На офисном рынке в Петербурге фиксируют новый тренд
Резкое сокращение доли свободных площадей на петербургском рынке офисной недвижимости привело к росту арендных ставок. По данным исследования NF Group, в первом квартале 2024 года средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка на офисы класса А выросла в городе на 5,7%, до 2 377 рублей за кв. м в месяц; класса В — на 3%, до 1 544 рубля за кв. м в месяц. Это довольно существенный рост, говорят аналитики, учитывая, что в 2023 году офисный рынок переживал стагнацию.
Сокращение вакантных площадей
Что касается вакантных площадей, то за первые три месяца года их объем на рынке Петербурга сократился на 21%. Свободными остаются 249 тыс. кв. м офисных площадей в 534 бизнес-центрах. В офисах класса А за этот период вакантность снизилась на 3,3 п. п., до 5,2%. В бизнес-центрах класса В снижение составило 0,7 п. п., до уровня 6,2%. В NF Group отмечают, что это сопоставимо с показателями допандемийного периода, когда наблюдался существенный дефицит нового предложения (и рынок, соответственно, находился на стороне арендодателя).
Аналитики отмечают, что доля свободного предложения неравномерно представлена на рынке. Например, если в среднем по городу вакантность составляет 5,9%, то в офисных центрах со ставками 2 тыс. рублей за кв. м в месяц и выше свободно по итогам марта 2024 года 25% площадей.
Низкая девелоперская активность
Из-за высокой себестоимости строительства, удорожания заемного финансирования и невысокого уровня платежеспособного спроса в этом году девелоперская активность находится на низком уровне. В первом квартале 2024 года было введено в эксплуатацию и завершена реконструкция трех офисных центров класса В арендопригодной площадью 33 тыс. кв. м. Среди них «К-37» и Reforma в Выборгском районе города, а также «Лахта Плаза» в Приморском районе. В период с января по март полностью сданы в аренду БЦ «Феррум» (2 очередь), «К-37», а также большая часть площадей в бизнес-центре «Фландрия».
Основная волна переездов с целью расширения и улучшения качества офисов в 2023 и начале 2024 года была связана с большим объемом свободных площадей и стагнацией арендных ставок в 2023 году, говорит Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге. «Во второй половине 2024 года ожидается спад этого тренда ввиду сокращения вакантности. Срок экспозиции ликвидных офисов, предлагаемых по рыночной арендной ставке, сократился с нескольких недель до нескольких дней. Основной спрос обеспечивают IT-компании и компании финансового сектора, которые активно развиваются, наращивают штат сотрудников и улучшают качество офисов», — говорит она. Ранее эксперт отмечала, что сегодня собственники уже не так лояльны к переговорам по предоставлению скидок. «Даже крупным арендаторам готовы давать скидки только точечно, не массово», — говорила Регина Волошенко.
По оценкам партнёра, директора офисной группы IPG.Estate Вероники Чакановой, текущий уровень вакансии в офисах выше — 7,7%. «С учётом ежегодного объёма поглощения в Петербурге и критически низкого спекулятивного ввода новых объектов, заявленных на этот год, уровень вакансии к концу 2024 года может опуститься до рекордных 4%», — ожидает она. В IPG.Estate прогнозируют, что в условиях дефицита площадей ставки аренды могут вырасти как минимум на 10%.