Петербургские офисы побили девятилетний рекорд
Доля вакантных офисных площадей класса А сократилась на рынке офисов Санкт-Петербурга до 8,5%, что является наименьшим показателем с 2007 года. По словам экспертов компании JLL, объем свободных офисов сократился за счет нескольких крупных сделок и ввода заполненных объектов. В классе В также наблюдалось небольшое снижение доли вакантных площадей — с 12,8% до 12,6% за квартал.
Во втором квартале объем офисного рынка Петербурга увеличился на 48,6 тыс. кв. м, из которых более половины приходится на класс А. Получили акт ввода в эксплуатацию бизнес-центры в составе конгрессно-выставочного комплекса «Экспофорум» (в совокупности 21,8 тыс. кв. м арендопригодной площади, класс А), в которые в дальнейшем должна переехать компания «ТГК-1».
Кроме того, в мае было анонсировано создание офиса девелоперского подразделения «Группы ЛСР» в здании на Невском проспекте, 68 (5,5 тыс. кв. м, класс А), где ранее предполагалось создание комплекса апартаментов. Крупнейшим новым объектом в классе В стала вторая очередь бизнес-центра «Лахта» (10,7 тыс. кв. м). На конец второго квартала общая площадь объектов класса А в Петербурге достигла 845 тыс. кв. м, в классе В — около 2,1 млн кв. м.
За все полугодие в Петербурге было введено 103,7 тыс. кв. м, что в два раза превышает результат аналогичного периода прошлого года. По прогнозу компании JLL, в случае если во второй половине года будут сданы все заявленные объекты, совокупно за год офисный рынок Петербурга увеличится на 190 тыс. кв. м (рост на 17% к показателю 2015 года). При этом на 2017 год в настоящий момент анонсировано всего 130 тыс. кв. м — наименьший объем с 2010 года.
Помимо ввода объектов с нулевой вакантностью, на снижение доли свободных площадей в классе А повлияло и положительное чистое поглощение в ранее действовавших бизнес-центрах. Крупнейшей сделкой второго квартала стала аренда второй башни офисного комплекса «Фландрия Плаза» (14,5 тыс. кв. м).
«Фактор переезда «Газпрома» в Санкт-Петербург по-прежнему остается важнейшим для офисного рынка города, — комментирует Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге. — При этом если до середины 2015 года большинство сделок заключалось самим «Газпром» и его дочерними структурами, то сейчас мы наблюдаем спрос со стороны различных подрядчиков корпорации — например, представителей строительного и IT-секторов. Вследствие этого снижается доля компаний добывающего сектора в структуре сделок».
«Объем вакантных площадей формируется за счет сравнительно небольших помещений в различных бизнес-центрах. Объектов, в которых доступно свыше 5 тыс. кв. м, сегодня менее 5% от общего числа офисных зданий в Петербурге, причем многие из них, за исключением недавно введенных в эксплуатацию, либо продаются целиком, либо предлагают помещения в мелкую нарезку. Арендовать крупный блок с требуемыми арендаторами планировочными решениями становится все труднее. При прогнозируемой и стабильной макроэкономической ситуации это явилось бы прекрасным сигналом для девелоперов для начала реализации новых офисных объектов», — отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Девелоперы постепенно начинают задумываться об увеличении ставок аренды вслед за снижением объема свободных площадей. Во втором квартале 2016 года средний уровень запрашиваемых ставок в классе А вырос на 0,8%, в классе В — на 1,6%. Средние запрашиваемые арендные ставки в классе А составляют 1 588 руб. за кв. м в месяц, в классе В — 1 142 руб. за кв. м в месяц (с учетом НДС и операционных расходов). Однако традиционно спрос в Петербурге эластичен по цене, что будет сдерживать дальнейший рост ставок до конца 2016 года.