Застройщики массово тормозят запуск новых ЖК в Петербурге

Читать в полной версии

Менее четверти проектов новых жилых комплексов, на которые застройщики в Санкт-Петербурге получили разрешение на строительство в 2024 году, были выведены на рынок (то есть в них начаты работы и открыты продажи квартир). В Ленобласти доля запущенных проектов чуть выше — 27%. Остальные жилые комплексы (ЖК) до сих пор остались в «бумажной» стадии. Об этом РБК Петербург сообщили в сервисе мониторинга и аналитики новостроек bnMAP.pro. Из-за падения спроса на новостройки на фоне роста ставок по ипотеке и стоимости заемного финансирования строительства девелоперы придерживают запуск новых проектов. Это помогает избежать затоваривания рынка, говорят эксперты.

Рынок вернулся к уровню 2020-2021 годов

По итогам 2024 года службой Госстройнадзора Санкт-Петербурга выдано 36 первичных разрешений на строительство (РНС) суммарно на 1 млн кв. м жилья в многоквартирных домах. По оценкам директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольги Трошевой, это более чем в 2 раза меньше показателей 2022-2023 годов, когда девелоперы получали РНС на возведение 2,1-2,2 млн кв. м. жилья. Рынок вернулся к уровню 2020-2021 годов (1,1-1,2 млн кв. м).

В сервисе мониторинга и аналитики новостроек bnMAP.pro подсчитали, что из 36 выданных в городе первичных РНС на новые проекты (без учета корпусов в ЖК, которые начали строить ранее) в стадию строительства за год вышло всего 33% (12 проектов), а в строительство и реализацию — 22% (8 проектов).

В Ленобласти в 2024 году было выдано 71 первичное РНС на новые проекты, из них на строительство и реализацию вышло 27% (19 проектов), на строительство — 31% (22 проекта). Общая площадь проектов с РНС, по которым есть движение (строительство и выход на старт или только строительство) в городе составляет 484,1 тыс. кв. м, в Ленобласти — 499,5 тыс.

Среди проектов, на которые получены разрешения, но которые не вышли из «бумажной» стадии — ЖК «Анверпен» и «Загляденье» от Л1, ЖК «Кронфорт. Набережная» от ГК «Алькор», ЖК «Нигилист» от «Бау Сити», ЖК «Атмосфера Выборга» от СЗ «Атмосфера», ЖК Liberty dom от «СЗ НК Развитие». Судя по отчетам на портале Единой информационной системы жилищного строительства, активность на стройплощадках ограничена установкой забора, в лучшем случае речь идет о нулевом цикле работ.

Девелопер вправе выжидать несколько лет

Директор управления маркетинговых коммуникаций Л1 Оксана Понаморенко заявила, что несмотря на получение РНС в 2024 году, компания не планировала выводить новые ЖК на рынок до конца прошлого года. Старт планируется весной 2025-го. «Сейчас практически все готово, переносы не планируем. Ситуация на рынке никак не влияет на планы по новым объектам», — подчеркивает она.

Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» (эксклюзивный брокер проекта «Кронфорт»), говорит, что еще недавно в сегментах выше масс-маркета доля ипотеки в продажах составляла до 50%. «Без возможности взять ипотеку из-за заградительных ставок наполнение эскроу-счетов существенно сократилось, а себестоимость строительства возросла. Альтернативные способы покупки (например, рассрочка) также не всем подходят. В таких условиях мы приняли решение выводить объекты последовательно. В настоящий момент продолжаем реализацию квартир в ЖК "Кронфорт. Центральный". Далее, после того как первые корпуса будут готовы к вводу в эксплуатацию, планируем вывести в продажу премиальный квартал», — отмечает Юлия Ружицкая.

РБК Петербург также направил в остальные компании запросы о причинах, которые помешали вывести эти проекты на рынок в прошлом году. На момент публикации ответы не были получены.

Максимальный срок действия выданных в прошлом году РНС на такие проекты — до весны 2031 года. До этого времени застройщик вправе сдвигать сроки начала работ по своему усмотрению в зависимости от рыночных условий, ситуации в самой компании и внешних факторов.

Снизить конкуренцию и избежать размывания спроса

«После прекращения действия общедоступной льготной ипотеки под 8% и существенного роста ключевой ставки, которая сделала практически невозможным использование рыночных ипотечных программ на стандартных условиях, спрос на новостройки существенно упал. Застройщики оказались в ситуации, когда необходимо каким-то образом поддерживать оборот в существующих проектах. Выход новых проектов в текущих непростых условиях может способствовать "размазыванию" спроса и увеличению как внутренней конкуренции среди проектов застройщика, так и между проектами от разных компаний и общему снижению оборота», — констатирует основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова.

По ее словам, застройщикам целесообразно в некоторых случаях приостановить выход новых проектов, чтобы сложившийся на рынке темп поглощения имеющихся объемов позволил выполнить условия банков, предоставляющих проектное финансирование. «Для компании это снизит риски того, что она не выполнит планы по оборотам в проекте, для рынка в целом — не позволит возникнуть существенному затовариванию», — отмечает Ирина Доброхотова.

Повтор публикации от 05.02.2025