В центре Петербурга не осталось места для новой промышленности
К такому выводу пришла консалтинговая компания в сфере недвижимости Peterland, которая только что закончила очередное исследование промышленных территорий Петербурга, подлежащих градостроительному преобразованию - редевелопменту. Полученные сведения позволяют скорректировать представления властей и экспертов о реальном состоянии этих территорий и возможностях их развития.
В частности, исследование предоставляет возможность оценить реалистичность предложений чиновников и экспертов, высказанных на серии круглых столов, проведенных РБК Петербург в 2014 году по проблемам, связанным с Генеральным планом города и судьбой промзон.
Полноценных промзон в центре нет
В ходе круглых столов председатель комитета по промышленной политике и инновациям Санкт-Петербурга (КППиИ) Максим Мейксин обнародовал намерение правительства Петербурга отказаться от тотального вывода промышленных предприятий из центральных районов города в пользу развития на существующих там промышленных территориях новой, высокотехнологичной промышленности (подробности здесь). Между тем, согласно данным его же комитета, в перечне 34 действующих промзон нет ни одной не только в центре, но даже в близких к центру районах (ближайшие – на улице Салова; на Ржевке и к западу от Серафимовского кладбища, у северного участка ЗСД).
Согласно исследованию Peterland, помимо официальных промзон, в Петербурге существует 26 обширных территорий (площадью 50 га и более), которые хотя в значительной части еще и заняты промышленными объектами, но в действующем Генплане города предназначены для редевелопмента – большая часть земельных участков а них имеют непромышленное назначение, так что ни реконструировать находящиеся на них промпредприятия, ни строить новые уже нельзя. В соответствии с Генпланом эти территории названы «не соответствующими экономическим, социальным, экологическим и градостроительным условиям их развития и подлежащими градостроительному преобразованию -- редевелопменту» (будем называть их «промзонами» - в отличие от официальных промзон, где допускается развитие промышленности). Общая их площадь составляет примерно 6,1 тыс. га.
В таких «промзонах» Генплан, с учетом внесенных поправок 2008 года, оставил для возможного промышленного развития 2007 га, что составляет 32% от общей площади «промзон». По данным Peterland в центральных районах эта доля в большинстве случаев гораздо меньше: в зоне «Синопская» - 18,3%, в зоне «Леонтьевский мыс – Карповка» - 15%, в зоне «Петровская набережная» - 10%, в зоне «У Кантемировского моста» - 9%, в зоне «Московская-Товарная» - 7,8%, в зоне «Галерная» - 7,5%, в зоне «Петровский остров» - 3,6%. А «промзона» «Новоизмайловская» полностью лишилась промышленных участков.
В то же время в зоне «Адмиралтейская» доля промышленной территорий высока – 62%, но вся она занята «Адмиралтейскими верфями». И в других «промзонах» оставшиеся промышленные площадки заняты действующими предприятиями (такими, например, как «Балтийский завод» на Васильевском острове, ЛМЗ и «Арсенал» на северном берегу Невы и т.п.). Даже когда они переезжают (последний пример – завод «Климов» в зоне «Выборгская») или закрываются, как завод Карла Маркса, их территории застраиваются офисами или жильем.
В результате, как показало исследование, для размещения новых современных высокотехнологичных предприятий в массовом масштабе, как хочет М.Мейксин, больших свободных промышленных территорий в центральных районах Петербурга попросту нет.
Лозунг «промзоны – в промзоны» не реалистичен
Смольный мог бы, конечно, проявить политическую волю и начать обратный процесс – переводить земли в «промзонах» обратно в промышленную категорию. Однако сделать это очень непросто. Причина банальна – пока чиновники и эксперты рассуждают, девелоперы энергично растаскивают территории по кускам. По свидетельству генерального директора Peterland Юрия Зарецкого, почти все непромышленные участки в «промзонах» центра и вблизи него уже приватизированы владельцами заводов или девелоперами и довольно активно застраиваются.
По данным консалтеров, на конец 2014 года редевелопмент уже проведен или осуществляется на территориях, в общей сложности занимающих 9,7% общей площади «промзон» (590 га). Однако в центральных районах эта доля значительно превышает средний уровень. Так в Центральном районе преобразовано уже 24% территорий «промзон», в Петроградском -- 22%, в Выборгском – 25%. В отдельных «промзонах» этих районов доля преобразованной территории доходит до 29%.
Остающиеся еще в промышленном статусе участки «промзон» тоже постепенно застраиваются, поскольку деловые объекты там можно строить без изменения Генплана (все такие участки зонированы как ПД – промышленно-делового назначения). Информацию директора центра экспертиз ЭКОМ Александра Карпова о том, что в последнее время участились просьбы владельцев непромышленных участков перевести их обратно в промышленные, Ю.Зарецкий призывает не переоценивать: «Таких случаев в масштабе города довольно мало и на общую картину они не влияют. Особенно в центральных районах. Более того, поскольку в перспективе на этих территориях заявлен большой объем застройки, в первую очередь, жилой, можно полагать, что доля преобразованной территории в центральных районах в ближайшие годы будет активно расти. Все-таки процессы редевелопмента находятся в начальной стадии - они активизировались лишь со второй половины 2000-х. До этого особой потребности в редевелопменте не было, земли хватало».
Исследование показало таким образом, что поддержанный даже независимыми специалистами лозунг «промзоны – в промзоны», подразумевающий приспособление для новой промышленности еще сохраняющихся в центральных и близких к ним районах обширных территорий, занятых промышленными предприятиями, в действительности мало реализуем.
Остались лишь пятна
Более реалистичным, по-видимому, оказывается представление заместителя генерального директора по градостроительной деятельности ООО «Институт территориального развития» Владимира Аврутина, который считает, что для новой промышленности большие промзоны не нужны, а вполне можно ограничиться небольшими пятнами промышленного назначения. Их в центральных районах еще довольно много. Правда, Ю.Зарецкий не считает даже их серьезным резервом, поскольку они тоже постепенно преобразуются. Так, территория «ГИПХа» на проспекте Добролюбова уже полностью освобождена от промышленности и там строится комплекс зданий Верховного суда РФ. На месте бывшего судоремонтного завода «Редан» на Приморском проспекте компания Setl Group реализует проект «Стокгольм». Планируются жилищные и офисные проекты на территориях предприятий «Эскалатор» на Малом проспекте Васильевского острова, Центральный НИИ материалов на Парадной улице, Институт радионавигации и времени на площади Растрелли, «Пирометр» на Большой Монетной улице, НПП «Буревестник» на Малоохтинском проспекте, и т.д.
Вполне осуществима и идея В.Аврутина повысить «проницаемость» существующих промышленных территорий. Как показало исследование, остающиеся участки ПД в «промзонах» в большинстве случаев не сгруппированы, а распределены по территориям зон небольшими изолированными друг от друга пятнами, так что между ними вполне возможна прокладка улиц и устройство зеленых зон, как это и предлагает сделать В.Аврутин. Что касается устройства там жилых зон, которые по его мнению необходимы для уменьшения маятниковой миграции населения между центром и окраинами, то этим уже активно занимаются девелоперы – 45% из общей площади территорий, подвергшихся преобразованию в «промзонах», застраиваются жильем. Его общий объем оценивается примерно в 5 млн кв. м. и рассчитан приблизительно на 200 тыс. жителей, которым уже не придется ездить с окраин на работу и обратно. Согласно прогнозу Peterland, в ближайшие годы доля жилищной застройки преобразуемых территорий увеличится и будет составлять примерно две трети.
Владимир Грязневич