Отношения между Смольным и строителями апартов могут измениться
Застройщики апартаментов рассчитывают, что работа градостроительной комиссии в Смольном сможет разблокировать выдачу разрешений на строительство таких проектов в Петербурге. Из-за негласного моратория на согласование объем предложения апартаментов уже сократился на 15% в этом году, подсчитали эксперты.
Единичные проекты
Как ранее сообщал РБК Петербург, в городе действует негласный мораторий на запуск новых проектов апартаментов — количество выданных разрешений на строительство резко сократилось, чиновники приостановили согласования до момента, когда вопрос регулирования этого сегмента рынка решат на федеральном уровне.
Как сообщила на бизнес-завтраке «Последствия изменения правового статуса апартаментов для рынка недвижимости» директор департамента жилой недвижимости Colliers Санкт-Петербург Елизавета Конвей, объем нового предложения на рынке апартаментов Петербурга «серьезно замедлился». Если в 2020 году рынок пополнялся крупными проектами на несколько тысяч лотов, в этом году в продажу выходят только единичные небольшие «бутиковые» проекты с номерным фондом не более 500 юнитов. За первое полугодие 2021 года объем предложения снизился на 15% до 19 тыс. лотов.
«Цифры 2021 года по выводу новых объектов на рынок свидетельствуют о том, что в Петербурге есть запрет на выпуск новых комплексов апартаментов на рынок. По разным причинам девелоперы не могут до конца разработать либо градостроительную документацию, либо получить разрешение на строительство. Немногим девелоперам удалось дойти за разрешения на строительство в данном сегменте. Это те, кто сумел договорится с властями», — говорит генеральный директор ИДК Formula City Юрий Грудин.
Участники рынка надеются, что процесс согласований удастся сдвинуть с мертвой точки за счет запуска работы в Смольном градостроительной комиссии. Как ранее сообщал РБК Петербург, реализация проектов в сфере жилищного строительства в Петербурге с августа 2021 года возможна только после их согласования этой комиссией. Чтобы получать разрешения на строительство, девелоперы должны брать на себя дополнительные обязательства по возведению объектов социальной инфраструктуры.
Возможность взаимодействовать в ручном режиме
«В течение года был мораторий, а сейчас заработала градостроительная комиссия, то есть, в ручном управлении есть возможность взаимодействовать», — отмечает генеральный директор УК Valo Service, председатель экспертного совета по апартаментам РГУД, Константин Сторожев. По его словам, экспертный совет РГУД предложил чиновникам строительного блока Смольного участвовать в работе градостроительной комиссии, которая будет регулировать отчисления на социальные объекты, в том числе – для апарт-отелей.
По словам Константина Сторожева, на днях они получили официальный ответ из Смольного, что их готовы привлекать к такой работе. «Надеемся, что это сделает систему выдачи разрешений более прозрачной», — говорит он.
Как сообщила заместитель директора по перспективному развитию ГБУ «Управление строительными проектами» Анастасия Кузенкова, сейчас у градостроительной комиссии более 70 проектов в работе, 12 из них заявлены как апартаменты, гостиницы и общественно-деловые здания.
Рассчитать объем нагрузки
Анастасия Кузенкова уточнила, что к оценке проектов апартаментов намерены также привлечь комитет по туризму, специалисты которого должны помочь разобраться, какие проекты относятся к сервисным апартаментам, предназначенным для временного проживания, а какие — к псевдожилью. От этого будет зависеть объем социальной нагрузки на застройщиков.
Эксперты отмечают, что справедливый подход в этом вопросе крайне важен. Сервисные апартаменты по себестоимости дороже обычного жилья, в них ниже коэффициент полезной продаваемой площади, за счет зон с элементами гостиничной инфраструктуры (лобби, вспомогательных помещений, более широких коридоров и пр.) существенно ниже. Если в обычном жилом доме среднее соотношение общей и продаваемой площади составляет 0,73-0,75, то в комплексах сервисных апартаментов — 0,65. «Если прибавить дополнительную социальную нагрузку к этим зданиям, то это убьёт для девелопера экономику таких проектов и желание в них инвестировать и строить», — уверен Юрий Грудин.
Напомним, к сегодняшнему дню состоялось всего два заседания градостроительной комиссии, на них были одобрены проекты холдинга РСТИ и дочерней компании «Строительного треста». Первый в обмен на право построить 44 тыс. кв. м жилья в Московском районе обязался построить школу на 200 мест, детский сад на 100 детей и передать городу встроенные помещения для размещения объекта здравоохранения. Второй за возможность возвести 128 тыс. кв. м жилья в Калининском районе построит и передаст городу детсад на 280 мест и школу. Обоим придется спроектировать и построить за свой счет внутриквартальные проезды.
В ожидании закона
Ранее президент Владимир Путин поручил правительству до 1 августа внести поправки в законодательство, определяющее правовой статус апартаментов. В конце апреля группа сенаторов и депутатов внесла в Госдуму законопроект, который вводит в сферу правового регулирования понятие «многофункциональные здания», а также требования к расположению в них жилых и нежилых помещений. Но предыдущий созыв Госдумы не успел рассмотреть этот документ. В августе в Минстрое РФ заявляли, что закон о правовом статусе апартаментов может быть принят до конца 2021 года.
Ожидать скорейшего принятия закона не стоит. По прогнозам исполнительного директора Союза строительных объединений и организаций Олега Бритова, «процесс затянется», у нового созыва Госдумы сразу после избрания будет много более важных дел, и окончательного принятия закона строить ожидать не ранее, чем через год. «Это не пессимистичный, а реалистичный взгляд», —подчеркивает он.