Дефицит инфраструктуры на краю Петербурга сбивает стоимость жилья в два раза
На первичном рынке жилья покупатели квартир и строительные компании преследуют, с одной стороны, идентичные, а с другой — совершенно разные цели. Одновременно стремясь к наибольшей для себя выгоде от сделки, первые хотят получить цену пониже, а вторые, напротив, повыше. В поисках компромисса и тем, и другим приходится жертвовать частью других параметров продукта — покупаемого или продаваемого. Основной фактор, который влияет на цену, - это местоположение жилого комплекса. РБК с помощью экспертов решил выяснить, какие плюсы и минусы получают клиенты, выбирая проект в обжитых районах города или в городской черте. В частности выяснилось, что уходя подальше от центра города покупатель может сэкономить до 50% от стоимости квартиры, однако близость к городской инфраструктуре гарантирует покупателю в принципе ее наличие, которое не всегда возможно на окраинах.
Подальше уедешь — больше сэкономишь
При прочих равных параметрах жилого проекта — один застройщик, одинаковый класс жилья, одинаковый срок сдачи — разница в стоимости квадратного метра в обжитых районах города и на пригородных территориях начинается от 10 тыс.руб., в редких случаях достигает 25 тыс.руб, оценивает руководитель Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева. В относительном выражении, по мнению заместителя генерального директора "НДВ СПб" Вячеслава Ефремова, стоимость квадратного метра в схожих объектах одного застройщика отличается на 20-25%, а если брать объекты разных компаний, то разница может доходить до 40-50%.
Например, квадратный метр в объекте Setl City "Гринландия" (Мурино) стоит на 30 тыс. руб. дешевле, чем в "РИО" на Дальневосточном проспекте. Покупая жилье от "Норманн" в "Ижора Парке" в Колпино, а не в комплексе "Отличник" на Индустриальном проспекте можно сэкономить 17 тыс. руб. с каждого метра. На 18 тыс. дешевле стоит квадратный метр в "Новом Мурино" от ЦДС по сравнению с их комплексом на Луначарского, 40. Не столь существенна, впрочем, разница между объектами, например, "Строительного треста": метр в "Капитале" в Кудрово всего на 10 тыс. дешевле, чем в "Панораме" на Кондратьевском проспекте.
Мнение застройщика.
Павел Андреев, руководитель Л1:
В черте города почти не осталось участков под застройку, и компании, которые начинают реализовывать проекты на участках из своего земельного банка, сформированного много лет назад, позиционируют данные проекты как уникальные. Фактически у покупателей остается последняя возможность приобрести квартиры в новостройках в черте города. Естественно, такие проекты пользуются спросом. А спрос подстегивает рост цен/
Запоздавшая инфраструктура
Давно функционирующие объекты инфраструктуры — дороги, детские сады и школы, медицинские учреждения, магазины — главный козырь кварталов сложившейся застройки в городской черте. Однако зачастую такая инфраструктура будет перегруженной, что чревато, например, очередями в детские сады, а сама среда проживания не будет отличаться комфортом. Впрочем, в городе в большинстве случаев есть альтернативные варианты как детских садов, так и школ — в пределах пешеходной доступности или нескольких остановок на общественном транспорте. В новых кварталах, напротив, транспортная и социальная инфраструктура может не успевать за темпами строительства по разным причинам (отсутствие данного квартала в бюджетных планах города, длительный процесс передачи объекта от застрощика городу), и чаще всего на первых этапах максимум, который есть у жильцов — один детский сад и одна школа. Как будет решаться вопрос с социальной инфраструктурой в городе, до сих пор неясно — заявления администрации о том, что надо переложить затраты по строительству школ и детских садов на плечи девелоперов законодательного выражения так и не нашли, хотя сильно встревожили участников рынка. Ленобласть, напротив, порадовала застройщиков, пообещав, что в случае регистрации своих дочерних структур в регионе, налоги, поступающие от них, будут частично возвращаться в обмен на объекты социальной инфраструктуры. Впрочем, и эта идея на практике пока не реализована.
Не менее важен и вопрос инженерной и транспортной инфраструктуры. Несмотря на то, что в целом темпы возведения стен новостроек на окраинах и в черте города не отличаются, квартиры в комплексе, строящемся "в чистом поле", ждать, возможно, придется гораздо дольше. "Отсутствие мощностей, безусловно, влияет на временные рамки реализации проекта, так как этап инженерной подготовки участка – это огромный объем работы как с точки зрения финансовых, так и временных ресурсов", - говорит генеральный директор "Ленстройтреста" Александр Лелин. Однако и в черте города реализация проекта может затянуться, если, например, стройка попадет в одну их охранных зон КГИОП — на практике именно с этим ведомством согласования могут растягиваться иногда на несколько лет.
Мнение застройщика.
Александр Лелин, генеральный директор компании "Ленстройтрест":
Еще два-три года назад у девелоперов было какое-то четкое представление о том, как обстоит дело со строительством и проектированием объектов инфраструктуры в микрорайонах с новой застройкой. Сейчас ситуация и в городе, и в области такова, что этого понимания нет. Нет законодательной базы и процедур передачи построенных социальных объектов от девелопера администрации. Нет понимания, по какой схеме и вообще будет ли готов город (или область) компенсировать застройщику расходы по социальному строительству. Сейчас все идет к тому, что девелопер будет строить школы, детские сады, поликлиники за свой счет, а расходы будут изначально закладываться в себестоимость жилья.
Семьи выбирают пригород
Различие в характеристиках жилья в городской черте и на окраинах обуславливает и довольно разные портреты покупателей квартир в данных локациях. Заместитель генерального директора по продажам и маркетингу компании "Ленстройтрест" Анжелика Альшаева отмечает, что покупатель в черте города — это семейная пара среднего возраста, с детьми, достатком выше среднего, с автомобилем (или двумя), высшим образованием и стабильной работой. "Портрет потребителя за КАД – в основном молодежь, молодые семейные пары с маленькими детьми, то есть те, кого не смущает транспортная доступность и другие неудобства. Они мобильны, энергичны, покупают квартиру за собственные средства (накопления), часто - с использованием ипотечного кредита, продажи имеющегося жилья на вторичном рынке", - подчеркивает эксперт. Среди покупателей жилья на окраинах меньше инвесторов, добавляет Вячеслав Ефремов, - порядка 10% против 20% в обжитых районах города.
Мнение застройщика.
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург":
Основная мотивация к приобретению жилья за чертой города – это, конечно, более низкая цена. Несмотря на то, что практически все работают в городе, люди приобретают жилье в Ленобласти, потому что оно там дешевле. Так, многие люди готовы переехать за город, если семье нужно увеличить метраж жилой площади (например, родились дети и крайне необходима вторая комната), и реализовать это дешевле за пределами города. Примечательно, что жилье может быть формально в городской черте (к примеру, на окраине в Красносельском районе), а добираться до центра города придется дольше, чем из отдельных локаций в Ленинградской области (допустим, в Кудрово).
Что же в итоге выбрать — жилой комплекс на окраине или точечный дом, возводимый в существующем квартале?
Если есть главная цель — сэкономить, а комфортность проживания, которая заключается и в транспортной доступности, и наличии социальной инфраструктуры могут быть отодвинуты на второй план, тогда ответ очевиден — квартира на окраине или в ближайших районах области, в масштабных проектах комплексного освоения территорий. Однако стоит подготовиться к тому, что сроки создания всей инфраструктуры данного района, даже если они и заявлены как вполне реальные, скажем, в течение года-двух, могут быть увеличены, причем иногда в несколько раз. Впрочем, и квартира к тому времени также подорожает, что немаловажно для покупателей-инвесторов. Если же на первом месте — комфорт и чтобы все социальные блага были в пределах пешеходной доступности, то о дешевой квартире придется забыть. Но приобретая жилье в сложившихся районах стоит учитывать, что несмотря на доступность инфраструктуры, желающих ею пользоваться будет иногда с избытком. Универсального совета нет, все зависит от целей и потребностей каждого отдельного покупателя.