Цены на квартиры в Петербурге вырастут в январе из-за решения банков
Крупнейшие банки начали требовать от застройщиков комиссию за оформление льготной ипотеки покупателям новостроек. Новые условия работы уже приняли большинство компаний, к программе субсидирования с выплатами банку за кредиты уже присоединились более 120 жилых комплексов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Свои дополнительные расходы застройщики намерены переложить на покупателей и поднять цены на квартиры с середины января 2024 года.
Новые условия выдачи кредитов
Сегодня последний день, когда Сбербанк выдает ипотечные кредиты с господдержкой на прежних условиях. С 11 января крупнейший банк страны будет выдавать льготную ипотеку только в том случае, если объект входит в программу субсидирования от застройщика. Она предусматривает выплату компанией Сбербанку дополнительной комиссии в размере от 7,5% до 11,5% от суммы кредита за квартиру, которую его покупатель возьмет в кредит по госпрограмме (льготная, семейная, IT-ипотека и др.).
Об изменениях банк сообщил в конце декабря, объяснив их вступлением в силу постановления правительства РФ о снижении размера субсидии банкам по льготной ипотеке. До сентября 2023 банки получали из федерального бюджета разницу между ставкой по госпрограмме и ключевой ставкой и 2,5% сверху, а с 23 декабря размер дельты компенсации уменьшили до 1,5%.
Если квартира, которую выбрал клиент, не входит в список субсидированных ЖК, то взять на нее ипотеку можно будет только по базовой программе. При этом 10 января Сбербанк объявил о повышении ставок по ипотеке на строящееся и готовое жилье и ИЖС на 1,1 п.п., до 16,7% годовых.
Вслед за Сбербанком в январе об ограничении выдачи льготной ипотеки заявили в ВТБ. «С 12 января клиенты смогут получить средства на покупку объектов только у аккредитованных банком застройщиков», — сказано в заявлении организации. В «Альфа-Банке» перестанут выдавать кредиты на новостройки без субсидирования процентных ставок застройщикам с 15 января.
По расчетам генерального директора АО «Ленстройтрест» Валерии Малышевой, «субсидия» в пользу банка при минимальном первом взносе по льготной ипотеке составит 5,25-6,7% от стоимости квартиры.
Доли рынка
Для девелоперов это очень чувствительное решение, поскольку с помощью кредитов по базовым рыночным ставкам в прошлом году было продано всего 3% строящихся квартир в Петербурге (остальные — с помощью госпрограмм льготной, семейной и IT-ипотеки). К тому же эти три банка занимают почти 85% ипотечного рынка в Петербурге и 87% в Ленобласти. С большим отрывом лидирует по выдаче ипотеки Сбербанк. Его доля в городе составляет 57,4%, согласно рейтингу банков по выдаче ипотеки в 2023 году, составленном сервисом мониторинга рынка новостроек bnMap.pro. ВТБ занимает 23,6% ипотечного рынка, Банк «Санкт-Петербург» — 8%, «Альфа-Банк» — 3,4%, Банк «Открытие» — 3,4%. На остальные банки приходится менее 1%. В Ленобласти доля Сбербанка доходит до 63%. Доли других игроков меньше: у ВТБ — 21,2%, у Банка «Санкт-Петербург» — 4,6%%, у «Альфа-Банка» — 2,7%.
Сотни вариантов
Игнорировать выплату комиссий Сбербанку многие застройщики не решились. Как пояснили РБК Петербург в пресс-центре Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк», в сервисе «Домклик» появился дополнительный фильтр «Участник программы субсидирования», через него поиск выдает в Петербурге и Ленобласти 126 жилых комплексов, уже подключенных к новой программе субсидирования от застройщика. Среди них «Группа ЛСР», «Самолет», ГК «ФСК», «Лидер Групп», «Главстрой», КВС, Glorax, «Аквилон», «Ленстройтрест» и др. В пресс-службе ВТБ и «Альфа банке» отказались сообщить, сколько строительных компаний готовы сотрудничать с ними по программе субсидирования.
Среди опрошенных РБК Петербург компаний только в холдинге «РСТИ» заявили, что в январе не станут участником подобных партнерских программ, поскольку «предпочитают изучить реакцию рынка». При этом перечень банков, которые вводят комиссии за выдачу льготной ипотеки пополняется каждый день. «На сегодняшний день мы получили уведомления о необходимости участия в партнерских программах и выплатах комиссий от основных банков-партнеров: Сбера, ВТБ, «Альфа-Банка», «Совкомбанка» и других», — говорит руководитель департамента продаж Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и ЛО Максим Турта. — Судя по объему, перешедшему на сторону изменений, волна коснется большинства игроков сектора».
При этом он не исключает, что на рынке будет пара исключений. Так, например, вице-президент Банка ДОМ.РФ Кирилл Варенцов заявил, что «на текущий момент бизнес-модель взаимодействия с партнерами не предполагает взимания комиссии за заемщиков, оформивших ипотечный кредит в рамках госпрограмм».
По словам Максима Турты, пока неясно, какой срок выдержит экономическая составляющая банков, отказавшихся от комиссий, и справятся ли они с объемом кредитов, который на них перенаправят девелоперы.
«Очевидно, что за гигантами ипотечного рынка последуют и другие игроки. В качестве альтернативы работы с комиссиями, часть банков увеличивает минимальный первоначальный взнос, такие примеры на рынке уже есть», — рассказала заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» Ольга Кузнецова. По ее словам, все нововведения негативно скажутся на доступности жилья и однозначно повлияют на всех участников рынка, ведь, с одной стороны, девелоперы вряд ли откажутся от сотрудничества с лидерами ипотечного кредитования; с другой, — застройщики работают в рамках согласованных финансовых моделей, а том числе в плане ценообразования.
Рост цен и спад продаж
Зато уже очевидно, что дополнительные расходы застройщики переложат на покупателей жилья. «Выплата комиссии банку за выдаваемый кредит неизбежно приведет к увеличению стоимости приобретаемой квартиры, так как эти расходы абсолютно новые и не учитывались ранее ни в себестоимости, ни в финансовой модели», — поясняет Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ».
«Новые реалии приведут к повышению цен на квартиры с середины января 2024 года, ведь для девелоперов это станет возможностью компенсировать комиссию. Многие строительные компании об этом уже сообщили, и ГК «КВС» — не исключение», — подтверждает Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». По ее прогнозам, увеличение цены за квадратный метр особенно коснется недвижимости в сегменте масс-маркет, так как продажи в таких объектах низкомаржинальные и застройщики не смогут компенсировать комиссию за свой счет. «Очевидно, что повышение цен повлечет за собой снижение объема продаж с 11 января», — ожидает Анжелика Альшаева.
«Покупатели, конечно, не будут в восторге от резкого увеличения стоимости квартир в новостройках, но это единственный способ в текущий момент получить льготную ипотеку», — отмечает Екатерина Немченко. Она полагает, что стимулировать продажи будет завершение срока программ с господдержкой (по планам они завершатся 1 июля 2024 года).
В «Аквилоне» видят дополнительные риски в том, что рост цен приведет к сокращению объема сделок. «Это окажет влияние на развитие отрасли, которая, как известно, тянет за собой множество смежных», — ожидает Максим Турта.
«Введение комиссионных будет означать только одно: рост себестоимости строительства (а она и так рекордно выросла за последний год), рост цен на жилье и, следовательно, снижение спроса и сокращение объемов строительства. Это плохая новость для рынка, для перспектив ипотечного кредитования, тем более в одном ряду с другими изменениями», — резюмирует директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group) Ольга Трошева.