Ленобласть ждёт «бум строительства» из-за новых условий ипотеки
С 1 июля 2024 года семейная ипотека под 6% годовых вне зависимости от возраста детей будет доступна только в малых городах России. РБК Петербург выяснил, в каких городах Ленобласти будет доступна эта программа, сколько там строится жилья, какие цены и спрос на квартиры.
Перезапуск семейной ипотеки
Программу семейной ипотеки распространят на покупку жилья в малых городах вне зависимости от возраста детей. Об этом объявил президент Владимир Путин на Петербургском международного экономического форума (ПМЭФ). Кредит под 6% годовых будет доступен семьям с двумя детьми, проживающим в малых городах, у которых хотя бы один ребенок будет несовершеннолетним на момент оформления займа. Меры господдержки будут перераспределены на города с населением до 50 тыс. жителей, пояснил гендиректор компании «Дом.РФ» Виталий Мутко. 10 июня вице-премьер Михаил Мишустин поручил внедрить новые условия по семейной ипотеке в срок до 1 июля.
Минимальные объемы строительства
По данным последней переписи населения от 2020 года, в Ленинградской области только в девяти городах численность населения превышала 50 тыс. человек. В десяти городах Ленобласти живут от 20 тыс. до 50 тыс. жителей, в 17 населенных пунктах — от 10 тыс. до 20 тыс. Так, например, к малым городам Ленобласти относятся Приморск, Новая Ладога, Ивангород, Шлиссельбург, Приозерск, Лодейное поле, Кировск, Тосно, Луга, Волхов, Кингисепп и пр.
«Сегодня развитие малых городов происходит преимущественно в разрезе строительства ИЖС и программы расселения аварийного жилья», — пояснил РБК Петербург заместитель председателя правительства Ленинградской области Евгений Барановский. По его данным, в малых городах региона в 2023 году было введено всего 52,6 тыс. кв. м жилья. Из них в Волхове — 16,6 тыс. кв. м, в Кингисеппе —14,6 тыс. кв. м, в Луге — 12,3 тыс. кв. м, в Тосно — 8,9 тыс. кв. м. Все введенное жилье — это многоквартирные дома, построенные по программе расселения аварийного жилья за счет бюджета. Для сравнения, во всей области объем ввода жилья по итогам прошлого года составил 4,18 млн кв. м.
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group), сейчас новые жилые проекты реализуются только в двух малых городах Ленинградской области: в Волхове («Дом на Набережной») и в Кировске («Кировский посад»). Суммарно в этих объектах находится в продаже 28 тыс. кв. м. Средний диапазон цен — около 80-120 тыс. руб. за кв. м, а средний бюджет покупки составляет от 3 до 6 млн руб.
Аналитики платформы bnMAP.pro называют объем предложения на первичном рынке в малых городах Ленинградской области минимальным. В части городов новостроек вообще нет. «Спрос в этих городах небольшой, именно поэтому застройщики не слишком спешат осваивать такие локации. Наличие возможности взять ипотеку по доступной ставке, особенно на фоне среднерыночной сейчас около 18%, возможно, стимулирует спрос и интерес покупателей к новостройкам в этих городах. Однако сможет ли сформироваться платежеспособный пул клиентов — это пока вопрос. Ведь не все покупатели с двумя и более детьми стремятся приобрести квартиру», — говорит основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Средняя стоимость и объем предложения по районам Ленинградской области (новостройки всех классов, квартиры)
Перспективы роста спроса
По словам эксперта, выгодные условия ипотечного кредитования могут служить одной из мер по повышению спроса на жилье. «Спрос формируется в конкретной локации не только из-за возможности взять льготную ипотеку, но и из-за возможности дать детям качественное образование, проживать в качественной среде, насыщенной инфраструктурой, социальными объектами, коммерческими объектами. Если из всех этих факторов будет только льготная ипотека, существенного значения на рост спроса она не окажет», —добавляет Ирина Доброхотова.
«Семейная ипотека в малых городах позволит обеспечить комфортным жильем семьи, которые уже проживают в данных населенных пунктах. Также новостройками в них могут заинтересоваться жители небольших поселков по соседству», — уверена руководитель департамента управления проектами КЦ «Петербургская Недвижимость» Светлана Московченко. По ее мнению, увеличение спроса со стороны петербуржцев и их переезд в малые города возможно, но только при комплексном подходе к развитию территорий. «Должна одновременно развиваться транспортная инфраструктура либо, например, промышленный сегмент, который позволит обеспечить работой новых жителей. Кроме того, важно активное развитие социальной и коммерческой инфраструктуры», — перечисляет Светлана Московченко.
В правительстве Ленобласти настроены более оптимистично. «Часто именно наши новостройки становятся драйвером развития, ведь для них необходимо подготовить всю инженерную и дорожную инфраструктуру. Уже после ввода новых домов освобождаются земельные участки, на которых возможно реализовать качественные и комфортные жилищные проекты. Это дает очень плодотворную почву для градостроительного развития. Думаю, что вкупе с новыми программами ипотечного кредитования, мы увидим новый бум строительства в удаленных районах и малых районах», — прогнозирует Евгений Барановский.
Новые города Ленобласти
Кардинально другая ситуация со застройкой в двух бывших поселках, которые только в этом году получили статус городов. В апреле законопроект о преобразовании поселка Тельмана в Тосненском районе в город принял областной парламент, в июне городом стали Бугры во Всеволожском районе. Оба подпадают под критерии малых городов, в Тельмана 27 тыс. жителей, в Буграх — 32 тыс.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) Дом.РФ на начало июня 2024 года в Буграх строится 286 тыс. кв. м жилья. По этому показателю Бугры входят в топ-5 населенных пунктов области. Больше жилья строят только в Мурино, поселке имени Свердлова, Новоселье и Янино. К 2032 году в новом городе будет построено 2,6 млн кв. м жилья.
По объемам строительства Тельмана занимает 13 место в области (48 тыс. кв. м). Согласно действующему генеральному плану Тельмана, до 2037 года здесь застроят территорию площадью 150 Га. Переход из сельского в городское поселение позволяет увеличить высотность застройки с 9 до 12 метров, что открывает новые перспективы по увеличению масштабов строительства в этих городах.