Петербургские застройщики начали покидать Ленобласть
Эксперты рынка недвижимости отмечают появление признаков новой тенденции — смещение активности жилищных застройщиков с пригородов Петербурга на территорию самого города. В Ленобласти новые проекты откладываются, сроки сдачи начатых переносятся на будущее. При этом те же компании открывают новые проекты в Петербурге.
Из области в город
Так, компания «ЦДС» отложила старт крупнейшего проекта в областном поселке Новосаратовка, где на 452 га компания собирается построить 4,5 млн кв. м жилья. Вместо него девелопер приступает к застройке 27 га в черте города, между Пулковским и Московским шоссе. «Группа ЛСР» в очередной раз отложила освоение Ржевского аэродрома в Ленобласти, на 175 га которого планирует возвести около 1 млн кв. м жилья, а вместо этого запускает строительство двух крупных жилых комплексов в Петербурге. Есть и другие подобные примеры.
Однако, Максим Ельцов, генеральный директор ООО «Первое ипотечное агентство», говорит, что констатировать появление яркой тенденции еще рано. Хотя налицо признаки ослабления активности в области и переноса ее в город.
Условия изменились
Основания ожидать перелома на жилищном рынке петербургской агломерации действительно имеются. За последние годы в областных пригородах Петербурга — в Шушарах, Кудрово, Парнасе, Девяткино — сформировалась сверхвысокая концентрация предложения самого дешевого жилья, нижнего сегмента эконом-класса (студии, «однушки»), в расчете на постоянный рост спроса. Сейчас спрос резко сократился — на 30-45%, по разным оценкам. Предложение стало сильно превышать спрос, поэтому сложности с продажами начали испытывать даже проекты в финальной стадии готовности. Застройщикам приходится переносить сроки сдачи и замораживать запуск новых проектов и даже новых очередей ранее начатых проектов. Кроме того, власти Ленобласти стали сильно ограничивать аппетиты застройщиков — срезать высоту зданий в проектах, увеличивать нагрузку на застройщиков по инфраструктурным объектам в рамках новой программы «Светофор», которую запустят с 1 июня.
При всем том, маржинальность проектов самого дешевого жилья низкая, а спрос на него, к тому же, сильно колеблется в зависимости от общей экономической ситуации — потому что дешевое жилье покупают люди на последние деньги. Так что для застройщиков этот бизнес очень рискованный. При этом конкуренция среди застройщиков в этом сегменте очень сильная — больше, чем во всех других сегментах.
Продавцы земли в Петербурге стали сговорчивее
Как уверяет М.Ельцов, выход на стройку в Петербурге облегчился. Продавцы земельных участков стали более сговорчивы. Они уже не требуют оплату исключительно живыми деньгами, а соглашаются на зачетные схемы — продают землю за долю в проекте, берут часть платы квартирами. К тому же еще и цены снижают. В результате в городе появилась возможность найти пятна за разумные деньги с высокой степенью градостроительной готовности. Это подтверждают уже прошедшие с начала года сделки по приобретению участков и переговоры о покупки земли, говорит эксперт.
Хотя цены жилья, даже эконом-класса, в городе выше, чем в области, но маржа застройщиков больше, а риски меньше (спрос в городе не так волатилен, как в области). К тому же конкуренция в городе гораздо ниже — нет такой высокой концентрации предложения, как в областных пригородах Петербурга. Хотя земли под застройку в городе еще достаточно много, но участки небольшие и они разбросаны по разным районам.