Загородный рынок Петербурга поставил исторический рекорд
Пандемия, режим самоизоляции и закрытие границ резко увеличили в 2020 году спрос на загородную недвижимость под Петербургом и как следствие — цены на нее. Средний бюджет сделки на покупку коттеджей в комфорт-классе за год вырос почти на 2 млн руб., до 9,5 млн руб. Девелоперы, которые работают на этом рынке, не видят предпосылок для снижения цен и в 2021 году.
Рекордный год
В 2020 году на загородном рынке Петербурга зафиксирован исторический максимум спроса — 10,2 тыс. сделок с коттеджами, участками и таунхаусами. Об этом РБК Петербург сообщили в консалтерском центре «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). По их данным, это почти в два раза выше объема спроса за 2019 год (5,3 тыс. сделок) и на 36-41% превосходит результаты самых успешных лет (2013-2011 гг. — соответственно 7,5-7,3 тыс. лотов).
Рост объемов загородного домостроения отмечают и в правительстве Ленобласти. По итогам 2020 года на территории области было введено 1,121 млн кв. м объектов индивидуального жилого строительства. Впервые в современной истории частных домов в Ленобласти за год было построено больше, чем многоквартирных.
«В структуре продаж за 2020 год сохраняется многолетний тренд роста доли сделок с участками без подряда (90% в спросе). А коттеджи/участки с подрядом и таунхаусы занимают по 5% в объеме продаж. Отметим также рост спроса на лоты с высоким уровнем готовности: например, участки без подряда с коммуникациями и построенные коттеджи», — рассказала Ольга Трошева, руководитель «Петербургской Недвижимости».
В самом популярном сегменте — участки без подряда — в спросе лидируют варианты по цене от 100 до 300 тыс. руб. за сотку (52%) и средним бюджетом сделки 2,3 млн руб. (+0,5 млн руб. за год), на втором месте — низкобюджетные покупки до 100 тыс. руб. за сотку (41% в спросе) и средним бюджетом 0,8 млн руб. (-47 тыс. руб. за год).
«В 2020 году участки без подряда чаще всего приобретали в северных районах области — более половины всех сделок (55%). В целом же, вне зависимости от направления, объем спроса практически равномерно распределился с учетом расстояния от КАД. Покупателей интересовали как участки рядом с Петербургом (до 20 км от КАД), так и варианты 20-40 км от КАД и более дальние расстояния», — добавила Ольга Трошева.
Сокращение предложения
По данным федеральной базы недвижимости от риэлторов Restate.ru, в Ленинградской области средняя цена продажи коттеджей и загородных домов за объект достигла 8,9 млн руб. В случае с коттеджами в 2020 году покупатели чаще всего выбирали объекты класса комфорт (35%) со средним бюджетом сделки 9,5 млн руб. (+1,9 млн руб. за год) и эконом (26%) с бюджетом 5,1 млн руб. (+0,2 млн руб.), отмечают в «Петербургской Недвижимости». Здесь наиболее привлекательными оказались коттеджи в непосредственной близости от города (до 20 км) — 47% и чуть дальше (20-40 км) — 37%. Менее востребованы коттеджи на удалении от Санкт-Петербурга.
По словам Ольги Трошевой, ситуация с предложением на загородном рынке прямо противоположна спросу. «Совокупный объем предложения на конец года составил 15,6 тыс. лотов, что является минимальным уровнем за последние 10 лет. Основу предложения составляют участки без подряда — на их долю в целом на рынке приходится 93% от количества нереализованных лотов», — уточняет эксперт.
Земля подорожала
Генеральный директор ГК Максимум Life Development Игорь Карцев выделяет два фактора, которые повлияют на спрос в этом году. «Первый — рост стоимости территорий под проекты загородной недвижимости, который наблюдался в прошлом году. Владельцы массивов на фоне высокого интереса к земельным участкам в коттеджных поселках стали повышать цены на свои объекты. В результате выкуп земли для инвесторов под строительство новых поселков стал дороже на 30-50%». По его прогнозам, в таких пределах может вырасти и стоимость участков для конечного покупателя в новых коттеджных поселках, которые проходят межевание и выйдут на рынок в нынешнем году. Кроме того, сокращение предложения может быть вызвано тем, что некоторые землевладельцы продолжают ждать дальнейшего роста цен на свои массивы и пока не выставляют их на продажу.
«Другой важный фактор — пандемия. Если ограничения (в первую очередь, закрытые границы) останутся и весной, то уже в марте мы сможем увидеть новый всплеск интереса к загородной недвижимости. В любом случае стоимость земельных участков для покупателей может вырасти в пределах 30-50% по отношению к прошлому году», — рассчитывает Игорь Карцев.
Более сдержанный темп
Принимая во внимание решение о продлении «дачной амнистии» до 1 марта 2026 года и необходимость перевода рабочих и образовательных процессов в онлайн-формат, стоит ожидать сохранения спроса на объекты за пределами города, прогнозирует Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной и загородной недвижимости в Авито Недвижимости. Он отмечает, что рынок загородного жилья все еще полноценно не сформирован. Спрос и цены на такие объекты продолжат увеличиваться и в дальнейшем, однако темпы роста будут более сдержанными.
«Причиной этому выступает большой объем доли неликвидного предложения, которое сохраняется на рынке из-за нередко завышенной оценки стоимости владения. В 2021 средняя цена на приобретение загородной недвижимости вырастет приблизительно на 10%, а стоимость домов, которые будут соответствовать потребностям покупателей, может увеличиться вплоть до 15%», — прогнозирует Дмитрий Алексеев. Эксперт отмечает, что жилье за чертой города все еще обладает некоторыми недостатками, например, недостаточно развитой транспортной и социальной инфраструктурой, что может сдерживать потенциальных покупателей от совершения сделки.