Ставки офисной аренды в Петербурге за год снизились на 8%
По итогам третьего квартала 2015 года средняя ставка аренды офисов класса A в Петербурге составила 1 280 рублей за кв. м в месяц, офисов класса B – 950 рублей за кв. м в месяц (не включая НДС и включая эксплуатационные расходы), снизившись относительно показателей III квартала 2014 года на 8%. Такие данные приводят аналитики консалтинговой компании Colliers International. При этом, по данным компании JLL, ставки в сегменте А в последние месяцы перестали падать и немного повысились. «Если в течение первого полугодия 2015 года мы наблюдали снижение запрашиваемых арендных ставок, то в III квартале средние ставки в этом классе увеличились на 1,6%», - констатирует руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев. В то же время ставки аренды в классе В, по данным Владислава Фадеева, продолжили снижение и в течение III кв. сократились еще на 0,9%.
Повышение средних ставок в офис-центрах класса А можнообъяснить высокими показателями чистого поглощения. По данным JLL, этот показатель в III кв. 2015 года достиг 42,8 тыс. кв. м, что на 85% выше среднего значения за предыдущие пять лет. Прирост чистого поглащения в классе В – 34,1 тыс. кв. м (на 32% выше среднего значения за пятилетие).
«Существенную часть рекордного показателя обеспечили введенные и снятые с аренды бизнес-центры “Фландрия Плаза” и “Мезон Плаза”. Предполагаемыми арендаторами этих бизнес-центров являются структуры “Газпрома”. Однако и без учета этих объектов ситуация на рынке определенно улучшилась: так, в 29% офисных объектов, функционировавших еще до начала третьего квартала, произошло уменьшение объема свободных площадей, тогда как рост вакантности затронул только 26% объектов» - отмечает Владислав Фадеев.
На III квартал пришелся основной объем ввода в эксплуатацию новых офисных площадей в 2015 году – за период с июля по сентябрь в Петербурге открылись 8 бизнес-центров суммарной арендной офисной площадью 93 тыс. кв. м, подсчитали аналитики Colliers International. По их данным, за первые шесть месяцев 2015 на рынок вышло всего около 50 тыс. кв. м новых офисных площадей.
Среднюю долю свободных площадей эксперты рынка оценивают на уровне 12,1-12,6%. По состоянию на середину осени в Петербурге было свободно около 310 тыс. кв. м офисных площадей, распределенных почти поровну между классами A и B, утверждают аналитики Colliers International. Вакантными площадями располагают 200 петербургских бизнес-центров, что позволяет арендаторам выбрать сравнительно небольшой офис в любой локации. В то же время крупным арендаторам подобрать подходящие помещения гораздо сложнее – предложение от 3000 кв. м представлено в 30 бизнес-центрах, а от 5000 кв. м – всего в 10 объектах в городе. При этом эти площади могут быть распределены по всему зданию, а не сдаваться единым блоком.
Наиболее активными арендаторами офисной недвижимости по-прежнему остаются компании нефтегазового сектора, доля которых в общем объеме спроса за девять месяцев 2015 года достигла 40%. Увеличивают свои доли представители IT-сектора, финансовые компании и банки. Сохраняют активность компании сферы проектирования, девелопмента и строительства, причем преимущественно работающие над проектами с государственными финансированием.
«Средний срок аренды по заключаемым договорам составляет три года, более редкими являются пятилетние и 10-летние договоры, так как арендодатели не готовы фиксировать ставку аренды на длительный срок без возможности ее пересмотра. Распространена схема, когда базовая ставка аренды в первый год действия договора снижена, но в дальнейшем компенсируется за счет индексации в последующие годы», - комментирует директор департамента офисной недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Игорь Темнышев.
«С рынка уходят панические настроения, когда собственники офисных объектов были готовы идти на большие уступки многим клиентам, - добавляет старший консультант отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге Регина Волошенко. – Из-за неопределенности макроэкономической ситуации в долгосрочных договорах аренды все чаще предусматривается возможность расторжения договора в одностороннем порядке при выполнении определенных условий, например, при уведомлении за полгода».