В Петербурге резко сократился объем помещений для бизнеса и инвестиций

Читать в полной версии

Объем предложения встроенных коммерческих помещений в новостройках Петербургской агломерации за 2024 год сократился на 20% до 1050 встроенно-пристроенных помещений общей площадью 88 тыс. кв. м. При этом спрос на такую недвижимость растет: с начала года девелоперы продали 1400 помещений суммарно на 120 тыс. кв. м, сообщили в Консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group). Объем предложения будет снижаться и в следующем году, прогнозируют аналитики. На этом фоне подорожают и сами встроенные помещения, и их аренда; за год арендные ставки уже выросли на 7%.

Мелкая «нарезка»

«В этом году был очень высокий спрос на этот сегмент. Помещения выкупались достаточно быстро. Год или два назад мы наблюдали тенденцию, когда застройщики придерживали встроенные помещения для того, чтобы вывести их в продажу ближе к вводу в эксплуатацию дома, сейчас на рынке такая тенденция — как только квартиры в новом объекте выходят в продажу, «встройка» тоже сразу выводится в продажу, и она достаточно быстро приобретается инвесторами», — поясняет заместитель директора КЦ «Петербургская Недвижимость» Светлана Московченко.

В Санкт-Петербурге средний бюджет покупки коммерческих помещений по итогам 2024 года составил 21- 25 млн руб. В Ленинградской области он меньше, в районе 15−18 млн руб. Средняя площадь приобретенных помещений по итогам года сократилась до 89 кв. м. В структуре предложения 77% занимает недвижимость до 100 кв. м, 22% приходится на объекты от 100 до 300 кв. м, и только 1% — на крупные помещения более 300 кв. м.

«Тренд последних лет идет на уменьшение средней площади коммерческих помещений, которые девелоперы закладывают в свои проекты», — добавляет Светлана Московченко.

По словам генерального директора ГК «ФСК Северо-Запад» Заура Агаронова, у покупателей коммерческих площадей наиболее востребована мелкая «нарезка» помещений первых этажей от 30 кв. м и «планшетная» планировка с возможностью объединения соседних пространств. По данным аналитического центра RBI, основной запрос клиентов на покупку коммерческих площадей в ЖК сосредоточен в диапазоне 40 — 90 кв. м.

Разные стратегии

По оценкам «Петербургской Недвижимости», в 2024 году средняя ставка аренды помещений в новостройках в Петербурге и Ленобласти выросла на 7% до 2030 руб. за кв. м в месяц. Впрочем, на сайте «Авито Недвижимость» сейчас есть объявления о сдаче в аренду торговых помещений на бульваре Менделеева в Мурино за 5600 руб. в месяц за кв. м, что сопоставимо с расценками на главных торговых улицах в историческом центре города.

Основной профиль арендаторов в новых ЖК представлен объектами общественного питания (стирт-фуд, кофейни и пекарни) — 17%, алкомаркетами —13% и продуктовыми магазинами — 12%.

Новый тренд в стрит-ретейле

По подсчетам Светланы Московченко, 90% застройщиков предпочитают продавать помещения на этапе строительства, остальные оставляют их себе и сдают в аренду. «Для этого нужно иметь собственный отдельный бизнес по управлению недвижимостью, не у всех девелоперов он есть, многим удобнее только строить и продавать», — поясняет эксперт.

Одним из первых на петербургском рынке от продажи коммерческих помещений на первых этажах домов в своих проектах в 2021 году отказался «Главстрой Санкт-Петербург», для них стали искать арендаторов самостоятельно. Директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая объясняла такое решение желанием «обеспечить должный уровень развития коммерческой инфраструктуры и разнообразия торговых форматов».

В октябре этого года девелопер «Самолет» и торговая сеть «Магнит» договорились об аренде помещений на первых этажах жилых комплексов группы в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а также других регионах присутствия компании. На первом этапе, в 2025-2026 годах во Всеволожском и Ломоносовском районах Ленинградской области планируется открытие пяти магазинов формата «у дома» этого ретейлера. Всего «Магнит» намерен открыть в ЖК «Самолета» не менее 30 своих магазинов.

В ноябре в ГК «Ленстройтрест» объявили, что откажутся от реализации всех коммерческих помещений и оставят за собой примерно половину площадей, чтобы влиять на подбор арендаторов. Смену подхода в компании объясняли тем, что «у застройщика после реализации лота не остается никаких рычагов давления на собственника, который волен сдавать его по своему усмотрению», из-за чего жители новостроек жалуются на засилье алкомаркетов и точек по продаже вейпов и табачных изделий.