Петербургский банк хочет получить торговый центр за долги
ПАО «Банк «Санкт-Петербург» пытается через суд получить в счет долга торговый центр «Мадагаскар» в Тольятти (Самарская область) из-за неплатежей по кредиту. Собственник ТЦ, компания «Спектр Плюс», задолжал банку 753,7 млн руб. и рискует потерять объект. Консультанты по недвижимости говорят, что такие истории могут стать массовыми, и банки начнут забирать за долги проблемные активы.
Не рассчитались по кредиту
Арбитражный суд Москвы выделил в отдельное производство требование банка об обращении взыскания на заложенное имущество и передал его на рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области. Иск принят к производству, первое заседание по делу назначено на 7 декабря 2023 года.
Как следует из материалов дела, в 2017 году банк «Санкт-Петербург» предоставил ООО «Спектр Плюс» кредитную линию в размере 700 млн руб. на приобретение объекта недвижимости. На эти деньги компания приобрела четырехэтажный торговый центр районного формата «Мадагаскар» общей площадью 22 тыс. кв. м., (из них торговой — 15,5 тыс. кв). По данным РБК Компании, единственным учредителем и генеральным директором компании является Максим Секретарев.
Изначально процентная ставка по кредиту была в размере 10,25% годовых, в 2019 году ее снизили до 7,75% годовых. Срок окончательного погашения кредита был установлен в сентябре 2022-го. Заемщик обратился в банк с требованием о предоставлении льготного периода, ему пошли навстречу, и общий срок кредитования был увеличен до марта 2023 года. Рассчитаться к этому сроку «Спектр Плюс» не смог. Банк подал в иск в суд о взыскании долга. В сентябре московский арбитраж вынес решение в пользу «Санкт-Петербурга» о взыскании задолженности в размере 590,26 млн руб., процентов за пользование кредитом в размере 160,96 млн руб. и комиссии за обслуживание счета в размере 2,47 млн руб. Затем банк подал новый иск о взыскании залога — самого ТЦ и участка под ним площадью 5,1 тыс. кв. м.
В банке «Санкт-Петербург» заявили РБК Петербург, что не будут комментировать свой судебный иск. В «Спектр Плюс» на момент публикации текста не ответили за запрос.
Продать, чтобы покрыть убытки
Опрошенные эксперты сошлись во мнении, что после получения залогового имущества кредитор выставит его на продажу.
«В свое время "Мадагаскар" был одним из первых торговых центров в Тольятти. На сегодняшний день в городе есть приличное количество более крупных и современных ТЦ. "Мадагаскар" — далеко не первого уровня объект, собственники годами не стремились вкладывать в него средства, он находится в довольно "грустном" состоянии и имеет проблемы с заполняемостью арендаторами», — говорит директор по развитию региональных сервисов, со-директор ритейл-департамента СОRE.XP Михаил Рогожин.
«Структуры банка, ответственные за работу с проблемными активами, стремятся оставить текущие бизнес-процессы без изменений, заменив верхушку руководства, но предпринимают значительные усилия для разрешения юридических проблем, которые, зачастую, возникают у взысканных активов. Это и суды, и корпоративные конфликты, и претензии третьих лиц, и многие другие казусы. После подготовки залоговое имущество выставляется либо на торги, либо продается на открытом рынке», — поясняет руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров. По его словам, кредитование обычно ведется с дисконтом 30%+, поэтому реализация готовых объектов, как правило, покрывает невозвращенный кредит.
Стоимость объекта будет зависеть от стратегии, которую выберет кредитное учреждение. «Вряд ли банк сам будет заниматься реконцепцией ТЦ, привлекать хорошего брокера и управляющую компанию, чтобы "оживить" объект и улучшить его финансовые показатели. Если они решать продать объект быстро, то это будет относительно дешево», — прогнозирует Михаил Рогожин. Реальной ценой для такого торгового центра он называет 8 ЧОД (чистый операционный доход).
Примечательно, что в 2022 году «Спектр Плюс», как писали местные СМИ, уже выставлял торговый центр на продажу за 600 млн руб., но найти на него покупателей не удалось.
Взыскать залоги
История «Мадагаскара» может стать типичной для рынка. Большинство торговых центров в России строились или покупались на кредитные средства. В банкротном и предбанкротном состоянии из-за снижения посещаемости находятся не менее 200 торговых центров, заявлял управляющий директор РСТЦ Олег Войцеховский.
«Мы наблюдаем глобальную трансформацию на рынке торговой недвижимости. Пандемия и закрытие магазинов ушедших брендов, отнюдь, не добавили оптимизма участникам рынка. Не исключено, что объекты с менее удачной локацией и без востребованной концепции будут "отмирать" и отходить к кредиторам. Хотя взыскание заложенного имущества — это крайняя мера, на которую идут банки. Скорее, ожидается очередная волна реструктуризации кредитов», — полагает Сергей Владимиров.