Эксперты прогнозируют изменение ставок на офисном рынке Петербурга

Читать в полной версии

На рынке офисной недвижимости Петербурга растёт вакантность на фоне стабильных арендных ставок. Как отмечают аналитики JLL, основные причины — оптимизация затрат на аренду офисов текущими арендаторами и прирост нового предложения. Что касается снижения ставок, то это вопрос времени, говорят эксперты, добавляя, что рынок ждут и более серьезные структурные сдвиги.

Офисы пустеют

С начала 2020 года доля свободных площадей в бизнес-центрах Петербурга увеличилась на 2,2%, до 8,2%. За 9 месяцев объем пустующих офисов вырос на 79 тыс. кв. м, из которых 30 тыс. кв. м пришлось на июль—сентябрь, подсчитали в JLL. В начале 2020 года в городе пустовало 217 тыс. кв. м офисов.

«Доля свободных офисов растет третий квартал подряд, а основные причины — оптимизация затрат на аренду офисов текущими арендаторами и прирост нового предложения. Предпосылок к сокращению вакантности пока нет, к концу года общий объем пустующих офисов в Петербурге может превысить 300 тыс. кв. м», — комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. С такой тенденцией согласен и генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов. По его прогнозу, по итогам 2020 года в каждом классе бизнес-центров вакансия вырастет примерно на 5% по сравнению с 2019 годом.

Спрос на аренду офисов стал снижаться с конца марта. Сегодня компании продолжают сокращать издержки, проводят переговоры с собственниками о предоставлении скидок и сокращают арендуемые площади за счет перевода части сотрудников на удаленную работу, говорят опрошенные РБК Петербург эксперты.

Ни роста, ни падения

Эксперты JLL отмечают, что в целом на рынке арендные ставки пока серьезно не изменились. Меньше всего пострадали от пандемии и финансового кризиса бизнес-центры класса А. Но офисные здания, в первую очередь класса В, построенные более 10 лет назад, уже начали снижать ставки. Новые бизнес-центры не корректируют запрашиваемые коммерческие условия, но готовы к дисконту в процессе переговоров.

«Конечно, в этом году трудно ждать обычного для осени роста ставок на 5-7%. Но нет и падения ставки. Вакансия держится на уровне 5% в среднем. В бизнес центрах В+ мы видим падение арендных ставок на 5-10%, вакансия составляет примерно 10%. В классе В ставки упали на 15% и вакансия в среднем равна 15%. А в бизнес-центрах класса С сейчас наблюдается до 20-30% незанятых площадей. О ставках в этом классе говорить нет смысла, поскольку там работают другие механизмы привлечения и удержания арендаторов. Там все очень индивидуально», — говорит Николай Антонов.

В основном, из бизнес-центров съезжают арендаторы, чей бизнес был связан с проведением массовых мероприятий, логистикой, авиаперевозками, туризмом и другой внешнеэкономической деятельностью. «Индивидуальные предприниматели и небольшие компании испытывают «колоссальные проблемы», в результате многие из них покидают офисы. И никакими скидками их уже не удержать. Это системная проблема, они просто закрывают свои бизнесы», — говорил ранее РБК Петербург Николай Антонов.

Структурные сдвиги

Из-за падения спроса на аренду офисных помещений девелоперы пересматривают свои планы относительно строящихся зданий, перенося сроки ввода на следующий год или замораживая на неопределенный период времени до появления потенциального арендатора на все здание. Это будет сдерживать рост вакантности, отмечают в JLL.

Эксперты прогнозируют к весне более серьезные структурные сдвиги на рынке, например — новую волну спроса на smart-офисы, flex-офисы, на места в коворкингах. Предложение тоже начнет меняться в эту сторону. «Для владельцев БЦ переоборудовать пустующие помещения в коворкинги — это хорошая возможность удержать своих арендаторов, позволив им переждать финансовые сложности без смены юридического адреса. Однако в классе С это вряд ли удастся сделать — затраты на доводку офисов до современных стандартов окажутся слишком высоки. Единственный выход для собственников в этом сегменте — переждать трудные времена вместе с оставшимися арендаторами», — прогнозирует Николай Антонов.