«Мы вернулись к дефициту»: как изменился офисный рынок Петербурга
На офисном рынке Петербурга сменился тренд. Из «рынка арендатора» на фоне избытка офисных площадей, освободившихся после ухода из России крупных компаний, ситуация вернулась к состоянию «рынка арендодателя» с дефицитом помещений и неудовлетворенным спросом. К концу года вакансия в бизнес-центрах сократится до 4-5% и вернется на уровень допандемийного 2019 года, ожидают эксперты.
По данным NF Group по итогам 2022 года на петербургском рынке было свободно 451 тыс. кв. м. К марту 2024 года доля свободных площадей сократилась в полтора раза, в классе А вакансия составляет 6,4% (93 тыс. кв. м), в классе B — 6,9% (193 тыс. кв. м).
По прогнозам директора департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Регины Волошенко, концу года вакансия в петербургских бизнес-центрах сократится до 5% — это возврат к уровню 2021 года. «Мы вернулись ко времени, когда рынок жил в дефиците площадей. Все офисные площади, которые освободились после ухода междугородных и IT-компаний уже «съедены», — отмечает эксперт.
В этом году в Петербурге ожидается ввод 180 тыс. кв. м новых офисных площадей, из них 60 тыс. площадей в клаcсе А и 120 тыс. кв. м — в классе B. Из этих 180 тыс. доступно для аренды будет только около 80 тыс. кв. м, потому что новая очередь БЦ «Невская Ратуша» и БЦ «К-37» уже сданы. «Когда приходят клиенты с запросами на офис, вне зависимости от того, большой это метраж или маленький, 200-300 кв. м или тысяча, такие предложения можно пересчитать по пальцам одной руки. Как следствие, ставки аренды стали расти», — поясняет Регина Волошенко.
Средневзвешенные арендные ставки в БЦ класса А достигли 2 250 руб. за кв. м в месяц и 1 500 руб. — в классе B. «Собственники уже не так лояльны к переговорам по предоставлению скидок, даже крупным арендаторам готовы давать скидки только точечно, не массово», — отмечает Регина Волошенко. Еще одно следствие смены тренда — более быстрый выход на заключение сделки. «Цикл сделки сократился. Если раньше переговоры могли идти месяцами, то сейчас — несколько недель. Когда спрос есть, а предложение маленькое, собственники бизнес-центров чувствуют себя хорошо», — подчеркивает Волошенко.
Партнёр, директор офисной группы IPG.Estate Вероника Чаканова оценивает текущий уровень вакансии в офисах выше — 7,7%, что в численном эквиваленте качественных офисных площадей составляет около 230 тыс. кв. м. «С учётом ежегодного объёма поглощения в Петербурге и критически низкого спекулятивного ввода новых объектов, заявленных на этот год, уровень вакансии к концу 2024 года может опуститься до рекордных 4%», — ожидает она.
«В условиях сохраняющегося высокого спроса на рынке будет наблюдаться давление на запрашиваемые ставки аренды, что приведет к их увеличению в пределах инфляционных ожиданий», — комментирует директор департамента исследований компании Maris Алёна Волобуева. В IPG.Estate прогнозируют, что в условиях дефицита площадей ставки аренды могут вырасти больше, как минимум на 10% (против ежегодного роста в пределах 5-6%), что в среднем составит 2 300 руб. за кв.м в месяц за класс А и 1 600 руб. — за класс В/В+, включая НДС.