В Петербурге в 4,5 раза вырос ввод новых складов
По итогам первого квартала 2021 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 54,1 тыс. кв. м. качественной складской недвижимости, что в 4,5 раза превышает объём ввода за аналогичный период прошлого года, подсчитали в Knight Frank St. Petersburg. Но большая часть складов строится под заказчика и не выходит на рынок. Высокий спрос и дефицит свободного предложения открывает перспективы для нового девелопмента, говорят эксперты.
80% занято
Значительное увеличение показателя связано с эффектом низкой базы и минимальным объёмом ввода в первом квартале прошлого года. При этом доля объектов, построенных для собственных нужд компаний, составила 95% от общего объёма ввода. Крупнейшим стал складской комплекс Fix Price, построенный на территории «PNK Парк Шушары-3», общей площадью 35,6 тыс. кв.м.
По прогнозам JLL, до конца года планируется ввод более 200 тыс. кв. м площадей, большая часть из которых уже сдана в аренду или строится для собственных нужд. По оценкам Knight Frank St. Petersburg, в структуре будущего спекулятивного складского предложения около 80% площадей уже заняты. Это подтверждает тенденцию последних лет, когда девелоперы не выводят объекты на рынок без якорного арендатора.
«Существенный недостаток»
«В течение первых трех месяцев 2021 года Петербург столкнулся с существенным недостатком складских площадей в действующих проектах. Постепенно растет количество предварительных договоров аренды на этапе строительства здания, а к вводу в эксплуатацию новые складские комплексы имеют высокий процент заполняемости», — говорит Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. На конец марта 2021 года свободными оставались всего 78 тыс. кв. м. Освобождающиеся ликвидные помещения находят новых арендаторов за 2-3 месяца.
По данным JLL, потребителями складских площадей в первом квартале 2021 года стали ретейлеры и дистрибьюторы (58% занятых площадей), а также компании e-commerce (42%), которые столкнулись со значительным ростом объема заказов вследствие пандемии. Самой крупной сделкой за этот период стала аренда склада площадью 11 тыс. кв. м в Конной Лахте компанией «Сбер Еаптека».
Площадь свободных складов
По итогам марта 2021 года суммарная площадь свободных складских помещений снизилась более чем в два раза в сравнении с декабрем 2020 года, отмечают в Knight Frank St. Petersburg. Таким образом, доля вакантных площадей по итогам марта 2021 года составила: в классе А — 1,3%, в классе В — 2,1%, снизившись за январь—мартна 2,2 и 0,8 п. п. соответственно. «Текущая ситуация на рынке, когда вакансия падает ниже 2%, а спрос остается стабильно высоким, открывает перспективы для нового девелопмента. Единственным стоп-фактором этому является растущая стоимость строительства», — считает руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St. Petersburg Илья Князев. Он отмечает, что отсутствие складских блоков более 10 тыс. кв. м подталкивает арендаторов рассматривать формат build-to-suit.
Ставки растут
Как сообщили в IPG.Estate, ставки аренды на складские комплексы класса А сейчас находятся в диапазоне 530-580 руб. за кв. м, для класса В/В+ ставка составляет 420-460 руб. за кв. м. «Уже сейчас собственники небольших складских комплексов начинают поднимать ставки, поскольку чувствуют повышенный спрос к своим объектам. Купные игроки пока придерживают текущий рыночный уровень, но рост ставок неизбежен», — уверен руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка.
По его прогнозам, к концу 2021 года рост ставок предложения может составить порядка 10%. Он обусловлен двумя факторами: дефицитом предложения и увеличением стоимости строительства. «Произошёл рост цен на строительные материалы. Например, практически в два раза выросли цена на арматуру, удорожит себестоимость строительства для девелоперов. Новые объекты будут вводиться по более высоким ставкам. А ввиду дефицита площадей средняя рыночная ставка уже поднимется в след за ставками на новые объекты», — полагает эксперт.