Петербургские торговые центры нашли способ удержать арендаторов
Несмотря на нерабочий апрель, доля вакантных помещений в торговых центрах Петербурга пока не растет. Арендаторы успешно ведут переговоры о снижении ставки аренды и смягчении условий оплаты. Однако в перспективе торговые центры могут потерять партнеров из числа наиболее пострадавших отраслей: общепит и fashion-ретейл.
Оттока нет
По данным аналитиков JLL, в начале года ротация в петербургских торговых центрах была минимальной, объемы продаж росли, но с середины марта трафик начал снижаться из-за поэтапного закрытия фудкортов, кинотеатров и спортивных центров. К концу марта часть сделок была приостановлена — и ретейлеры заняли выжидательную позицию.
Причем массового оттока арендаторов из торговых центров в прошлом месяце не произошло, говорится в отчете аналитиков за первый квартал 2020 года. По данным компании, уровень вакансий составляет 3,5% против 3,6% в четвертом квартале 2019 года. Как отмечает JLL, даже при существенном снижении трафика в торговых центрах, ретейлеры пытаются договариваться об изменении условий аренды на краткосрочный период времени, чтобы не покидать арендованные помещения.
«С начала всех событий, которые были связаны с коронавирусом, из ТРЦ под управлением компании SRV не ушел ни один арендатор», — говорит коммерческий директор SRV (ТРЦ «Жемчужная плаза» и «Охта-молл») Людмила Рева. По ее словам, удается даже продолжить переговоры по будущим открытиям, многие находятся в процессе согласования договоров. На протяжении года SRV продолжала заполнять торгово-развлекательные центры арендаторами.
В торговых центрах компании Jensen ситуация тоже не изменилась. «Наших арендаторов мы рассматриваем как партнеров, поэтому обсуждаем даже сейчас, в дистанционном режиме, меры взаимной поддержки. В зависимости от предыдущего опыта работы, срока отношений и заинтересованности в арендаторе это может быть отсрочка платежа, какая-либо скидка», — говорит Дмитрий Абрамов, партнер Jensen Group, директор «Пассажа».
Он подчеркивает, что скидки или каникулы просят практически все арендаторы, но владельцы торговых комплексов также несут издержки по охране, уборке, технической эксплуатации зданий, платят налоги, обслуживают кредиты — так что в сложной ситуации все, и поддержка региональной и федеральной власти необходима не только малому бизнесу.
Полнейшая неопределенность
Руководитель ГК «Буду мамой» Роман Ротблат говорит, что магазины сейчас и невозможно закрыть, потому что все переговоры заморожены из-за большого количества неизвестных: «Мы не понимаем, дадут банки преференции торговым центрам по ипотеке или нет, будет ли поддержка бизнеса, в каком размере просить скидку и просить ли вообще, или же расторгать договора аренды. Полнейшая неопределенность», — резюмирует он.
По словам Дмитрия Абрамова, расторгнуть договор сейчас действительно сложно. «Думаю, после снятия ограничений на работу торговых центров и передвижения мы увидим отложенный эффект, только тогда поймем, насколько сильно изменился рынок. В первую очередь в группе риска, по моему мнению, те отрасли, которые ориентированы на туристов: сувенирные магазины, отчасти общепит», — говорит он.
Расчет процента
По данным JLL, арендаторы всех сфер торговли инициируют переговоры по получению арендных «каникул» и переходу от фиксированных ставок аренды на процент от товарооборота. В одном из торговых центров подтвердили РБК Петербург, что с некоторыми партнерами договорились в апреле брать только эксплуатационные платежи, а также процент от оборота (он нулевой из-за остановки работы). По экспертным данным, запрашиваемый размер скидки в ТЦ составляет от 30% до 90%, вплоть до отказа платить за аренду.
«С торговыми центрами переговоры идут проще, чем со стрит-ретейлом, потому что ими управляют бизнесмены, у которых трезвое представление о текущей ситуации, они идут нам навстречу», — говорит Виталий Свидовский, генеральный директор сети «Теремок». В стрит-ретейле, по его словам, собственники помещений часто не бизнесмены, а просто люди, которые получают аренду.
Однако в перспективе торговые комплексы могут покинуть арендаторы из числа наиболее пострадавших отраслей. Так, крупнейшая в структуре арендаторов категория одежды и обуви (занимает 28% площадей ТЦ) на время закрытия торговых центров может продолжить работу только онлайн, однако далеко не все даже федеральные ретейлеры оказались готовы к такому повороту событий, констатируют в JLL.