Игроки рынка объяснили, почему подорожают петербургские офисы
Суммарный ввод в эксплуатацию офисных площадей в Петербурге достиг рекордного значения за последние пять лет. По данным последнего исследования Knight Frank St Petersburg, в 2018 году он составил 280 тыс. кв. м. Взрывной рост объясняется завершением строительства «Лахта Центра», которой произошло в 2018 году (открытие запланировано на 2019 год). В целом уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса А и В в течение года стремительно падал, достигнув отметки 4,7% (свободное предложение уменьшилось в полтора раза по сравнению с итогом 2017 года).
По словам экспертов, во многом ситуацию на рынке определяют несколько факторов: накопленные за годы спрос и дефицит помещений, а также то, что девелоперы не торопятся реализовывать начатые ранее проекты. Игроки рынка полагают, что в этом году, скорее всего, предложение продолжит снижение, что приведет к росту ставок аренды.
Дефицит растет
Суммарная арендопригодная площадь качественной офисной недвижимости в Петербурге по итогам года составила около 3,26 млн кв. м, из них 2,6 млн кв. м представлены на рынке аренды. Прирост суммарного предложения составил 9,5%. Суммарно было введено в эксплуатацию 280 тыс. кв. м арендопригодных площадей в качественных бизнес-центрах (180 тыс. кв. м из которых — площади в составе «Лахта Центра» — строительство завершено в 2018 году, открытие запланировано на 2019 год), при этом на открытый рынок вышло всего 37 тыс. кв. м, что составило 13% новых площадей.
Средняя заполняемость новых объектов к концу года составила 71%. В двух бизнес-центрах были подписаны договоры на всю арендопригодную площадь: компания Wargaming арендовала специально реконструированный под нее корпус в комплексе «Русские самоцветы», а сеть «Красное & Белое» заняла здание на Фермском шоссе под центральный офис компании в Северо-Западном федеральном округе. Кроме того, IT-компания EPAM разместилась на 80% арендопригодных площадей в комплексе на Левашовском проспекте.
При этом в конце года дефицит предложения увеличился — к этому моменту оставалось свободно 152 тыс. кв. м, а средний уровень вакантных площадей опустился до отметки 4,7%, сократившись на 3,1 п. п. по сравнению с итогом 2017 года.
Перетасовка игроков
За весь год в Петербурге было сдано в аренду 136 тыс. кв. м офисных площадей — на 13% больше, чем в позапрошлом году. По словам Светланы Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg, основной спрос в 2018 году был сформирован арендаторами IT- и телекоммуникационного профиля: его доля в сделках аренды вернулась на уровень 2016 года и составила 28%, сократившись на 26 п. п. по сравнению с рекордным значением 2017 года. В абсолютном же выражении также наблюдалось сокращение арендованных IT-компаниями площадей на 41%.
К концу 2018 года доля других арендаторов в сделках аренды более чем в два раза превысила показатели 2017 года, достигнув 55% (в числе лидеров по приросту — строительные и инжиниринговые компании, а также представители финансовой и банковской отраслей).
Что касается географической структуры спроса, то в 2018 году три деловых района лидировали по объему занятых площадей ‒ «Петроградский» (19,4%), «Центральный-1» (18,7%) и «Северо-Западный» (в основном, Приморский и Выборгский районы — 16%). Наиболее заметный прирост доли арендованных площадей произошел в последнем из них (+15 п. п.), при этом второй год подряд в северо-западной локации на стабильном уровне удерживался показатель доли поглощения (17% в 2017–2018 гг.). «Это может свидетельствовать о том, что в Петербурге действительно постепенно начинает формироваться новая зона деловой активности», — говорят аналитики. При этом в локации «Московский проспект» по итогам года отмечено наибольшее уменьшение арендованных площадей (-31 п. п.) из-за сокращения интересного арендаторам предложения. Суммарный объем проданных офисных зданий составил 74 тыс. кв. м.
Не поглощаем
При этом аналитики обратили внимание на снижение темпов суммарного объема чистого поглощения, несмотря на высокий спрос у арендаторов. «Вследствие дефицита помещений и минимального поступления офисов на свободный рынок в течение 2018 года поглощено всего 109 тыс. кв. м, что сопоставимо с итогами рынка в 2013 году. Объем реализованных площадей сократился на 29% по сравнению с концом 2017 года, при этом в основном поглощались офисы класса B (80% от суммарного объема)», — говорится в исследовании.
Что касается арендных ставок, то в конце 2018 года в бизнес-центрах класса А они выросли на 6,7%, в офисах класса B — на 0,5% по сравнению с итогами 2017 года. Ежемесячная средневзвешенная ставка в классе А составила 1 958 руб. за 1 кв. м, а в классе B — 1 179 руб., включая НДС и операционные расходы.
Ставки подрастут
Эксперты Knight Frank St Petersburg предполагают, что в этом году тенденция уменьшения качественного вакантного предложения на рынке, в особенности офисов класса А, получит свое продолжение. При этом они напоминают, что на стадии строительства и реконструкции находится 16 офисных центров суммарной арендопригодной площадью 117 тыс. кв. м из числа предназначенных для сдачи в аренду и заявленных к вводу в эксплуатацию в 2019 году. Если девелоперы не перенесут сроки сдачи своих проектов, то в 2019 году ожидается выход на рынок следующих проектов преимущественно класса B: это офисный центр в составе МФК «Заневский Каскад-4», Stenbock на Лахтинском проспекте, «Лиговский 266» и «Атлас Сити» в Московском районе и других. В перспективе одного-двух лет рынок качественных офисов также пополнится новым предложением за счет реновации объектов класса С. Но в связи с тем, что девелоперы не торопятся реализовывать начатые проекты, вероятно умеренное повышение ставок аренды, добавляют они.
Говоря о тенденциях текущего года, заместитель гендиректор Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин говорит, что высокий спрос на качественные помещения подогревает интерес профессиональных владельцев к реновации своих объектов и пересмотру устаревших концепций. «Мы видим серьезную точку роста в этом направлении в перспективе одного-двух лет», — отмечает эксперт.
Владелец УК «Теорема» Игорь Водопьянов, комментируя итоги года, говорит, что к настоящему моменту в качественных проектах заполняемость «очень высокая», что помогает поднимать арендную плату. «Если в скором времени еще чуть поднимутся арендные ставки или чуть упадут процентные ставки по кредитам, начнутся новые стройки. Но в целом офисный рынок довольно консервативный, поэтому в 2019 году ситуация вряд ли существенно изменится», — говорит он.
«Единственная отрицательная тенденция, которую я наблюдаю — это увеличение налогового бремени за счет повышения кадастровой стоимости зданий и эффективного налогового администрирования, т.е. доходность проектов будет и дальше падать», — добавляет бизнесмен.