Петербуржцы могут лишиться купленных апартаментов
Петербуржцы, которые заключили предварительный договор купли-продажи на апартаменты в проекте «Светлый мир. Внутри» (Курортный район), несколько месяцев не могут оформить право собственности на них.
Те, кто заключили предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с застройщиком ООО «Басфор» («дочка» Seven Suns Development), обнаружили, что на их апартаменты наложено обременение «Промсвязьбанка», так как земля под «Светлым миром» и все строительные объекты на ней находятся в залоге этого банка, который обратился с иском о банкротстве застройщика. Как выяснил РБК Петербург, ни банкротство, ни мировое соглашение не гарантирует потребителям получения своих апартаментов.
Апартаменты застряли в суде
Покупательница Наталья рассказала РБК Петербург, что приобрела апартаменты в комплексе «Светлый мир «Внутри» в мае 2018 года, когда официальной информации о проблемах с банком не было. «В договоре застройщик указал, что помещение не находится под арестом, запретом, судебным спором. В проектной декларации ООО «Басфор» не была указана информация об обременении», — отметила она. Покупку оформляла через заключение договора купли-продажи, так как дом уже был построен и сдан, и форма ДДУ была недоступна.
По ПДКП застройщик брал на себя обязательство заключить основной договор и переоформить документы на покупателя в течение 40 дней после регистрации своего права собственности. «ООО «Басфор» перевел на себя недвижимость осенью 2018 года, но на протяжении 4 месяцев мы не можем оформить право собственности, так как участок в залоге», — говорит она. «Мы объединились с другими покупателями, нас более 130 человек, часть покупателей сделку заключила еще в августе 2017 года», — рассказала Наталья. На этой неделе объединившиеся покупатели апартаментов по ПДКП направили письмо в комитет по строительству Петербурга и ООО «Басфор» с просьбой обозначить график вывода недвижимости из-под обременения и заключить основные договоры на владельцев апартаментов.
Курортные долги
По информации компании Seven Suns Development, участок площадью 17,5 га в Дюнах она приобрела в 2011 году у Промсвязьбанка. И участок, и объекты на нем выступили в качестве залога по кредиту в этом банке. Сумма задолженности перед банком, по данным компании, составляет около 2,5 млрд руб. В июле 2018 года Промсвязьбанк обратился с банкротным иском к ООО «Босфор». В материалах суда фигурирует сумма 2,76 млрд руб. Заседание на этой неделе было снова отложено до 10 апреля, следует из данных сайта Арбитражного суда. «Сторонам потребовалось дополнительное время на подготовку необходимой документации, в том числе составление дополнительного соглашения о реструктуризации долга. Также перенос связан с внутренними процессами в «Промсвязьбанке», не имеющими отношения к данному заседанию», — утверждает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
Как пояснили в компании, изначально с собственниками банка была договоренность о старте выплат по кредиту после того, как проект начнет приносить прибыль. Однако санация банка и его переход под контроль государства привели к аннуляции всех договоренностей. Промсвязьбанк потребовал возврата полной стоимости заемных средств.
Переговоры ускорились
ООО «Басфор» продолжало выплачивать проценты по данной сумме на протяжении всего периода урегулирования взаимоотношений, подчеркивает Алексей Бушуев. «У нашей компании достаточно ресурсов, но есть заинтересованность в реструктуризации долга, ведь проект огромный, а реализована лишь малая его часть. С точки зрения бизнеса, логично отдавать долг планомерно по мере реализации», — говорит он. Всего в квартале «Светлый мир «Внутри…» запланировано 2100 апартаментов. Общая площадь возводимых улучшений составляет 185 тыс. кв. м. По договору долевого участия продано 604 юнита, из них 314 находятся в собственности, еще 290 апартаментов будут переданы владельцам в марте.
В банке сообщили РБК Петербург, что в настоящее время Промсвязьбанк и заемщик ООО «Басфор» находятся в активной стадии переговорного процесса, однако конкретного срока завершения переговоров не назвали. «Банк ожидает от заемщика итогового предложения по обеспечению возможной реструктуризации», — указали в пресс-службе банка.
Алексей Бушуев говорит, что оформление права собственности покупателям по ПДКП произойдет сразу после снятия обременения банка или подписания соглашения на передачу апартаментов застройщику. В компании Seven Suns Development ожидают, что в апреле будет подписано дополнительное соглашение, в рамках которого будет произведена реструктуризация задолженности в досудебном порядке. Это автоматически отменит признание банкротом ООО «Басфор».
Покупатель без защиты
«В случае, если застройщик будет признан банкротом, граждане могут рассчитывать только на возврат уплаченных средств, а не на передачу апартаментов, так как апартаменты не защищены законом о банкротстве», — говорит Владимир Полуянов, партнер АО «Апелляционный центр». Также он отмечает, что к сожалению для покупателей апартаментов, мировое соглашение между банком и застройщиком также не гарантирует им получения недвижимости. «Эти объекты — собственность предприятия, и у банка приоритет в получении своих средств. Только после погашения требований кредитора компания перейдет к требованиям покупателей», — говорит он. Договор между застройщиком и покупателем не гарантирует отсутствия обременений, единственный способ для покупателя защитить себя — это самостоятельно обратиться к записи в Едином государственном реестре прав на недвижимость.
Проблема заключается в том, что после ввода в эксплуатацию дома возможно использование предварительных договоров купли-продажи, в этом случае покупатели апартаментов меньше защищены в ситуации проблем у застройщика», — говорит старший партнер «Дювернуа лигал» Игорь Гущев. Если застройщик банкротится, покупатели по таким договорам попадают в общую очередь кредиторов, при этом у залогового кредитора преимущественное право перед ними, обычными кредиторами. Чтобы избежать подобных ситуаций был принят закон об участии в долевом строительстве, который защищает покупателей жилья, напоминает Игорь Гущев.
При этом Владимир Полуянов высоко оценивает вероятность достижения мирового соглашения между ООО «Басфор» и Промсвязьбанком. «Если головной компании Seven Suns Development дорога ее репутация, если она планирует продолжать работу на рынке, она изыщет средства на погашение долгов «дочки», — добавляет он.