Сколько нужно лет, чтобы отбить вложения в покупку комнаты в Петербурге?
Петербург, который считается столицей российских коммуналок, занимает только 65 место среди крупных российских городов в рейтинге доходности и окупаемости комнат. Вложения в покупку комнаты в коммунальной квартире удастся отбить за 18 с лишним лет — при условии, что комната постоянно будет сдаваться в аренду. К таким выводам пришли специалисты портала «Мир квартир» после анализа данных в 70 городах страны.
Доходность чуть больше 5%
По оценкам «Мир квартир» средняя стоимость комнаты в Петербурге составляет 3 млн руб., средний размер арендных ставок на комнаты в коммуналках составляет 13,3 тыс. руб. в месяц. Годовой доход, на который может рассчитывать владелец такой недвижимости, — 160,1 тыс. руб. (расходы на ремонт, продвижение объекта на рынке аренды и прочие затраты собственника в исследовании не учитывались — ред.). Средняя доходность составляет 5,3%, окупаемость —18,8 лет.
Конкуренция за арендатора довольно высока, сейчас на сайте «Циан» доступно 1 420 объявлений о долгосрочной аренде комнат в Петербурге, на «Авито Недвижимость» —2 879 таких объявлений.
Срок окупаемости вложений в комнаты в Петербурге на шесть лет превышает среднероссийские показатели. Хотя в среднем по стране ставки аренды комнат значительно ниже, чем в Северной столице (8100 руб. в месяц), инвестиции в такую недвижимость окупаются за 12,1 года при доходности в 8,3%. Такие показатели достигаются за счет более низкой стоимости комнат — в среднем по России за такой актив просят 1,17 млн руб.
Дольше, чем в Петербурге, комнаты окупаются в Владивостоке (18,9 лет), Сочи (19,5 лет), Краснодаре (19,6 лет), Владикавказе (21,1 лет). Лидером антирейтинга является Москва: комнаты в столице окупаются за 23,5 года и обеспечивают доходность лишь 4,3%. В Москве самые высокие цены на комнаты в стране, в среднем они продаются за 4,86 млн руб.
Выгода вложений уменьшается
Генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко объясняет такие низкие показатели доходности у Москвы и Петербурга слишком высокой стоимостью недвижимости, которая в последние годы еще и дорожала невиданными темпами. «За последние три года цена комнат в Москве выросла на 52%, а аренда упала на целых 20%, так что их доходность снизилась на 3,8 п. п. В Северной столице этот формат жилья вырос в цене еще больше — на 63%, а аренда хоть и подорожала, но всего на 6%. Так что выгода вложений в питерские коммуналки уменьшилась на 2,9 п. п.», — приводит данные Павел Луценко.
Ранее РБК Петербург писал, что с начала 2022 года комнаты в коммунальных квартирах Петербурга подорожали более чем 13,2%. «Для многих покупателей в ситуации с ограниченным бюджетом остаются единственной доступной недвижимостью», — так генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов объяснял востребованность комнат у покупателей. Самые бюджетные варианты на рынке—это комнаты площадью 12-13 кв. м в так называемых «кораблях» или в старых панельных домах. «В свое время конкурентами комнат выступали студии в новостройках, но после того, ка цены на них влетели вверх, у людей выбора не осталось: либо комната в коммуналке или бывшем общежитии, либо ничего», — отмечал президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский. По данным на конец 2021 года, в Петербурге насчитывалось 64 тыс. коммуналок, в которых проживают свыше 200 тыс. семей.
Доходные города
Самыми доходными в России оказались комнаты в Кирове, они дают своим владельцам в среднем целых 16,2%. В этом городе комнаты одни из самых дешевых в стране (532 тыс. руб.), в то время как сдать их можно за 7,1 тыс. руб. — арендные ставки находятся в середине рейтинга. Соответственно, окупится кировская комната всего за 6 с небольшим лет. В 32 городах можно окупить за счет аренды расходы на покупку комнаты менее чем за 10 лет.
Однако, несмотря на падение инвестиционной привлекательности комнат, покупать их для сдачи в аренду, согласно расчетам «Мира квартир», все равно выгоднее, чем обычные квартиры. В среднем по стране купленные в новостройках квартиры, по данным портала, дают всего 4,7% доходности (и 21,1 года окупаемости), а на вторичном рынке — 5,5% (и 18,3 года).
В Центре оценки и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости» подсчитали, что по состоянию на октябрь 2022 года окупаемость однокомнатных квартир в Петербурге занимает 21,9 лет при доходности в 4,55%, двухкомнатных — 25,5 лет и 3,91%, трехкомнатных — 30,5 лет и 3,27%.
Повтор публикации от 29.11.2022