв. м. Ее устанавливает Минстрой РФ. Доказывать состоятельность можно разными способами: непосредственно выписками со счетов,банковскими гарантиями, имуществом, дополнительной капитализацией и т.д.

— Почему такой маленький процент обеспечения?

Сегодня рынку нужна чистка. Тут правительство, как мне кажется, использует лояльную меру. Если радикально «рубить с плеча»,это обвалит рынок. А так — даст возможность развиваться перспективным компаниям.

— Как вы относитесь к идее, чтобы застройка велась в четком соответствии с Генпланом?

Положительно. Если следовать Генплану, город будет правильно развиваться. Нужен просто контроль со стороны властей, который раньше был не жесткий. Сейчас многие застройщики, которые действительно хотят на этом рынке развиваться, вносят свои предложения по проектам планировок участков. Некоторые из них уже утверждены.

— Вы уже упомянули о том, что рынку нужна чистка. Сейчас для застройщиков наступили непростые времена. Какая-то чистка уже идет? Вы можете назвать конкретные примеры: уходят ли с рынка слабые игроки?

Пока это наглядно выражается состоянием строительных площадок. Если на объекте нет активности, значит, у компании проблемы с финансированием. Это первый сигнал, на который стоит обращать внимание. Этот тренд заметен и в слабых, и в сильных компания. Некоторые краснодарские компании испытывают финансовые трудности, которые зачастую ведут к неминуемому банкротству. Насчет слабых игроков, приведу вам очень распространенный пример. Собственник, имеющий земельный участок,делает проект жилого комплекса. К нему приходит компания и предлагает купить землю и проект. Но не за деньги, а за квадратные метры в этом же доме. Этот застройщик получает разрешение на строительство, берет средства дольщиков. Но рынок бывает нестабильный, и он сталкивается с тем, что спрос падает. Он срывает сроки, дольщики возмущаются. И тогда эта компания демпингует. В результате сейчас мы видим много таких компаний. А это потенциально новая волна обманутых дольщиков, если они будут продолжать в том же духе. К тому же ряд застройщиков поднимает комиссионные агентствам недвижимости. В среднем всегда по городу они составляли 3%. А сейчас, бывает, доходят до 5-10%. Этим ломают рынок услуг в сфере недвижимости.

— Как демпинг выглядит сегодня — о каких суммах идет речь?

Считайте сами. Сейчас строительство 16-ти этажного дома в среднем составляет 28 тыс. руб. за 1 кв. м. И это стоимость без учета затрат на земельный участок, сети, содержание службы заказчика, страхования и т.д. Вместе со всеми перечисленными расходами получается сумма не менее 34-35 тыс. руб. Как можно при такой себестоимости продавать за 28 тыс. руб., как это делают «серые застройщики», и почему это не вызывает сомнения у людей, которые покупают? Мне этого не понять. Почему люди готовы идти на такой риск.

— Видимо, все гонятся за количеством продаж, ведь на рынке явно ощущается снижение спроса.

Спрос в целом не упал. Рынок по-прежнему «жив» и с ним можно работать. И было бы корректнее говорить не о понижении спроса,а о конкурентной борьбе между определенными застройщиками: «серые застройщики» переманивают покупателей неправдоподобно выгодными ценами. В результате крупные компании со стабильной финансовой базой и ценовой политикой сталкиваются с проблемами.

Мы вообще против демпинга. Я считаю, что на стройрынке государство должно регулировать минимальные рыночные цены на жилье. Потому что если этого не будет, вырастет риск обманутых дольщиков.

— То есть в целом вы не склонны полагать, что рынок рухнет. О какой-то стагнации можно говорить в перспективе или все идет более-менее нормально?

Думаю, что некоторые игроки все же уйдут. Сейчас уже есть такая тенденция. У нас в крае около 350 застройщиков. Из них 52компании сейчас подали документы на продление разрешений на строительство. Таким образом уже идет срыв сроков. Вполне возможно, что у них не получится достроить свои дома. И это придется делать добросовестным застройщикам. То есть все это ляжет на плечи администрации и тех компаний, которые останутся на рынке.

— Вам, например, такое «наследие» насколько бы хотелось принимать?

Не хотелось бы абсолютно. Если вовремя принять нужные меры, рынок реабилитируется. Так что для пессимистичных прогнозов еще не время.

— Эксперты выражают мнение, что рынок жилья в Краснодаре уже затоварен. Вы с этим согласны?

Я так не думаю. Краснодар очень перспективный город для развития, и я не согласен с такой позицией. Сюда едут люди, есть миграция. Сейчас нужен просто здоровый рынок с хорошей конкуренцией, качественным жильем и отсутствие панического демпинга.

— Какие в целом сегменты жилья сейчас наиболее перспективны для застройщиков? Где продажи идут активнее всего?

Мы как и многие застройщики сейчас в основном ориентируемся на миграционные потоки в край. У нас, например, в 2014 году на мигрантов пришлось около 60% продаж. А этому клиенту нужен комфорт-класс. Кроме того, остается востребованным эконом-класс.

— А из-за кризиса миграционный поток не снизился?

Нет. Сейчас, наоборот, он растет. Время от времени просто направления потока меняются. Возьмем, например, Казахстан. Оттуда сейчас наблюдается большой поток мигрантов. У них же там доллары в широком обороте. Естественно, что в связи с валютной ситуацией они готовы приезжать сюда и покупать комфортное жилье.

— Не секрет, что мигранты из средней Азии часто приезжали в Краснодар «на заработки» и работали в основном на стройках. Сейчас из-за ослабления рубля наблюдается их отток. Это как-то повлияло на дефицит рабочих на стройрынке?

Сейчас мы видим большой поток мигрантов из Украины. Я недавно общался с подрядными организациями, которые работают на рынке Краснодара. Они рассказывают, что украинцы немного демпингуют. Здесь тоже есть свои нюансы. В целом предложение рабочих рук сейчас на рынке большое: темпы строительства многих компаний замедлились, количество вакансий сокращается. И чтобы получить новый заказ, подрядные организации готовы даже снижать цены на свои услуги.

Актуальные вопросы и перспективы развития жилищного рынка на Юге РФ будут обсуждаться в рамках деловой программы VI Международной выставки недвижимости "Ярмарка жилья", которая пройдет в Краснодаре 18-20 марта в ВКК "Экспоград Юг". В рамках деловой программы выставки состоится пленарное заседание «Развитие рынка недвижимости: как ответить на новые вызовы». Партнером мероприятия выступает компания "КраснодарЭКСПО". С 18 по 20 марта в краснодарском выставочно-конгрессном комплексе «Экспоград Юг» также пройдет первая выставка коммерческой недвижимости REEK.