Наследие 90-х: какая недвижимость в Петербурге сдается за валюту
Федеральная антимонопольная служба (ФАС) предложила полностью запретить внутри России договоры с привязкой к иностранной валюте или мировым товарным индексам. РБК Петербург выяснил, какую недвижимость в Петербурге затронет инициатива антимонопольного ведомства. С одной стороны, объектов, арендная плата за которые привязана к курсу доллара — напрямую либо через условные единицы, немного. С другой стороны, все они находятся в топовых локациях — на Невском проспекте, площади Восстания и рядом с Исаакиевской площадью.
Перевод в рубли
Предложение ФАС разработано в соответствии с планом первоочередных действий по обеспечению развития российской экономики в условиях внешнего санкционного давления. В случае принятия закона все ранее заключенные договоры должны быть изменены в течение 30 дней с момента официального опубликования. Если стороны не придут к новому соглашению, исполнение договора должно будет автоматически проводиться по курсу рубля или по индикаторам цен на мировых товарных рынках по состоянию на 1 января 2022 года. Официальный курс доллара США на эту дату составлял 74,29 руб.
Практика заключения договоров в валюте широко применялась на рынке коммерческой недвижимости в 1990-х годах, но в последнее несколько лет почти прекратилась. Партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин говорит, что почти не сталкивается с такими кейсами. «Причина — кризис 2015 года, который привел к резкому ослаблению рубля, и обязательства по оплате арендных платежей в тот период для подавляющего большинства арендаторов стали непосильны. Соответственно, с 2015 года постепенно все договоры были переведены в рубли. Прошло семь лет, этого срока было достаточно, чтобы «очистить» рынок арендных отношений от валютных договоров», — пояснил он.
Избранные объекты
Для офисного и складского рынков Петербурга, такая практика уже не актуальна. Аренда здесь оплачивается в рублях, подтвердили в консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International. Но валютные договоры иногда заключаются на рынке торговой недвижимости. Самый крупный объект в городе, где до сих пор сумма арендной платы установлена в долларах США и должна уплачиваться в рублях по курсу ЦБ, — это ТРЦ «Галерея» (192 тыс. кв. м общей площади и 97 тыс. кв. м — арендопригодной площади). В случае принятия предложенного ФАС законопроекта придется увеличивать предоплаты и принимать другие меры, говорил гендиректор ТРЦ «Галерея» в Петербурге Дмитрий Зубков.
Кроме того, эксперты рынка коммерческой недвижимости назвали объекты с квазивалютными договорами, которые заключаются в валюте, но с фиксацией курса: ТК «Невский Центр», ТРК «Жемчужная Плаза», Outlet Village Пулково. Все эти торговые объекты принадлежат иностранным собственникам: чешской PPF, финской SRV и американской Hines. РБК Петербург направил запросы в эти компании. В «Невском Центре» отказались обсуждать свою арендную политику и взаимоотношения с арендаторами после принятия законопроекта. Комментарии от компании SRV (собственник ТРК «Жемчужная Плаза») и Hines (владелец Outlet Village Пулково) на момент публикации не поступили.
Привет из прошлого
Практику заключения договоров аренды с привязкой к курсу доллара применяли и городские власти. Ставки аренды за помещения устанавливались в условных единицах. До 1998 года у. е. соответствовала доллару. После дефолта, когда платежи резко возросли и стали неподъемными для арендаторов, КУГИ ввел собственную условную единицу. Сначала ее курс индексировался раз в квартал, с 2004 года — один раз в год. В 2007 году в Смольном заявили об отказе от заключения договоров аренды в условных единицах и переходе на договоры в рублях. Однако, как выяснилось, для крупных знаковых объектов старый порядок расчетов был сохранен. В комитете имущественных отношений (КИО) РБК Петербург назвали адреса объектов недвижимости с договорами аренды в условных единицах:
- Невский проспект, д. 35, литера А (Большой гостиный двор)
- Большая Морская улица, д. 39, литера А (гостиница Астория)
- улица Марата, д. 53, литера А (Ямской рынок)
- Гончарная улица, д. 3, литера А (на нижних этажах жилого дома расположено бистро и барбешоп)
- Каменноостровский проспект, д. 21/14 (Генеральное консульство Эстонии)
- город Кронштадт, проспект Ленина, д. 16, литера А (Гостиный двор в Кронштадте)
Как пояснили в КИО, а основном все эти договоры были заключены ещё в 1990-е годы, самый «поздний» из них — в 2004 году.
В КИО отметили, что расчет платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, ведётся в условных единицах. Величина условной единицы принимается равной стоимости в рублях одного доллара США по курсу ЦБ на первый рабочий день оплачиваемого периода. «При этом в соответствии с договором арендатор имеет право произвести за счёт собственных средств рыночную оценку арендной платы с учётом результатов произведённого обследования объекта, при условии согласования с арендодателем технического задания на оценку», — подчёркивают в комитете. Пока арендаторы этим правом не воспользовались.
«Да, ставка аренды «Астории» привязана к условным единицам, договор аренды был подписан 25 лет назад. Мы не обращались с просьбой перевести ее в рубли. Для нас это не является критичным моментом. Если аренда будет переведена в рубли или зафиксирован курс на определенную дату — будем действовать в рамках принятого закона», — сообщила директор по связям с общественностью Hotel Astoria и Rocco Forte Hotel Angleterre Наталья Ермашова. Выяснить позицию арендаторов Большого гостиного двора не удалость, в универмаге на запрос РБК Петербург не ответили.