На петербургском рынке офисов резко выросло число сделок
Вопреки ожиданиям первые четыре месяца 2016 года оказались удачными для петербургского рынка офисной недвижимости. По данным консалтинговой компании Colliers International, за этот срок объем сделок по аренде офисов вырос на 10%. По итогам первого квартала 2016 года суммарный объем чистого поглощения на рынке в 2,5 раза превысил аналогичные показатели предыдущего периода.
Рост вопреки прогнозам
Результаты первых четырех месяцев 2016 года оказались неожиданными на фоне пессимистичных прогнозов, которые давали аналитики рынка офисной недвижимости в конце 2015 года. Как писал ранее РБК Петербург, уже весной 2016 года часть бизнес-центров на момент ввода в эксплуатацию не имела арендаторов. Успешные итоги 1 квартала отчасти объясняются переносом на 2016 год ряда крупных сделок по аренде офисов в связи с длительными сроками согласования договоров, полагает директор департамента офисной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Игорь Темнышев.
Понижающая миграция
Однако в большинстве случаев рост объема следок происходит за счет миграции арендаторов — либо внутри одного бизнес-центра, либо со сменой места локации. «В бизнес-центрах достаточно велика доля ротации, — говорит эксперт ГК «Бестъ» Станислав Ступников. — Одни компании сокращают занимаемые площади, другие — наоборот, увеличивают, и все это попадает в статистику сделок».
Переезды арендаторов сопровождаются постепенным снижением цены квадратного метра в качественных офисах. По данным Colliers International, за 2015 год средневзвешенная ставка аренды в бизнес-центрах класса А снизилась на 9% и составила 1 240 руб./кв.м/мес. В классе В ставки снизились на 7% до 920 руб./кв. м/мес.
Нередко управляющие компании и владельцы бизнес-центров предпочитают не снижать цену предложения, но идут на уступки по отдельным условиям аренды. «Если раньше у девелоперов в ходу были шаблонные договоры присоединения, на которые у арендаторов практически не было возможности повлиять, то сегодня в процессе согласования условий аренды применяется паритетный подход, — говорит директор департамента офисной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Игорь Темнышев. — Арендодатель держится за хорошего арендатора, пытаясь предложить ему взаимовыгодные условия».
Так, собственники бизнес-центров нередко предоставляют скидки клиентам, которые готовы авансом оплатить годовую аренду, или уменьшить ставку, если клиент продлевает срок договора.
Нефтегазовая зависимость
Впрочем, рост числа сделок, связанных с переездами арендаторов, не приведет к появлению нового спроса на рынке. Как уже писал РБК Петербург, до сих пор увеличение спроса на качественные офисы обеспечивалось в основном за счет структур «Газпрома». С 2011 по 2015 год доля газового монополиста в поглощении офисной недвижимости выросла с 13 до 41%. За последние пять лет «Газпром» и его структуры арендовали и купили в Петербурге свыше 280 тыс. кв. м. офисной площади.
Относительно того, каково в дальнейшем будет влияние «Газпрома» на петербургский рынок офисной недвижимости, эксперты не имеют твердых прогнозов. Характерно, что еще в конце прошлого года специалисты Colliers International говорили, что первичную потребность в офисных помещениях «Газпром» уже удовлетворил. Однако сейчас озвучиваются более оптимистичные оценки. «Не стоит забывать, что не все компании, в названии которых есть корень «газ», связаны с монополистом напрямую, — говорит Игорь Темнышев. — Мы ожидаем увеличения спроса на офисы в Петербурге со стороны «дочек» и даже контрагентов-«внучек» «Газпрома».
Так или иначе цена квадратного метра качественной недвижимости критическим образом зависит от дальнейшей активности арендаторов из нефтегазового сектора. «Единственным конкурентом «Газпрому» с точки зрения спроса на офисную недвижимость является IT-сектор, однако на его долю пока приходится не более 14% от общего объема сделок на рынке. — говорит Станислав Ступников, — Если спрос со стороны «Газпрома» сократится, это приведет к снижению арендных ставок».