Продажи новостроек в Петербурге в январе упали ниже прогнозов
Итоги продаж квартир в новостройках Санкт-Петербурга в январе 2024 года оказались существенно хуже прогнозов. Как сообщили РБК Петербург в крупных строительных компаниях, снижение количества обращений от потенциальных клиентов доходит до 40%, а продажи почти в два раза ниже прошлогодних. На это повлияли трудности с получением ипотечных кредитов. В конце прошлого года власти подняли первоначальный взнос для льготной ипотеки с 20 до 30%, а в январе крупные банки ввели для девелоперов комиссии за выдачу таких кредитов, что привело к росту цен на квартиры. Мелкие банки с возросшим объемом заявок на ипотеку не справляются — срок рассмотрения заявок и количество отказов значительно выросли, жалуются застройщики.
«Комиссионный» эффект
«Все понимали, что после ужесточения требований к первоначальному взносу и снижения лимита кредита с 12 млн до 6 млн руб. количество обращений у застройщиков сократится на 20-30%. Но по итогам января на фоне введения дополнительных банковских комиссий снижение оказалось даже бóльшим — примерно на 40%», — говорит директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. По его словам, уменьшилось и количество бронирований. «Сейчас потенциальные покупатели понимают, что на них наложены определенные ограничения: или обращение за ипотекой в конкретные банки, или покупка с ипотекой от крупного банка, но с увеличением стоимости квартиры. В итоге, многие покупатели пока не приняли решение и оценивают рынок. Для застройщиков это выливается в падение продаж практически в два раза по отношению к концу прошлого года», — подчеркивает Сергей Терентьев.
На спад повлияло введение комиссий для застройщиков, без уплаты которых Сбербанк с 11 января перестал выдавать ипотеку покупателям новостроек. Размер комиссий составляет от 7,5% до 11,5% от суммы кредита за квартиру, которую его покупатель возьмет в кредит по госпрограмме (льготная, семейная, IT-ипотека и др.). Вслед за Сбербанком комиссии для застройщиков ввели ВТБ, Альфа-банк (суммарно они занимают почти 85% ипотечного рынка в Петербурге и 87% в Ленобласти) и более мелкие банки.
Меньше кредитов
Последствия такого решения уже заметны в статистике кредитных учреждений. По данным сервиса «Домклик», от Сбербанка в январе 2024 года количество ипотечных сделок в Санкт-Петербург на первичном рынке снизилось на 19%, в Ленинградской области — на 15%. В целом по России количество сделок с новостройками упало на 16%.
В январе 2023 года средняя одобряемость выдачи ипотечных кредитов по топ-15 банков в Санкт-Петербурге составила 68,6%, сообщила РБК Петербург заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. По ее данным, это ниже пиковых периодов с повышенным спросом на ипотеку в августе и сентябре 2023 года, когда одобряемость выдачи таких кредитов была на уровне 73,1-74,5%.
Публично о приостановке сотрудничества с лидерами рынка заявили несколько крупных компаний, в том числе лидер российского рынка «ПИК» и ведущий петербургский девелопер Setl Group. Там пояснили, что теперь подают заявки на ипотеку только в те банки, которые не вводили комиссии для застройщиков. Это Банк «Санкт-Петербург», МТС, Совкомбанк, «Уралсиб», «Абсолют», Уральский банк реконструкции и развития и др. Большинство застройщиков согласились на новые условия работы от крупных банков. При этом стоимость квартир подняли пропорционально размеру комиссий. Клиентам предложили выбор — платить больше или подавать заявки в другие банки, которые не вводили комиссии.
«Небольшие банки требуют более полный пакет документов от клиента по сравнению с лидерами рынка. Для клиента это, конечно, не слишком удобно и затягивает процесс одобрения. Поэтому, чаще всего, такие банки клиенты рассматривают как запасной вариант в том случае, если пришли отказы по другим банкам», — пояснил директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Рост отказов
«Пока не все небольшие банки справляются с текущим объемом: мы наблюдаем увеличение срока сделок, сложные согласование сделок, а также множество отказов по кредитам», — признает генеральный директор агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.
«Люди не боятся идти в банки, которые предлагают ипотеку без дополнительных комиссий, но пропускная способность этих банков ограничена. Из-за этого увеличился и срок рассмотрения ипотечных заявок, что также повлияло на результаты застройщиков в январе», — добавляет Сергей Тереньтев.
«Сейчас выше вероятность, что банк может отказать заемщику. Обычно мы отправляем заявки на ипотечный кредит от одного клиента сразу в 5-6 банков. Как, правило положительное решение давали практически все, буквально один банк мог отказать или снизить сумму кредита. После введения новых требований ЦБ к ПДН (показатель долговой нагрузки — ред.) отказать уже могут половина банков, в которые отправляется заявка», — рассказал директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.
Не готовы к росту цен
В ЦДС говорят, что клиентов, готовых идти в банки, берущие дополнительные комиссии от размера кредита единицы. «Конечно, любое повышение стоимости отрицательно влияет на выбор клиента. Однако большое значение здесь имеют цифры: одна и та же квартира в ипотеку от Сбербанка с удорожанием на 5% и без удорожания с ипотекой любого другого банка имеет незначительную разницу в ежемесячных платежах (примерно + 1000 рублей). В связи с этим зарплатные клиенты или клиенты, которым доступны программы лояльности (бонусы, кешбэки и так далее), отдают предпочтение Сбербанку, ВТБ, Альфа-банку и прочим, которые ввели комиссии за выдачу кредитов», — приводит свои доводы Анжелика Альшаева.
«Относительно комиссии банка, только 10-15% клиентов готово к увеличению стоимости квартир, остальные клиенты выбирают те банки, где такого удорожания нет и нет комиссии», — сообщила директор по продажам ГК «Полис» Анастасия Иващенко. По ее словам, увеличилась доля клиентов, которые не могут собрать полноценный первоначальный взнос, и это существенно влияет на объем сделок.
«Люди хотят приобретать квартиры, узнают условия, подают заявки на одобрения кредита в банк, но сроки принятия решения о покупке увеличиваются. При этом инвестиционный спрос продолжает снижаться за счет высоких ставок по депозитам», — констатирует генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» Юлия Ружицкая.
Давать прогнозы, как будет развиваться ситуация, собеседники РБК Петербург не берутся, поскольку рынок находится в стадии трансформации. «Ситуация развивается очень динамично. Какие-то банки вводят комиссию, хотя раньше не предполагали это делать. Другие, наоборот, отказываются от такой практики (на этой неделе Промсвязьбанк заявил об отказе комиссий за ипотеку для застройщиков — ред.). Кажется, что банки тоже ищут выход из ситуации. Никому не нужны полупустые ипотечные центры», — резюмирует Сергей Тереньтев.