Глава LEGENDA: Квартиры на "заКАДье" не дают расти ценам в Петербурге
В последнее время много говорят о том, что Петербург попал в заколдованное строительное кольцо – город, замороженный в центре, на своих границах упирается в неконтролируемую застройку. О том, чем опасно такое развитие ситуации и каких шагов ждут от властей застройщики, РБК поговорило с генеральным директором компании LEGENDA Василием Селивановым.
Многие эксперты оценивают ситуацию с жилой застройкой в Петербурге как тревожную. Что, по-вашему, происходит с городом?
Есть два типа застройки. С одной стороны – то, что сегодня достраивается в пределах «кольца». Это исторически сформированные спальники, а также Приморский район и Юго-Запад – земли, которые когда-то город готовил сам. Там есть дороги, социальная инфраструктура, инженерная подготовка. И там, где была такая градостроительная подготовка со стороны города – все действительно неплохо сложилось.
Но есть новая «среда», которая формируется отдельными застройщиками – проекты комплексного освоения. Эти территории формируются в силу рыночного цинизма по отношению к качеству и потребителю. Задача власти – развивать территории градостроительно и инфраструктурно, а задача застройщика – качественно реализовывать конкретные коммерческие проекты на таких территориях. Но власти до последнего времени пытались в КОТах объединить необъединимое, перекладывая на компании несвойственные им функции, да еще и не прописывая четкие правила игры. Поэтому не удивительно, что «в полях» строятся дома, квартиры успешно продаются, а вот необходимые для жизни квартала инфраструктурные объекты – потом, когда-нибудь, может быть…
Такая бесконтрольная застройка и превращение огромных территорий за КАД в гетто – это большая проблема, которая, наконец, осознана властью. Новый «строительный» вице-губернатор заявил, что он является противником КОТ, и я его поддерживаю. Нельзя перекладывать на застройщиков ответственность за создание градостроительной среды, когда нет продуманных и внятных правил. Выросшие районы многоэтажек без детских садов, без школ, без дорог – это уже факт, и с ним теперь что-то очень трудно будет сделать.
Из-за чего это происходит?
Совершенно верно ведь говорят о цинизме застройщиков. А чего вы хотите? Застройщики – хозяйственные субъекты, а им сегодня экономически задаются такие условия, при которых выживание зависит от масштабирования и сокращения любых качественных характеристик.
Блокирование строительства в городе, которое мы наблюдали все это время, – медвежья услуга. Город заставляет застройщиков идти на окраины, миллиарды уходят на кольцо. Это те инвестиции, от которых Петербург добровольно отказывается. И самое печальное, что за кольцом эти колоссальные средства находят далеко не лучшее применение.
Нельзя отпускать эти миллиарды из города. Просто посмотрите по сторонам, когда едете через ЗСД – простаивают сотни гектаров, а ведь это центр города, где есть инженерная подготовка и существующий генплан предписывал редевелопмент многих из этих зон. Рычаги, которые есть у власти, чтобы начать качественное развитие таких территорий – давно известны и понятны. Самое главное – это желание, а его пока не наблюдается.
Что именно должен делать город, по-вашему?
Город должен задавать параметры и включать регуляторы там, где это нужно. Надо указывать направление развития рынка. У девелопера должна быть свобода только в рамках заданных градостроительных параметров. Ведь когда мы говорим о том, что застройщик делает проект планировки на небольшую территорию, например на два гектара, мы должны понимать, как эти гектары интегрированы в градостроительную матрицу и перспективы развития города.
Самое верное решение – это если город будет самостоятельно готовить участки к торгам, разбивая их на более мелкие лоты и обеспечивая всей инфраструктурой. Разговоры о том, что на это нет средств в бюджете, не убедительны. Цена земли сегодня высока и эти затраты принципиально возвратны. Более того, почему-то вовсе забыт механизм привлечения целевых кредитов под гарантии города для инфраструктурной подготовки земли.
Пока этого не будет – компании продолжат в разы взвинчивать цены на торгах, а потом цинично «выжимать» с земли максимум метров на продажу, экономя на всем – на качестве самого жилья, на благоустройстве, на социальных объектах... Но дайте застройщикам четкие правила игры и переключите фокус их внимания на качество проектов – и власть решит многие свои проблемы, а застройщики – улучшат город.
Можно предположить, что застройщики кровно заинтересованы в сером поясе для того, чтобы иметь какой-то потенциал роста цены, иначе рынок просто остановится?
Нет. Застройщики кровно заинтересованы в развитии. У многих компаний бизнес построен на необходимости поддержания оборотов. Кредиты, мощности, люди – все это требует определенного количества метров в работе. Не получается поддерживать эти объемы в городе – естественно компании ищут, где найти себе более полную загрузку.
А ведь земли серого пояса и центр Петербурга – это действительно неисчерпаемый ресурс. Все это понимают. У города есть все возможности раскрутить этот маховик и любые бюджетные затраты на это будут оправданы. Бюджетный рубль – это как стартер у машины, С помощью его запускается двигатель, а не крутятся колеса. Но до сих пор власть придерживалась тактики откладывания проблем – за два года никакой конкретики никто не услышал, кроме «лозунгов без тезисов» (вроде программы реконструкции центра).
Но ведь освоение центра снизит доступность жилья?
Конечно, предпосылок к снижению цен не будет. Но я не уверен, что она может очень сильно расти, просто рынок перегруппируется, будет по-другому работать. Здесь задача власти найти способы точеной компенсации, адресной помощи, дать «рычаг», например, с помощью ипотеки. Да, сегодня ипотека вроде работает, но надо понимать, что текущие ставки в 13,5-14% годовых – это слишком высоко для эффективного «рычага». Это неподъемно для большинства. На растущем рынке такие ставки «перекрываются» ростом цен, то на стабильном – нет. Ставка по ипотеке не должна превышать 5-6%.
Это, по-вашему, тоже вопрос регулирования?
Да. Любой рынок, у которого длинные циклы, требует очень внимательного и аккуратного регулирования, вдумчивых правил, ответственности всех участников. Как регулируется банковская система? Ни чихнуть, ни моргнуть! А ведь рынок жилищного строительства такой же по капиталоемкости, значению в макроэкономике и социальной значимости.
Жилье должно быть, по-вашему, дешевым?
Мы вечно путаем доступность и дешевизну. Доступность – это способность приобрести. Доступность надо создавать макроэкономическими механизмами.
В Москве по некоторым видам недвижимости цены остановились. Ваши прогнозы по Петербургу? Спрос и цены останутся высокими?
В Петербурге мы долгое время наблюдали сильное расслоение городского предложения и «заКАДья». Но какой бы хороший проект в городе не строился, метр в нем, все-таки, не может стоить в разы дороже, чем на кольце. Есть предел этой разницы и сейчас мы начинаем к нему подходить. Предложение «кольца» не позволяет ценам в городе дальше расти. И одно дело, если бы люди стояли перед выбором: купить в городе «двушку», или за кольцом – но «трешку»? Так нет же! «ЗаКАДье» вообще не ориентировано на семейное проживание, там жесткая ориентация на малогабартиное жилье – студии и «однушки», чем больше – тем лучше. Самое печальное, что через ротацию сделок там происходит высевание социальной среды. Кто-то сейчас купил квартиру, не имея возможности купить дороже. Но он с самого начала относится к этому «счастливому» приобретению как к жилью «ненадолго». А когда появляется семья и подселяются люди «иного» социального круга – человек уже точно выходит на вторичный рынок и переезжает. И кто там остается?
Вы ждете перемен?
Да, мне импонирует озвученные господином Оганесяном позиции. Но теперь нужен шаг вперед. Слишком много времени уже упущено городом, многие проблемы обострились до предела. И КОТы – не единственная проблема. Мы все ждем четких правил игры, системных решений, которые четко определят направления развития города и роль девелоперов в этом процессе.