Петербург хотят окружить торговыми и офисными комплексами
Ленинградская область выступила с нестандартной инициативой, с одной стороны, решающей проблемы жителей новостроек в сопредельных с Петербургом районах (Мурино, Кудрово и пр.), с другой — облегчающей налоговые трудности региона, с третьей — способной поддержать девелоперский бизнес. Ее высказал на прошедшей на днях стратегической сессии первый заместитель председателя комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Ленинградской области, экс-директор петербургского Института «Урбаника» Антон Финогенов.
По его замыслу, пограничные с Петербургом территории необходимо насытить коммерческой — торгово-досуговой, деловой, гостиничной — недвижимостью. Если торговые и офисные центры строятся на окраинах города, то смежные районы области уже де-факто стали такой окраиной, и большой разницы для девелоперов нет. Льготы, которые готова предоставить инвесторам такого строительства Ленобласть, подтолкнет бизнес к переходу административной границы регионов, объясняет он.
Автор предложения и эксперты РБК Петербург объяснили причины, по которым оно важно для обоих субъектов РФ, и назвали условия, при которых такая программа действий может быть реализована.
«Неблагоприятный цикл длится долго — пора ему смениться»
Антон Финогенов, первый заместитель председателя комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Ленинградской области:
«Мы посчитали, что необходимы новые решения для устранения дисбалансов в развитии агломерационных территорий, то есть тесно взаимосвязанных земель у границ Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Эти дисбалансы накапливаются в течение последних нескольких лет: Ленинградская область вышла на одно из лидирующих в РФ мест по объему ввода в строй жилья на душу населения, но при этом большинство новых жителей работает в Петербурге, а все социальные услуги им обязана обеспечить область. Это ведет к ускоренному росту бюджетных расходов на этих территориях при дефиците источников бюджетных доходов. Иными словами, население растет очень быстро, а налогооблагаемая база в виде юридических лиц, платящих налог на прибыль, налог на имущество, обеспечивающих поступление НДФЛ со своих сотрудников, растет медленно. И стало очевидно, что только индустриальными парками, даже если мы серьезно ускорим их развитие, эти противоречия снять не получится.
Вообще, в регионе уже формируется постиндустриальная структура занятости: основная часть населения, и особенно это касается пригородной зоны вокруг Петербурга, работает в непромышленном секторе экономики. Кроме того, современные индустриальные предприятия очень отличаются от заводов ХХ века — гигантов, ради обслуживания которых строились, в том числе и в Ленинградской области, целые города. Эти новые предприятия эффективны с точки зрения производительности труда: там счет сотрудникам идет на десятки, в редких случаях на сотни. А нам нужно создавать несколько тысяч высококвалифицированных рабочих мест ежегодно. Это особенно касается быстрорастущих поселений — таких как Сертолово, Мурино, Девяткино, Всеволожск, Кудрово, Гатчина. Там живут люди, которые предъявляют спрос на рабочие места городского типа, а предложить нам им зачастую нечего — только работу в бюджетных организациях и малых предприятиях на первых этажах жилищных комплексов.
Деловая, гостиничная, торгово-развлекательная недвижимость формирует основную занятость в XXI веке. Мы предлагаем начать программу создания такой недвижимости в агломерационной зоне со строительства многофункциональных транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) на базе автобусных хабов и популярных железнодорожных станций. Раз все равно необходимо строить эти узлы, то логично делать их общественно-деловыми локациями. Тем более, что транспортная доступность до центра Петербурга, КАД, аэропорта — принципиальное условие конкурентоспособности деловой недвижимости. И мы рассматриваем варианты стимулирования приход юридических лиц, желающих работать рядом с кольцевой автодорогой или в быстрорастущих агломерационных городах Ленобласти. Мы также анализируем механизмы поддержки проектов коммерческой недвижимости: как в рамках распространения действующих механизмов ГЧП и мер поддержки для индустриальных парков, так и через внедрение новых, — например, возвратное налоговое финансирование (TIF). Через TIF регион и инвестор могут получить возврат сделанных в конкретные проекты инвестиций за счет поступлений налога на доходы физических лиц и налога на имущество организаций, привязанных к конкретным ТПУ, дополнительных налогов обеспеченных ростом капитализации окружающих территорий. Таким образом, для регионального бюджета это будет прозрачный и предсказуемый процесс.
Главным аргументом против этой инициативы является неблагоприятная конъюнктура на рынке коммерческой недвижимости. Но неблагоприятный цикл длится уже долго. Когда так происходит, постепенно накапливается дефицит площадей, который постепенно меняет тренд на противоположный — формируется большая неудовлетворенная потребность и начинается рост рынка. Мы, используя те или иные меры поддержки, придадим этому зарождающемуся тренду дополнительный импульс.
Кроме того, есть достаточно много собственников территорий под общественно-деловую застройку вдоль КАД. И эти участки годами стоят невостребованными — либо их пытаются перевести под жилую функцию, либо они остаются просто заброшенными. Для девелоперов таких участков будет интересно ввести свой актив в экономический оборот, так что они будут союзниками нашей инициативы.
Мы готовы к дискуссии с бизнесом на эту тему — в том числе к обсуждению тех льгот, которые реально будут стимулировать инвесторов к реализации проектов коммерческой недвижимости в агломерационной зоне Ленобласти. Сейчас таких проектов у нас практически нет».
«Никому не нужно это барахло»
Игорь Водопьянов, управляющий партнер УК «Теорема»:
«Торговые центры строят не там, где есть административные льготы, а там, где есть покупатели. В постоянный поток покупателей на территории Ленинградской области в сложившихся у нас экономических обстоятельствах я не очень верю — в Петербурге-то с этим есть проблемы, и даже в центральных районах.
С развитием интернет-торговли, спустя непродолжительное время, торговые комплексы вообще, возможно, закроются — так что придется решать судьбу опустевших, а не новые городить.
Что касается офисных комплексов — это барахло сейчас вообще никому не нужно, за очень редкими исключениями. Тем более, строить их в Ленобласти — маниловщина чистой воды. Чтобы стало выгодно строить офисные площади, нужна либо арендная ставка от 2,5 тыс. руб. за квадрат (сейчас — примерно вдвое ниже — ред.), либо банковская ставка по кредитам в 8%. Вот тогда девелоперы с удовольствием займутся таким строительством.
Вообще, мне кажется, для лечения болезней ищут рецепты совсем не в той области. Нужно не преференции придумывать и даже не здания строить, а добиваться роста экономики и доходов населения».
Жители новостроек — вторая нефть
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:
«Со строительством торговой недвижимости никаких проблем, на мой взгляд, нет. Как сейчас говорят, «люди — наша вторая нефть» — имеется много желающих заработать деньги на потребителях, в том числе и на территориях Ленобласти. Мы это видим по спросу на встроенные торговые помещения в Девяткино, Мурино и других районах новостроек — он велик. В этих районах также есть места, отведенные под строительство торговых комплексов — и у этого строительства есть интересанты, которые пока выжидают. Они наблюдают, будут ли заселены недавно построенные и находящиеся в процессе стройки ЖК. Как только численность жителей станет достаточно высокой, торгово-развлекательные центры на пригородных территориях Ленобласти появятся.
Главная проблема в другом — в рабочих местах и возможности возникновения деловой недвижимости на территории Ленобласти. Построены — я, кстати, не понимаю, зачем область это разрешила — гигантские по площади жилые «муравейники», донором которых выступает регион, практически ничего не получая взамен, поскольку все новые жители работают и платят налоги в Петербурге. Региону просто необходимы офисные центры, в которые сядут работодатели, рядом с жилыми новостройками. При этом наша агломерация подчеркнута моноцентрична — ее деловым центром является, грубо говоря, Невский проспект, и чем дальше от него — тем ниже деловая активность, которая в районе КАД уже просто сходит к нулю. Побороть это невозможно — в организацию деловых центров агломерации в Пикалево, Тосно или даже Гатчине, я не верю.
С точки зрения создания кластеров деловой недвижимости на периферии, я верю в два обстоятельства: во-первых, есть локальный спрос со стороны небольших компаний, которые ведут бизнес в Ленинградской области. Если предприниматель живет, условно, во Всеволожске, то ему нужны недорогие офисные площади недалеко от дома, а их практически нет. Во-вторых, Ленинградская область может в хорошем смысле оседлать деловой потенциал Петербурга и на его окраинах, административно уже областных, попробовать создать деловые кластеры второго-третьего эшелона для петербургских работодателей — из сферы IT, например. Решение этой задачи потребует значительных усилий — переговоров с инвесторами (здесь у Ленинградской области, по опыту прошлых лет, могут быть успехи), административных преференций (это тоже реально), последовательно проявляемой на протяжении многих лет политической воли (что возможно, хотя наблюдается редко), договоренностей с частными девелоперами по вопросу земельных участков (почти все пригородные участки — выкупленные земли сельхозназначения) и четкого выбора локаций.
Новые деловые кластеры возможны только на территориях, которые уже практически слились с Петербургом и где в ближайшем будущем может быть достигнута хорошая транспортная доступность до центра города. Мы обсуждали с Антоном Финогеновым, что начать реализацию заявленной им инициативы целесообразно на территории будущего ТПУ Девяткино. Правда, создание этого транспортно-пересадочного узла никак не может выйти из бумажной стадии, но объективно в районе Девяткино и деловая, и торговая, и досуговая функции будут востребованы. Причем жителям этого района и всему Петербургу такой проект существенно облегчит жизнь — хотя бы часть проживающих там людей перестанет тратить по 3 часа в день на дорогу до работы и загружать городские дороги этими перемещениями».
Мнения спикеров могут не совпадать с позицией редакции.