«Хлеб вместо зрелищ»: ТЦ начали переделывать закрывшиеся кинотеатры
В Петербурге стартовал процесс переделки закрывшихся кинотеатров под новую функцию. Первый такой проект будет реализован в ТРК «Пик» — там на месте залов для показов кино откроют фуд-холл. Эксперты разошлись в оценках перспектив такой реконцепции. С одной стороны, конкуренция среди гастрономических пространств в городе велика, с другой — удачный запуск может привлечь в торговый центр новых посетителей.
«Скоро здесь откроется фуд-холл»
Владельцы торгово-развлекательного центре «Пик» на Сенной площади решили открыть на месте опустевших кинозалов фуд-холл. Сообщения о том, что весь четвертый этаж торгового комплекса отвели под новое гастрономическое пространство, появилась на информационных указателях в ТРК. Ранее здесь располагался кинотеатр на восемь залов, рассчитанный на 1,1 тыс. зрительских мест. Он прекратил работу летом 2021 года. Информацию о реконструкции помещений кинотеатра под фуд-холл РБК Петербург также подтвердили несколько консультантов по недвижимости.
В компании Nikoliers, которая управляет ТРК «ПИК», отказались сообщить подробности до официальной презентации проекта (она планируется через две недели). У собственника «ПИК», холдинга «ПетроМир», получить комментарий также не удалось.
«Размещение фудхолла в ТЦ «Пик» в центре города у метро является логичным ходом развития концепции ТРЦ, особенно в свете сложностей, возникших у кинотеатров. В целом отсутствие большого фудкорта было недостатком стартовой концепции «Пика», а в свете актуальных трендов рынка это стало еще более заметным, поэтому появление фудхолла — логичный шаг развития концепции», — считает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank StPetersburg Игорь Кокорев. По его оценкам, инвестиции в проект могут варьироваться в диапазоне от 40 тыс. до 120 тыс. рублей на кв. м. Они зависят от того, какой ремонт планируется и насколько хватит мощностей действующих инженерных систем.
«С точки зрения технологической составляющей, идея сложна в реализации — трудно представить, как разместить в зале кинотеатра что-то кроме концепции сопоставимого назначения (кинопространство, театр камерного формата). Необходимо разместить кухню и посадку в помещении с гребенкой (металлический каркас в форме ступеней), заменить приточно-вытяжную систему и т.д. Вероятно, идея девелопера не касается залов, а речь идет о сопутствующих помещениях — там будет значительно проще организовать фуд-холл», — полагает руководитель отдела исследований и консалтинга, партнёр IPG.Estate Валерий Трушин. Он считает, что, с точки зрения спроса, рынок фудмоллов в Петербурге близок к насыщению. «Однако, говоря о локации — в «ПИКе» не так уж и рискованно реализовать эту концепцию — там всегда была высокая проходимость. Важно не промахнуться с объемами проекта, не сделать его «слишком масштабным», — подчеркивает Валерий Трушин.
Георгий Петров, генеральный директор УК ООО «Eatmarket инвестиция», управляющий фудхоллом в ТРЦ «Галерея», также отмечает высокую конкуренцию на этом рынке и сомневается в успехе нового проекта. «В Петербурге уже переизбыток таких проектов наступает. На центр города вполне достаточно двух- трех проектов. Новые запуски, на мой взгляд, уже не нужны», — уверен он.
«Фуд-холлы как двигатель потока посетителей — хорошая вещь для торговых центров. С точки зрения локации, гастрономическое пространство в этом месте может сработать», — считает ресторатор Андрей Перцев (открыл фуд-холл Balagan в здании бывшего Приморского рынка). Успех проекта, по его словам, будет зависеть от правильного выбора концепции и уровня арендных ставок — чем ниже они будут, тем более демократичные корнеры смогут там работать. От правильного выбора оператора зависит средний чек и уровень гостей, которые туда ходят, отмечает ресторатор.
По данным Knigh tFrank StPetersburg, с начала 2022 года в городе закрылись 4 кинотеатра: «Мираж Синема» в ТЦ «Международный» и ТЦ «Атлантик-Сити», «Каро Фильм» в ТЦ «Варшавский экспресс», а также «Кинопарк» в ТЦ Green Park. Гендиректор «Мираж Синема» Виктор Рудман прогнозировал «тотальное закрытие кинотеатров» из-за сложностей с репертуаром. По его прогнозам, на рынке останется около 50% игроков. С учетом роста популярности онлайн-платформ, с одной стороны, и отсутствия западных фильмов в прокате, с другой, во второй половине 2022 года прогнозируется продолжение волны закрытий кинотеатров и переоборудования их площадей под другой функционал, заявили в Knight Frank StPetersburg.
Рабочие места в зрительном зале
Как сообщил партнер «БестЪ. Коммерческая недвижимость» и директор по развитию УК PAGE Станислав Ступников, в компании прорабатывают планировки некоторых действующих кинотеатров для реализации в них коворкингов. «Плюс коворкингов в том, что они отлично вписываются, с точки зрения планировок, в неудобные помещения, к которым можно отнести и кинотеатры. В свою очередь, плюс кинотеатров для реконцепции в коворкинг заключается в отличной звукоизоляции и вентиляции, а также в том, что они имеют хорошую высотность, которая позволяет выстраивать антресоли/вторые этажи, которые нравятся арендаторам, к этому решению мы прибегли в проекте BENUA-PAGE», — говорит он.
По словам Ступникова, многие кинотеатры, выступая якорными арендаторами, генерирующими высокий трафик посетителей, платили низкую арендную плату в среднем 300 руб. за кв. м в месяц или же небольшой процент от товарооборота. «Коворкинг в этом смысле сможет дать значительно больше собственнику с точки зрения дохода, по предварительным оценкам, в 2,5-3,5 раза больше. Площади некоторых кинотеатров очень большие и есть смысл делать отличную и эффективную коллаборацию коворкинг + фудхолл, они отлично будут дополнять друг друга с точки зрения концепции и инфраструктуры, что также даст высокий трафик», — подчеркивает эксперт.
Склад на опустевшем паркинге
В Петербурге есть и другие примеры использования площадей, ставших невостребованными в торговых центрах. Весной 2022 года в «Mega Парнас» был запущен сервис «МЕГА Кладовка» — на крытой парковке ТЦ окрыли склад формата self-storage, в аренду в нем сдаются боксы площадью от 1 кв. м. до 3,5 кв. м. Решение выглядит логичным, поскольку на фоне значительного падения посещаемости ТЦ, на парковке оставалось много свободных мест. По данным компании Focus, в июле в Петербурге посещаемость торговых центров крупных и очень крупных форматов (к которым относится Mega) была на 29% ниже показателя за аналогичный период 2021 года и на 38% ниже показателя за тот же месяц 2019 года. В компании IngkaCentres (собственник сети Mega в России) не ответили на запрос РБК Петербург о результатах первых месяцев работы «МЕГА Кладовка» и перспективах масштабирования сервиса на другие ТЦ.
Опрошенные эксперты считают идею перспективной. «Не исключено, что некоторые проекты, расположенные на отдалении от жилых массивов и станций метрополитена, прибегнут подобным мерам увеличения доходного потока», — прогнозирует директор департамента исследований рынка компании Maris Алена Волобуева. Она отмечает, что в сейчас наблюдается рост спроса на помещения складов индивидуального хранения.
«В связи со стремительным ростом стоимости жилой недвижимости, также стремительно снижается средняя площадь квартир в новых проектах. Возможностей хранить вещи, особенно «сезонного» использования, в современных жилых пространствах практически нет», — говорит Алена Волобуева.
По данным Maris, на конец июня 2022 года на рынке Санкт-Петербурга действовали 138 складских комплексов в формате self-storage. В их числе — «Простор», «Мини Склад», «Smart Склад», «Кладовочка.РФ». За первое полугодие количество складских объектов данного формата увеличилось на 15 (по сравнению с итогами декабря 2021), а общее число операторов до 43. «Для форматных городских проектов подобное развитие ситуации маловероятно, так как найдутся более доходные варианты изменения концепции функционального использования торговых площадей», — полагает Алена Волобуева.