Петербургский инвестор готов судиться с Ленобластью
Конфликт вокруг строительства крупного фуд-молла в городе Мурино (Всеволожский район Ленинградской области) может выйти в судебную плоскость. После того, как муниципальные депутаты выпустили постановление, запрещающее возведение объекта, гендиректор компании «РЕНТА Инвест» (застройщик, входит в ГК RENTA) Артём Гудченко заявил о готовности обратиться в суд для признания генплана Ленобласти, в котором его частная собственность внесена в рекреационную зону, незаконным. Опрошенные РБК Петербург эксперты говорят, что фуд-молл в Мурино — далеко не первый ресторанный проект, реализации которого мешают жалобы местных жителей.
Новая зелёная зона
Строительство фуд-молла в Мурино было анонсировано в декабре прошлого года. Он должен был стать продолжением существующего ресторанного комплекса на бульваре Менделеева, объедив в себе 50 ресторанов. Участок под строительство фуд-молла «РЕНТА Инвест» приобрела у «ООО «МонолитСтрой» вместе с комплектом проектной и разрешительной документации в ноябре 2020 года.
Однако началу строительства помешали местные активисты — они провели несколько митингов на территории будущего фуд-молла с требованием остановить строительство и обустроить на данном участке зелёную зону. Их поддержал совет депутатов МО «Муринское городское поселение», выпустивший постановление, запрещающее строительство объекта на данной территории.
30 декабря пресс-служба правительства Ленобласти заявила, что участок на бульваре Менделеева в генплане Ленобласти переведён в рекреационную зону. «Граждане требуют не допустить строительства на бульваре Менделеева второй очереди ресторанного комплекса, или, как окрестили его местные жители, — «шаверматория», — сообщил на своей странице «ВКонтакте» депутат Законодательного собрания Ленобласти Сергей Караваев.
Три сценария
По мнению гендиректора «РЕНТА Инвест» Артёма Гудченко, есть три сценария развития сложившейся ситуации. По первому сценарию, активисты, изучив проектную документацию, должны дать возможность компании построить объект. По второму, если правительство Ленобласти считает, что большинство местных жителей выступают за зелёную зону на этой территории, муниципалитет может выкупить участок по рыночной стоимости, установленной судом. По третьему сценарию, власти могут предложить компании другой земельный участок, идентичный участку на бульваре Менделеева.
«Мы изначально понимали, что этот фуд-молл — токсичный объект; но решили в него зайти, потому видели в нём все риски на поверхности. Сейчас у нас есть оптимизм, что власти Ленобласти всё же хотят улучшить инвестиционный климат в регионе, поэтому нас поддержат», — говорит Гудченко.
По его словам, если местные власти не пойдут на диалог с компанией, он готов принять крайнюю меру — оспаривать в суде законность генерального плана Ленобласти, по которому его участок числится в зоне зелёных насаждений общего пользования.
Полномочия суда
Как отмечает партнер юридической фирмы Legal to Business Дарья Филина, этот участок по генплану и ранее относился к зоне ТР2 (зона зелёных насаждений общего пользования), однако по российскому законодательству частная собственность (а такой статус участок имеет с 2013 года), не может находиться в зоне зелёных насаждений общего пользования. «Более того, местная власть не имеет полномочий отменять выданное Госстройнадзором разрешение на строительство. Такое полномочие есть у суда — и прошлый собственник земли выиграл все шесть судов с активистами по поводу правомерности строительства», — заявила она.
По словам Дарьи Филиной, если застройщик обратится в суд с целью оспорить Генплан и иск будет принят судом, на период его рассмотрения всё строительство в Мурино по генплану будет приостановлено.
Переговоры и адекватность
Примеры, когда местные жители не давали инвесторам реализовать проекты, несмотря на полученные разрешения, есть и в Петербурге. Один из них — не осуществившаяся реконструкция Конюшенного ведомства под апарт-отель. Компания «Плаз Лотус Групп» получила разрешение на реконструкцию, вложила в проект порядка миллиарда рублей, однако осуществить его так и не смогла из-за протеста петербуржцев.
Но, как говорит руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников, чаще других в подобных ситуациях страдает именно ресторанный бизнес. Собеседник РБК Петербург напомнил, что ситуация ухудшилась в этой сфере из-за изменений в законодательстве в 2018-2019 годах, по которым владельцы общепита в жилых домах обязаны согласовывать изменения в планировке дома с местными жителями. «Улица Рубинштейна — не единственный пример конфликтов рестораторов и местных жителей. Я знаю случай, когда житель улицы Восстания заметил, что ресторан, который там уже функционировал пять лет, установил вытяжку без разрешения местных жителей. Он обратился с этим в суд. И хотя он его проиграл, суд длился полтора года — и ресторан понес издержки», — говорит Ступников.
По его словам, в Петербурге за прошедший год закрылись несколько ресторанов именно из-за того, что их владельцы не смогли договориться с местными жителями. «Всё меньше рестораторов хотят воевать с местными жителями. Сейчас перед тем, как взять помещение в аренду, рестораторы анализируют рынок с точки зрения адекватности жильцов — идут знакомиться в ТСЖ, ЖСК, Как только идёт намек на неадекватность жителей, сделка на аренду срывается», — рассказывает он.