«Сделки в авральном режиме»: на первичном рынке подвели итоги сентября

Читать в полной версии

В Петербурге и Ленобласти итоги продаж новостройках в сентябре 2023 года продемонстрировали значительный рост и по количеству сделок, и по сумме выручке девелоперов. Темпы роста в Ленобласти (по количеству зарегистрированных сделок — на 25%, и по объему продаж — почти на треть по сравнению с августом) оказались значительно выше, чем в Петербурге.

Более дешевое жилье привлекает покупателей новостроек в Ленобласть, говорят эксперты. Но из-за роста ипотечных ставок и ужесточения требований к выдаче кредитов, спрос на жилье может значительно снизиться, ожидают участники рынка.

Рекордный сентябрь

В сентябре 2023 года на первичном рынке в Ленинградской области было продано 2612 квартир и апартаментов. Это на 25% больше, чем в августе, когда было реализовано 2090 лотов, подсчитали аналитики базы данных по новостройкам Dataflat.Ru*.

По темпам роста продаж Ленобласть опередила не только Петербург, где за тот же период было продано 6669 квартир и юнитов в апартаментах (на 14% больше, чем месяцем ранее), но и столичный рынок строящегося жилья. Прирост в Москве в старых границах составил 11%, в «новой» Москве — 17%, в Московской области — 14%.

Выручка застройщиков в Ленобласти, по оценкам экспертов Dataflat, достигла 16 млрд руб. Рост по сравнению с августом составил 29%. В Петербурге суммарная выручка строительных компаний выросла на 16%, до 63 млрд руб. По сравнению с сентябрем прошлого года, динамика еще более впечатляющая: в области — рост на 64% (9,77 млрд. руб. за тот же период прошлого года); и на 69% — в городе (37,3 млрд руб.). В Санкт-Петербурге за год продажи в лотах выше на 75%, а в Ленинградской области — на 71%.

Эксперты объясняют перетекание спроса в Ленобласть более низкими по сравнению с городом ценами, которые привлекают покупателей жилья. «Если наблюдать за продажами в Ленинградской области и сравнивать их Санкт-Петербургом, то заметны два противоположных тренда: продажи в Петербурге снижаются, в Ленинградской области растут», — заявлял РБК Петербург директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. За средний чек, аналогичный петербургскому, в области можно приобрести более просторную квартиру. По данным Dataflat, средняя цена квартиры в новостройках в сентябре выросла на 2% в Петербурге, до 9,47 млн руб., и на 4% — в Ленобласти, до 6,15 млн руб. Средняя стоимость квадратного метра городе остановилась на отметке 230 тыс. руб., в области — 149,1 тыс. руб.

Ипотечный бум

Показательно, что доля сделок с ипотекой за последний месяц выросла с 83% до 86%. Руководитель проекта Dataflat Александр Пыпин объясняет рост продаж инфляционными ожиданиями, которые вместе с ужесточением условий ипотечного кредитования стимулировали покупателей оформлять сделки в авральном режиме.

Этот тренд подтверждает статистика крупнейших банков. В сентябре 2023 года Сбербанк поставил рекорд по выдаче ипотечных кредитов — 155,6 тыс. на общую сумму 564,5 млрд руб., из них в Петербурге по базовым и по льготным программам ипотеки — 35,6 млрд руб. Впечатляющий рост был зафиксирован в ВТБ. В Петербурге и Ленобласти за три недели сентября, до повышения ставок по ипотеке, в этом банке успели оформить 2,8 тыс. ипотечных кредитов на 18,6 млрд руб. Это в 2 раза больше, чем за три недели августа текущего года и в 2,5 раза — чем за весь сентябрь 2022 года.

В ожидании спада

Побиты эти рекорды будут не скоро, говорят участники рынка и аналитики. Они ожидают снижения активности покупателей. Дело в том, что 15 сентября ЦБ повысил ключевую ставку с 12% до 13% годовых. Это повышение стало третьим за последние месяцы: в июле ЦБ увеличил ее с 7,5 до 8,5% годовых, а в августе (после того, как курс рубля преодолел уровень в 100 к доллару) ставку подняли сразу на 350 б.п. — до 12%. Пропорционально выросли и ставки по кредитам. Кроме того, правительство РФ увеличило минимальный порог по первому взносу с 15 до 20% для льготных кредитов с господдержкой, а предельная величина субсидии банкам на финансирование льготной ипотеки снижена на 0,5%.

Более того, с 1 октября 2023 года ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов — банки обязали применять более высокие надбавки при выдаче кредитов с небольшим первоначальным взносом или для клиентов с высокой кредитной нагрузкой. Это означает, что покупателям, у которых уже есть кредиты и мало накоплений для первого взноса, будет сложнее оформить ипотеку. «Увеличение размера первоначального взноса до 20% может негативно сказаться на спросе, так как в таком случае многим покупателям будет недостаточно собственных средств. А ужесточение условий ЦБ в отношении потребительского кредитования (для закредитованных заемщиков) ограничивает возможность взять потребительский кредит на первый взнос», — прогнозировала директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

За всплеском продаж в сентябре последует спад. В случае реализации такого сценария стагнацию на первичном рынке можно ждать в январе-феврале, полагает заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. Потом люди привыкнут к новому уровню ставок по кредитам, и ситуация медленно начнет выравниваться, прогнозирует эксперт.