В Петербурге и Ленобласти сбываются прогнозы по просроченной ипотеке
В топ-20 российских регионов по росту доли просроченных ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья вошла Ленинградская область. Доля просрочки по ипотеке в Петербурге также превышает среднероссийские показатели. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа статистики ЦБ по итогам первого квартала 2021 года. Прогнозы риелторов о том, что доля проблемных ипотечных кредитов будет расти — а вслед за ней доля залоговых квартир, которые продают с торгов с дисконтом, начали сбываться.
Каждый десятый кредит
Объём просроченных ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья на балансах российских банков в январе-марте 2021 года вырос на 4%, до 7,2 млрд руб. Доля проблемных кредитов под залог договоров долевого участия (ДДУ) по отношению к общему просроченному ипотечному портфелю достигла 8,9%, увеличившись за три месяца на 0,5 процентных пункта (п.п.) против роста на 0,8 п.п. за весь 2020 год, подсчитали в «Долговом Консультанте».
«Игра в удовлетворение спроса на строящееся жилье по введенным год назад правилам показывает свои первые негативные плоды, доля просроченных ипотек под залог ДДУ в общем объёме проблемной ипотечной задолженности достигла 9%. Тогда как в начале текущего года она едва доходила до 8,4%, а в марте 2020-го — 7,9%», — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства. По его оценкам, сегодня каждый десятый просроченный ипотечный кредит — это кредит, выданный на покупку строящегося жилья.
После окончания строительства дома, которое длится в среднем три года, оформляется закладная и кредиты под залог ДДУ переводятся в категорию общей ипотечной задолженности. Ипотечные кредиты под залог ДДУ на 1 апреля 2021 года в общем ипотечном портфеле банков РФ занимают 23%, их доля по сравнению с аналогичной датой прошлого года выросла на 3 п.п. «На ипотечном рынке первичного жилья свои нюансы, чаще всего просроченная задолженность возникает при срыве сроков сдачи дома, — рассуждает Денис Аксёнов. — По нашей оценке, восстановить платежеспособность по ипотеке на строящееся жильё в несколько раз сложнее, в отличие от вторичного рынка жилья, когда для получения дополнительного дохода недвижимость сдают в аренду или продают за короткий срок».
Проблемные регионы
По оценке аналитиков «Долгового Консультанта», реальный масштаб неплатежей по ипотеке на первичном рынке жилья существенно больше, но, так как кредиторы заинтересованы максимально быстро переводить кредиты под залог прав требования по ДДУ в залоговые, проблемам на рынке ипотеки по ДДУ уделяется мало внимания. Из-за специфики строительства в регионах по объёмам вводимого жилья, его срокам и стоимости, динамика показателей просроченной ипотеки также неравномерна. В трех регионах: Томской, Сахалинской и Ивановской областях — в первом квартале рост просроченной задолженности превысил 100% — 145%, 125% и 113% соответственно.
Просроченная ипотечная задолженность на первичном рынке жилья с начала года в Ленинградской области увеличилась на 12%, суммарный объем просроченной ипотечной задолженности составил 135 млн руб. Доля просроченной ипотеки ДДУ в общем объеме просроченной задолженности по ипотеке в области составила 16,5%. С такими показателями Ленобласть занимает 18 место в стране по приросту проблемных ипотечных кредитов.
В Петербурге доля просроченной ипотеки значительно ниже, чем в соседнем регионе, но все равно превышает среднероссийский уровень (10% в городе против 8,9% в целом по стране). Объем просроченной ипотечной задолженности в Петербурге достиг 391 млн руб.
Не рассчитали свои возможности
Статистика ЦБ подтверждает прогнозы риелторов. Поскольку в прошлом году многие брали льготную ипотеку на волне ажиотажа, не просчитав свои возможности, эксперты ожидают рост увеличения просроченной задолженности и продаж заложенных в банках квартир.
Напомним, в 2020 году банки выдали петербуржцам 82,8 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 283,5 млрд руб. Это в 1,3 раза больше, чем в 2019 году. Увеличение доли ипотечных квартир на рынке зеркально может повлечь за собой рост просрочки по кредитным договорам и ускорить не только накопление проблемных кредитов, но и процент неплатежеспособных клиентов, говорят эксперты.
Заместитель генерального директора Российского аукционного дома (РАД) Ольга Желудкова прогнозировала, что доля реализуемых с торгов залоговых квартир будет увеличиваться ориентировочно на 5-10%. РАД в прошлом году как организатор торгов реализовал более 400 залоговых квартир на 2,5 млрд руб. по всей стране. Из них в Петербурге — на 703 млн руб. Залоговые квартиры могут продаваться со значительным дисконтом, на 15-20% ниже рыночной цены, отмечают эксперты. Опрошенные РБК Петербург риелторы ожидают, что индивидуальные дефолты ипотечных заемщиков и всплеск появления таких активов на рынке вероятен к четвертому кварталу 2021 года.
Повтор публикации от 05.05.2021