Элитная ипотека: инвестиционный инструмент и "элемент легализации"
Доля ипотеки в покупках премиального жилья выросла от единичных сделок до почти трети. С одной стороны, сказались предкризисные настроения начала года, когда инвестиционный бум затронул не только эконом- но и бизнес-класс. С другой, по словам экспертов, бизнесмены все чаще рассматривают ипотеку не как финансовый инструмент, а как гарантию надежности девелопера или способ не привлекать внимание контролеров к своим расходам.
Растущий бизнес-класс
Доля ипотечных кредитов при покупке высококлассного жилья существенно выросла с начала 2014г. По оценкам директора департамента жилой недвижимости Colliers International Елизаветы Конвей, уже по итогам I квартала порядка 25-30% покупок прошли с использованием ипотеки.
Девелоперы подтверждают данную тенденцию. Как сообщил РБК-Петербург коммерческий директор "ЛСР.Недвижимость - Северо-Запад" Денис Бабаков, если по итогам 2013г. доля ипотечных сделок по квартирам бизнес-класса в компании составила 10%, по в январе-мае 2014г. - 28%. В элитном сегменте объем ипотеки остался невысоким - порядка 6%.
Кризис в помощь
Во многом развитию премиальной ипотеки поспособствовала экономическая нестабильность первого квартала, рассуждает Денис Бабаков. "Люди, в связи с колебанием курсов валют, стремились вложить сбережения в ликвидную недвижимость, и те, кому недоставало средств, привлекали небольшой рублевый кредит", - отметил эксперт.
Кроме того, покупатели берут ипотеку, желая рационально подходить к распоряжению средствами. "Зачастую выгоднее взять ипотеку и не отвлекать деньги из бизнеса, так как доход от бизнеса выше, чем проценты по ипотеке", - подчеркивает начальник отдела ипотечных продаж компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Наталия Деньгова.
Не только финансы
Впрочем, по данным банков-кредиторов, как только у клиентов бизнес-класса появляются свободные деньги, они предпочитают погашать ипотечные кредиты досрочно. Как рассказала начальник управления розничного кредитования банка БФА Татьяна Николаева, если по обычным проектам средний срок погашения ипотеки составляет 7-8 лет, то по премиальным он сокращается до 2,5-3,5 лет.
Это говорит в пользу предположения гендиректора девелоперской компании "Леонтьевский мыс" Игоря Онокова о том, что при выборе ипотеки клиенты бизнес-класса руководствуются не только финансовыми мотивами. Во-первых, аккредитация проекта банком-кредитором дает дополнительную гарантию того, что дом будет сдан. Покупатели, для которых этот мотив является основным, погашают кредиты сразу же после получения свидетельства о собственности.
Во-вторых, признал девелопер, часть клиентов видит в ипотеке "элемент легализации". По его словам, если человек покупает дорогую квартиру за собственные деньги, это может привлечь внимание контролирующих органов, а кредитная квартира такого внимания не привлекает, даже если погасить ипотеку на следующий день после покупки.
КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ:
Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков:
Доля ипотечных сделок в нашей компании в элитном сегменте по итогам 2013 года небольшая – около 6%, в бизнес-классе – около 10%. По итогам первых пяти месяцев этого года в элитном сегменте процент практически не изменился, тогда как в бизнес-классе он достиг 28%. Существенный рост доли ипотечных сделок в бизнес-классе связан, во-первых, с тем, что в этом году мы вывели на рынок новые корпуса жилого комплекса «Европа – Сити» на Петроградской стороне, квартиры в котором пользуются высоким спросом у покупателей. Во-вторых, с ослаблением рубля в первом квартале: люди, в связи с колебанием курсов валют, стремились вложить сбережения в ликвидную недвижимость, и те, кому недоставало средств, привлекали небольшой рублевый кредит. В целом наша практика показала, что ипотечное кредитование способствует расширению круга покупателей недвижимости бизнес-класса. Кроме того, в этом году мы зафиксировали изменение предпочтений покупателей квартир в комплексе «Европа Сити» в пользу 2-х и 3- х комнатных. Некоторые клиенты смогли себе позволить квартиру большей комнатности, как раз благодаря привлечению ипотечного кредита.
Средняя сумма договора в бизнес-классе у нас составляет около 7,7 млн. рублей. Если квартира покупается в ипотеку, то около 40% от этой суммы составляет первый взнос, остальное – кредитные средства.
Директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова:
Клиенты бизнес-класса - это в основном предприниматели, бизнесмены, совладельцы фирм. Средства, которыми обладают такие клиенты, не находятся в твердом денежном эквиваленте, а вложены в инвестиции и приносят доходы. Изъять необходимую сумму из оборота своего предприятия в кратчайшие сроки крайне проблематично, поэтому чтобы не упустить возможность покупки понравившейся квартиры, привлекаются ипотечные средства, которые, как правило, в дальнейшем погашаются досрочно. По нашим данным, ипотечное кредитование в сегменте бизнес-класса занимает около 35 % доли проведенных сделок. Средняя сумма кредита в этом сегменте составляет 6 млн рублей. Покрытие стоимости квартиры кредитными средствами - около 52 %.
Руководитель отдела продаж компании «Еврострой» Ольга Газеева:
Несмотря на то, что покупатели элитных квартир на первый взгляд имеют возможность приобрести то жилье, которое пожелают, и выбор ограничен лишь их собственными требования к тому или иному проекту, на практике часто случается так, что их денежные средства приходится «вытаскивать» из бизнеса по частям. В этом случае ипотека – очень полезный инструмент приобретения.
Если проанализировать процесс реализации наших объектов (ЖК «Привилегия» и ЖК «Олимпийская деревня»), то можно сказать, что сделки с привлечением ипотеки составляют около 20% от общей доли.