В Петербурге нашли тысячи гектаров неосвоенной земли
Несмотря на взрывной рост объемов застройки промзон в Петербурге, почти 56% площади остаются свободными, выяснили эксперты маркетплейса недвижимости «М2Маркет». Реализация подобных проектов — дорогая и настолько долгая, что застройщик рискует попасть под очередное изменение законодательства, объясняют эксперты. Освоение вакантных земель может затянуться, так как остались самые сложные участки, отмечают они.
Неосвоенная земля
В Петербурге находятся 60 крупных промзон общей площадью 18,9 тыс. га, из них 26 промзон площадью 6,1 тыс. га, согласно Генплану, подлежат редевелопменту. Это так называемый «серый пояс».
Из общего объема «серого пояса» чуть больше 25% площадей непригодны под застройку (это уличная сеть, инженерно-транспортные сети, зоны рекреации и другое), около 10% территории преобразовано под деловые или коммерческие цели. Наконец, чуть больше 9% всей территории занимают проекты в жилой недвижимости: всего здесь, на участках площадью 557,9 га, находятся 125 проектов. Общий объем жилья здесь достигает 9,1 млн кв. м. Из них на стадии строительства или активной реализации находится 51 проект на участках площадью 235 га. Суммарный объем жилья — 4,3 млн кв. м.
Таким образом, 56% территории промзон, или 3,4 тыс.га, остаются не занятыми. Как недавно сообщали в Colliers International, ожидается, что темпы освоения промышленных территорий в Петербурге снизятся на четверть: с 1,2 млн кв. м в 2018 году до 0,9 млн кв.м. в этом году. В компании тренд связали с высокой базой прошлого года.
Остались самые сложные
Основная причина медленного освоения территории — дороговизна и сложность редевелопмента для застройщика, объясняют участники рынка. «Освоение серого пояса требует от застройщика значительно больших усилий в подготовке к началу строительства», — говорит Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development. Его компания реализует один из самых масштабных проектов по редевелопменту — «Лиговский Сити» в промзонах Лиговская и Волково площадью примерно 60 га. Еще 60 га займет проект ЛСР «Цивилизация» в Октябрьской промзоне Невского района.
Дмитрий Коновалов добавляет, что перевод земли под жилую застройку, проектирование необходимой социальной и коммерческой инфраструктуры увеличивает сроки реализации и делает проект более дорогим.
Длительные сроки реализации добавляют риски проекту: за продолжительное время освобождения производственных площадок промышленными предприятиями могут произойти законодательные изменения, а также изменения в градостроительной политике, обращает внимание Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
«Редевелопмент — сложный, длительный и капиталоемкий вид освоения земельных участков, который доступен только крупным девелоперам», — категоричен Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург», в портфеле которой нет проектов редевелопмента. По его словам, сегодня остались свободными, пожалуй, наиболее сложные территории, требующие существенных затрат.
«Мешает недостаточная поддержка государства и отсутствие комплексного подхода, — говорит Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development. — Сейчас помощь города, в лучшем случае, сводится к строительству дорог и развязок. Сейчас выгоднее перестраивать здания бывших заводов и фабрик под офисы и торговые центры, несмотря на то, что большая часть промзон имеет очень привлекательное местоположение».
Перспективные территории
В ближайшей перспективе активнее всего будут застраиваться промзоны Московского, Невского и Приморского районов, ожидают в «М2Маркет». По оценке КЦ «Петербургская Недвижимость», объем жилищного строительства на территориях редевелопмента на ближайшую перспективу составляет 2,3 млн кв. м (это объекты с разрешениями на строительство на текущий момент): 23% участков расположены в Выборгском районе, 21% — в Московском.
По данным «Петербургской Недвижимости», проекты редевелопмента пользуются повышенным спросом у покупателей: за пять лет доля редевелопмента в объеме продаж выросла на 11% — до 36%. Как правило, участки бывших промышленных предприятий отличаются близостью к центру города, обладают отличными видовыми характеристиками (у воды, рядом с парками), находятся в кварталах со сложившейся транспортной и социальной инфраструктурой, перечисляет Ольга Трошева.
«Но говорить о том, когда город полностью исчерпает территории «серого пояса», сейчас явно преждевременно», — убеждена эксперт. «Серый пояс» будет исчерпан не раньше, чем лет через 20», — говорит Андрей Кугий, управляющий партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет».