В центре Петербурга продают торговый комплекс
Торговый центр «Сампсониевский» и одноименный бизнес-центр выставлены на продажу. Как следует из объявления на сайте «Авито», общая площадь зданий, расположенных на Большом Сампсониевском проспекте, составляет порядка 46 тыс. кв. м. Стоимость актива — 1,1 млрд руб.
Новая попытка
В состав комплекса входит торговый центр общей площадью 25 тыс. кв. м, из которых более 17 тыс. кв. м приходятся на торговые площади и еще 5 тыс. кв. м — на складские. Бизнес-центр класса B состоит из трех корпусов общей площадью около 21 тыс. кв. м. Сейчас комплекс предоставляет арендаторам офисные, складские и производственные помещения, парковку, пропускную систему безопасности и систему видеонаблюдения объекта.
БЦ «Сампсониевский» был открыт в 1999 году на территории бывшего текстильного комбината, говорится на сайте компании. Среди арендаторов бизнес-центра указаны «Балтийская климатическая компания», «Русклимат-Север» и представительство Вологодской области в Северо-Западном федеральном округе.
Отметим, что это не первая попытка продать торгово-офисный комплекс. В 2016 году владелец актива — ООО «Деловой центр «Сампсониевский», принадлежащее Николаю Алексову, — было признано банкротом. В рамках процедуры банкротства земельные участки и здания были выставлены на продажу в декабре 2017 года и в феврале 2018 года, однако тогда торги были признаны несостоявшимися из-за отсутствия заявок. Начальная цена лота составляла 990 млн руб.
Бедная зона охвата
Опрошенные РБК Петербург эксперты утверждают, что заявленная цена в 1,1 млрд руб. значительно завышена. «Рыночная стоимость актива существенно меньше заявленной в объявлении. Актив продается уже несколько лет, а покупателя найти сложно. Ранее обсуждались другие цены — 600 и 500 млн руб.», — говорит управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина. По ее словам, за четыре года проект так и не нашел интересанта. «Инвесторов останавливает конструктив, формат и доходность», — добавляет Шарыгина.
По мнению гендиректора Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, развивать успешный форматный торговый центр в этом месте достаточно сложно. «С точки зрения торговли, это весьма специфическая локация: Выборгская сторона преимущественно застроена заводами, часть из которых превратили в бизнес-центры, поэтому зона охвата данного ТЦ бедна населением. Если бизнес-центр реновировать, он будет востребован», — полагает эксперт.
Комплекс может быть востребован в случае реконцепции, соглашается Шарыгина. «Объект может обрести вторую жизнь, если его купит конечный пользователь под собственные цели или если инвестор создаст на базе этого объекта что-то вроде суперсовременного и креативного формата. Торговлю и офисы можно сохранить, но они должны поменяться местами», — поясняет эксперт.
Впрочем, по словам Пашкова, наиболее выгодное использование земельного участка — строительство жилья. «Как правило, с точки зрения наилучшего использования жилые проекты всегда выигрывают. Здесь можно было бы реализовать 30-40 тыс. кв. м жилья бизнес-класса. Однако с учетом сноса существующих объектов, предполагаемого объема застройки, необходимого объема социальной инфраструктуры и всех согласований цена выглядит завышенной», — добавляет Пашков.
Дмитрий Кузнецов, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International, отмечает, что, принимая во внимание текущую конъюнктуру рынка, наиболее целесообразным решением представляется сохранение всех построек. «Высокая заполняемость объекта говорит о востребованности офисных, торговых и складских помещений в данной локации. Проведение ряда улучшений объекта, а также оптимизация расходов будет способствовать повышению дохода от аренды помещений», — говорит эксперт.