Эксперты предсказали результаты реформы жилищного строительства
С сегодняшнего дня вступили в силу поправки в ФЗ 214, радикально меняющие модель финансирования проектов жилищного строительства. Первоначальная редакция поправок предполагала, что отказаться от долевого финансирования и перейти на эскроу-счета девелоперы должны с 1 июля. Однако строительному сообществу удалось добиться от власти некоторых послаблений. Участники рынка и эксперты рассказали РБК Петербург, в чем конкретно законодатель пошел навстречу бизнесу, каких уступок добиться не удалось и какими могут быть последствия изменения правил игры в отрасли.
Алексей Белоусов, генеральный директор Объединения строителей Санкт-Петербурга:
В результате переговоров Минстрой разработал критерии, при соответствии которым девелоперы могут не использовать эскроу-счета и работать по старой схеме. По прежним правилам смогут работать компании, у которых готовность объектов составляет не менее 30%. Кроме того, не менее 10% жилых и нежилых помещений в этих объектах должны быть проданы по договорам долевого участия (ДДУ). Правило о 10% действует с 1 июля этого года — с сегодняшнего дня компания-девелопер, которая хочет достраивать объект по старым правилам, должна зафиксировать в региональном комитете по строительству, что у нее объем продаж квартир составляет не менее 10%.
Минстрой пошел навстречу строителям и еще в одном аспекте — им позволено сдвинуть срок предъявления документов о 30-процентной готовности объектов на 1 октября 2019 года.
Благодаря этому значительная часть девелоперов, уже продавшая 10% квартир по ДДУ, сможет в течение лета довести готовность объектов до 30% и подать соответствующие документы в комитет по строительству. После этого компания продолжает работать по старым правилам, без использования эскроу-счетов, и уже может продавать квартиры в своих домах. Пока же для тех, кто не подал документы, с 1 июля продажи квартир запрещены.
При этом девелоперы просили, чтобы Минстрой сдвинул сроки по фиксации 30-процентной готовности объектов на декабрь 2019 года. Однако в этом власти не пошли нам навстречу.
Таком образом, с учетом уступок, которые сделали власти, по старой схеме смогут работать не менее 70% петербургских девелоперов. По прежним договорам будут построено около 8-9 млн м2 жилья. На это уйдет около двух лет. Так что ситуация не катастрофичная. Компании, которые должны перейти на работу по эскроу-счетам, успешно ведут переговоры с банками.
В других регионах есть проблемы с переходом на эскроу-счета, потому что у девелоперов, работающих в разных регионах, разная маржинальность проектов. Например, банки (Сбербанк) не готовы финансировать проекты, у которых рентабельность менее 12%. В той же Ленобласти она чаще всего ниже этого уровня. В Петербурге ситуация несколько лучше».
Дмитрий Синочкин, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»:
Помимо упомянутых поправок 30/10 девелоперы также предлагали ввести так называемое постепенное раскрытие эскроу-счетов. Напомню, что использование эскроу-счетов предполагает, что средства дольщиков должны зачисляться на специальный банковский счет, а девелоперы могут получить эти средства только после передачи квартир собственникам.
Во время переговоров с Минстроем девелоперы предлагали поэтапное раскрытие эскроу-счетов, предполагающее постепенный доступ девелоперов к деньгам дольщиков по мере готовности объекта, например, на этапе завершения 30, 50% общего объема строительства. Однако федеральные власти решили, что процесс постепенного раскрытия счетов слишком сложно администрировать, и отказались от предложения застройщиков.
Интересно, что некоторые девелоперы, которые могут работать по ДДУ, готовы перейти на работу по эскроу-счетам. Например, о планах начать работать по новым правилам в ближайшее время заявляли компании «Ленросстрой» и «Стройтрест».
Сами строители сейчас пока не могут сказать, как будут жить дальше. Тем не менее, можно предположить, что стоимость жилья все же повысится на размер процентной ставки банков. Это произойдет постепенно, когда достроенные проекты по ДДУ будут замещаться объектами, построенными на банковские кредиты.
Что касается государства, то его расходы однозначно увеличиваются. Сейчас федеральный центр и региональные власти помогают достраивать проблемные объекты; этим они бы занимались и без реформы. Но при этом государство берет на себя расходы по строительству социальных объектов и дорог. Это те объекты, которыми раньше занимались девелоперы, но в нынешних условиях на создание инфраструктуры у них нет и не будет средств».
Мнения спикеров могут не совпадать с позицией редакции.