В России могут изменить правила выдачи ипотеки. К чему это приведёт?
Минимальный размер первоначального взноса по льготной ипотеке в Петербурге может вырасти с 1,5 млн до 2,3 млн руб. — в случае, если власти поднимут минимальную планку с 20% до 30%. Сейчас увеличение первоначального взноса по программам ипотеки с господдержкой обсуждают в правительстве РФ и Центробанке.
РБК Петербург спросил застройщиков, как это повлияет на спрос на первичном рынке.
Меры по увеличению взноса
«Сейчас мы принимаем некоторые меры по увеличению первоначального взноса. У нас очень большой идет объем выдачи ипотеки, и мы смотрим, как нам до 1 июня регулировать объем выдачи ипотеки», — сообщил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин (цитата по «Интерфаксу»). Точный размер повышения минимального порога для первого взноса по ипотеке чиновник не уточнил.
В конце октября ЦБ предложил правительству еще раз повысить минимальный размер первоначального взноса в рамках программ льготной ипотеки, чтобы охладить рынок. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина назвала рост ипотеки по итогам сентября на 4,2% «не просто признаками перегрева ипотечного рынка», а серьезными рисками. «Свидетельством того, что эти риски сохраняются, является сохраняющийся разрыв цен на жилье на первичном и вторичном рынке», — подчеркнула она.
Квадратный метр в готовом жилье в Петербурге стоит на 44 тыс. руб. дешевле, чем в строящемся. По данным «Циан.Аналитики», средняя стоимость 1 кв. м в городских новостройках составляет 251,5 тыс. руб., в готовых квартирах — 207,4 тыс. руб.
По прогнозам ВТБ, в 2023 году российские банки суммарно предоставят клиентам на покупку жилья около 7,6 трлн руб. ипотечных кредитов. Этот показатель почти на 60% превысит результат 2022 года и на треть — 2021 года. У ВТБ льготная ипотека по итогам ноября заняла 64% от общих объемов выдачи кредитов, что на 10 п.п. превышает средние значения по году. Самой популярной среди ипотеки с господдержкой является «семейная». На нее приходится половина льготных сделок на рынке, а в общем объеме выдач ипотеки по ней проходит почти каждая третья сделка.
От четверти до трети
Анонсированное вице-премьером Хуснуллиным ужесточение выдачи льготной ипотеки станет вторым за год. В сентябре минимальный первоначальный взнос для кредитов, выдаваемых по программам льготного кредитования, увеличили с 15% до 20%. Эксперты и участники рынка ожидают нового повышения в диапазоне от 5 до 10%.
«В октябре-ноябре 2023 доля ипотеки с первоначальным взносом более 20% составила около 40%. Доля ипотеки с первым взносом 20% (минимальный взнос по льготной ипотеке) составила около 55-60%», — подсчитала директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. Она отмечает, что в последние месяцы наблюдается рост спроса, в том числе из-за с ожидаемых изменений условий по госпрограммам. Генеральный директор агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева подтверждает, что повышенный спрос держится с сентября. «Клиент вкладывает свои накопления в жилье, чтобы успеть воспользоваться нынешними условиями, ведь не исключено повторное увеличение взноса, поднятие ставок или вовсе отмена льготной ипотеки на территории Петербурга и Ленинградской области», — поясняет она.
По данным «Петербургской недвижимости», сейчас в среднем минимальный первый взнос по льготной ипотеке в размере 20% составляет около 1,5 млн руб. При повышении до 25% он составит 1,9 млн руб., до 30% — 2,3 млн руб.
В «КВС» взяли для расчета небольшую квартиру стоимостью 6 млн руб., для нее увеличение на 5% составит около 350 тыс. руб. «Если рассматривать двух- или трехкомнатные варианты, то, конечно же, этот процент значительно увеличится», — добавляет Анжелика Альшаева.
По данным директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, средняя стоимость квартиры — выше и составляет 7-8 млн руб., соответственно, покупателям придется изыскать дополнительно от 400 до 800 тыс. руб. на первоначальный взнос. «Математически посчитать в данный момент, сколько людей смогут изыскать дополнительные средства на первоначальный взнос, не представляется возможным», — отмечает он.
Перспективы охлаждения рынка
«В случае дальнейшего повышения минимального первоначального спрос будет корректироваться, — признает Ольга Трошева. — Но при этом такие факторы как ожидание возможной отмены или значительного ограничения госпрограммы, а также возможного повышения ставок, вновь будут вызывать рост спроса». «Если льготная ипотека претерпит глобальные изменения, то, конечно же, в долгосрочной перспективе это повлечет за собой спад продаж», — прогнозирует Анжелика Альшаева.
«В случае желания остудить рынок ипотеки, более эффективным инструментом стало бы повышение ипотечной ставки. Пока ставки по льготной ипотеке будут составлять 6-8% годовых, а ключевая ставка будет находиться на уровне 15%, покупка квартиры с помощью этого инструмента останется очень выгодной. Заставлять заемщиков изыскивать дополнительные денежные средства — не самый эффективный вариант снижения спроса. Было бы полезнее, чтобы эти «лишние» средства оставались у заемщиков как страховка на случай временных сложностей с доходами», — резюмирует Сергей Тереньтев.