В Петербурге и Ленобласти поменялись тренды на рынке жилья

Читать в полной версии

В ноябре на первичном рынке жилья в Ленинградской области было зарегистрировано 1567 сделок. Это на 19% больше, чем в октябре (1313 ДДУ). В Санкт-Петербурге за последний месяц продажи снизились на 9% до 2920 ДДУ (в октябре 3212 ДДУ). При этом средняя цена квартир за месяц снизилась на 2% — и в городе, и в области: до 10,9 млн руб. за лот в Петербурге и до 6,4 млн руб. — в Ленобласти. Такую статистику приводит сервис по анализу продаж и цен новостроек Dataflat.

Опрошенные РБК Петербург эксперты говорят о смене тренда: количество выданных разрешений на строительство многоквартирных домов в Ленобласти превысило число таких разрешений в Петербурге, что стало сказываться на продажах жилья. Из-за более выгодных условий работы интерес застройщиков сместился в Ленобласть, а более низкие цены на жилье стимулируют покупателей делать выбор в пользу области, а не Петербурга.

Спрос смещается в Ленобласть

По данным Dataflat, за месяц суммарная выручка застройщиков в Ленобласти выросла на 17% до 10,1 млрд руб., в городе — снизилась на 11% до 32 млрд руб. По сравнению с ноябрем прошлого года выручка петербургских застройщиков сократилась на 44% (57,6 млрд руб. в ноябре 2023-го), областных — на 35% (15,6 млрд руб. за тот же период год назад). Доля сделок с ипотекой, которая была главным драйвером продажи в Петербурге, упала на 31% до 54%, в Ленобласти — на 27% до 60%.

Средняя стоимость квадратного метра за последний месяц в Ленобласти подешевела со 160,6 тыс. до 157,3 тыс. руб., в городе — с 279 тыс. до 277 тыс. руб. При этом по сравнению с ноябрем прошлого года стоимость квадратного метра в городе выросла на 16%, в области — на 3%.

Генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов отмечает, что в области условия работы для застройщиков в Ленобласти выгоднее: земля по жилую застройку стоит дешевле, чем в городе, согласовать с властями новый проект значительно быстрее и проще, чем в Петербурге. «В октябре 2024 года впервые объем выданных с начала года разрешений на строительство в Ленобласти стал выше, чем за этот же период в Петербурге», — подчеркивает он.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) на начало декабря 2024 года в Ленобласти действует 197 РНС на строительство 4 млн кв. м жилья, в Петербурге — 184 РНС на 5,7 млн кв. м.

«Отсутствие жесточайших ограничений, как в городе, и относительная дешевизна земли позволяет застройщикам формировать в новых проектах более качественный продукт. С учетом не слишком богатого выбора квартир в новостройках Петербурге и с учетом значительно более низкой цены в Ленобласти — туда качнулся спрос», — считает Максим Ельцов. За счет более низких цен на жилье покупатели в Ленобласти могут брать ипотеку на меньшую сумму, что тоже подстегивает продажи, добавляет он.

Нехватка земли и сокращение предложения

Руководитель проекта Dataflat Александр Пыпин считает, что снижение продаж на территории Санкт-Петербурга является следствием недостатка площадок для жилой застройки из-за политики властей города, для которых важно сохранить промышленные территории, а программа реновации не получила развития (городской закон о КРТ заморожен до 2026 года — ред.). «В тоже время в Ленинградской области есть много свободной недорогой земли, и власти области активно одобряют крупные проекты жилой застройки. Так как рынок Петербурга и области — это единый организм, то в такой ситуации спрос смещается на территорию области», — поясняет он.

Глобальный тренд по перетоку спроса в рамках петербургской агломерации из города в область сформировался давно и со временем будет только нарастать, считает коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова. В качестве причин она особо выделяет «полное отсутствие» в городе участков, подходящих под проекты комплексного освоения территорий, и также отмечает более низкую стоимость лотов в Ленобласти. «В области цена может быть в два раза ниже, чем в городе. При сопоставимом качестве квартир и районов и их транспортной доступности. Из-за этого многим покупателям легче воспользоваться ипотечными программами, в первую очередь семейной ипотекой, доля которой в определенные месяцы доходит до 90% в структуре ипотечных продаж», — говорит Мария Орлова.

По данным КЦ «Петербургская недвижимость», в 2024 году доля Ленинградской области в структуре общего предложения по агломерации выросла с 34% до 44%. Объем вывода новых проектов в этом году на территории города составил 1,6 млн кв. м, что на 35% меньше, чем в 2023 году (2,5 млн кв. м), в Ленобласти — 1,1 млн кв. м.

Обновлено 20:55