Аналитики оценили масштабы падения продаж новостроек в Петербурге
Последний месяц прошлого года оказался крайне удачным для первичного рынка. В декабре 2022 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов в лотах и по оценке выручки в регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) на 21% превысили результаты ноября, подсчитали в аналитики базы данных по новостройкам Dataflat.Ru. Но в сравнении с результатами декабря 2021 года итоги декабря 2022 года оказались не столь убедительны — спад составил 36%. Тем не менее застройщики в разговоре с РБК Петербург исключили вероятность снижения цен на новое жилье.
Рост продаж в декабре
В декабре 2022 года в Петербурге было продано 3662 квартиры и апартамента в строящихся домах (в Dataflat учитывают зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и переуступкам, зарегистрированные в Росреестре. Продажи машино-мест, кладовых, коммерческой недвижимости в расчеты не входят — ред.). По числу сделок это на 13% выше результатов ноября того же года года, по оценке выручки застройщиков — на 16% (33,9 млрд руб.).
В Ленобласти рост более выражен: 2199 сделок, что на 37% больше, чем в ноябре. Выручка застройщиков выросла на 36% до 12,9 млрд руб. В Ленобласти в декабре цены на первичном рынке практически не изменились (146,1 тыс. руб. без учета скидок).
В Петербурге сложилась другая картина. По данным сервиса для анализа и мониторинга рынка новостроек bnMAP.pro, в декабре 2022 года средняя цена 1 кв. м упала на 12,7% (до 222,3 тыс. руб.), средний бюджет лота — на 16,7% (до 10,46 млн руб.) по сравнению с ноябрем. Эксперты отмечают, что наиболее заметно сократился предлагаемый бюджет лота в массовых проектах: -13,3% (до 7,68 млн руб.), а средняя цена «квадрата» снизилась на 12,2% (до 180,2 тыс. руб.). При этом в высокобюджетных новостройках цены за месяц почти не изменились.
Как ранее сообщал РБК Петербург, в декабре 2022 года, чтобы стимулировать спрос, скидки, акции и специальные цены для покупателей предлагало рекордное число застройщиков. Доля таких предложений на жилье на первичном рынке города приближалась к 90%. Одним из стимулов для покупки жилья стали опасения, что субсидированная ипотека резко подорожает в следующем году и будет доступна не под рекордно низкие 0,1% а под 2-3%, а также новости о повышении ставок по льготной ипотеке с января с 7 до 8%. В Сбербанке заявили, что объём ипотечных кредитов в декабре стал рекордным и превысил максимальные показатели марта 2022 года. В Петербурге за этот месяц было выдано ипотеки на 25 млрд руб.
Хуже, чем год назад
В Dataflat отметили, что в Петербурге рынок отстает от прошлогодних показателей на 43% в лотах и на 30% — по выручке. Это происходит на фоне роста «среднего чека» покупки недвижимости на 23%. Рынок Ленинградской области также показал спад — на 21% по числу реализованных лотов и на 3% — по выручке, при этом средняя цена реализованного лота здесь на 23% выше, чем год назад. Доля ЖК Ленинградской области в продажах в агломерации выросла на 8% до 38% за год.
В «Циан.Аналитике» пришли к похожим выводам, по их оценкам в декабре 2022 года число сделок на рынке новостроек Петербургского региона выросло относительно ноября на 26% до 6 тыс. ДДУ), год к году зафиксировано снижение на 35%. По итогам всего 2022 года спрос упал на четверть.
Разные сценарии
«Тенденция на снижение средних цен предложения сохранится, вероятно, и в ближайшие 2-3 месяца, — прогнозирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. — Спрос на рынке будет зависеть от уровня ипотечных ставок (уже фиксируется их рост), динамики доходов населения и внешней повестки».
В строительных компаниях, напротив, приводят аргументы в пользу другого варианта развития ситуации. «Дефицит нового предложения и проектное финансирование не позволят застройщикам сильно снизить цены на строящиеся объекты, а ограниченный платежеспособный спрос не даст оснований для роста цен. Наиболее вероятен сценарий, при котором цены на ликвидные объекты будут увеличиваться по мере роста их строительной готовности, а по наименее интересным проектам мы увидим ценовую стагнацию», — заявляла ранее Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС.
«Многие компании дифференцируют проекты на более мелкие этапы и выводят на рынок ограниченное количество корпусов даже в составе проектов комплексного освоения территорий. Таким образом они избегают перенасыщения рынка, а в некоторых локациях пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жилье на текущем уровне», — отмечает старший аналитик департамента исследований Nikoliers Алина Базаева.