Застройщики начали отказываться от жилых проектов в Петербурге

Читать в полной версии

Девелоперы стали отказываться от реализации жилищных проектов в Санкт-Петербурге и вместо домов активно проектируют бизнес-центры. По оценкам IPG.Estate, общая площадь офисных зданий, которые готовят игроки рынка жилья, составляет 270 тыс. кв. м., при том, что с начала 2024 года к декабрю в городе было введено всего 55 тыс. кв. м новых офисных площадей.

Проекты на подходе

Как пояснила РБК Петербург партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate Вероника Чаканова, для большинства строительных компаний такое решение вынужденное. Основных причин две: на участках, которые покупали с прицелом под редевелопмент, перевод земли под жилую функцию согласовать не удалось и строительство домов стало невозможно. Напомним, что при разработке нового генплана Петербурга, который вступил в силу в 2024 году, 99% заявок собственников земли по переводу территорий из промышленности под жилье было отклонено.

Вторая причина — на участках, купленных давно, реализация жилых проектов стала экономически нецелесообразной из-за возросших требований Смольного по социальной нагрузке по строительству за счет девелопера школ, детских садов и пр. Так, например, по итогам заседаний Градостроительной комиссии в прошлом году, из 85 проектов по строительству ЖК только 48 получили одобрение, за это застройщики взяли на себя обязательства по возведению 39 детских садов, 19 школ, 5 станций скорой помощи, а также передачи городу 20 помещений для размещения кабинетов врачей общей практики и 20 помещений для нужд районов.

«Общая площадь бизнес-центров, которые проектируют девелоперы жилья, составляет 270 тыс. квадратных метров. В основном это крупные проекты, от 20 тыс. до 50 тыс. квадратных метров», — говорит Вероника Чаканова. По ее словам, ряд проектов БЦ уже находятся в высокой степени готовности, и первые разрешения на строительство могут быть выданы до конца декабря или в январе 2025 года. Большинство компаний планирует после получения РНС продать готовый проект, а не заниматься строительством БЦ, а затем его управлением, поскольку это не профильный для девелоперов жилья бизнес. Компании, которые готовят такие проекты, в IPG.Estate не называют, ссылаясь на договоры о неразглашении информации.

Смена формата

Примеры выхода застройщиков, которые ранее специализировались на строительстве жилья, в сегмент коммерческой недвижимости уже есть. В ноябре этого года Градсовет Петербурга одобрил проект бизнес-центра площадью 54,3 тыс. кв. м на Хрустальной улице в Невском районе, разработанный по заказу КВС (занимает 3 место по объемам текущего строительства и возводит в городе 292, 2 тыс. кв. м жилья). Затраты на строительство БЦ могут достигнуть 8 млрд руб. В октябре холдинг Legenda (строит 127, 9 тыс. кв. м жилья в Петербурге) купил у GloraХ земельный участок в Петроградском районе на углу Пионерской и Петергофской улиц площадью 6,6 тыс. кв. м для строительства бизнес-центра общей площадью 31,1 тыс. кв. м. Затраты на покупку земли оценивали в 1,2 млрд руб., инвестиции в создание БЦ — в 2,5 млрд руб.

Осенью Группа «Аквилон» (строит 136,7 тыс. кв. м жилья в городе) анонсировала строительство бизнес-центра Locus by Akvilon площадью 6,9 тыс. кв. у метро «Фрунзенская» за 1,4 млрд руб.

Растущий и падающий рынки

По данным IPG.Estate, по итогам года в Петербурге ожидается ввод 115 тыс. кв. новых офисных площадей. Из них на открытый рынок вышли всего 16 тыс. кв. м, остальные были сданы в аренду еще до ввода объектов в эксплуатацию. В БЦ класса вакантными остаются 5% площадей, в классе B — 2,5%; это рекордно низкий уровень вакансии за всю историю рынка.

Дефицит привел к росту арендных ставок. По данным NF group с начала года в классе А они выросли на 27% до 2,86 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, в классе В — на 18% до 1,7 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц (включая НДС и OPEX). В следующем году эксперты прогнозируют, что в классе А средний размер ставок превысит 3 тыс. руб., в классе B — будет в диапазоне от 1,8 тыс. до 2 тыс. руб.

На первичном рынке жилья ситуация кардинально отличается: после отмены льготной ипотеки в июле 2024 году, исключения Петербурга из программы IT-ипотеки и исчерпания банковских лимитов на семейную ипотеку спрос на жилье резко упал. В ноябре, по данным Росрреестра в городе было зарегистрировано всего 3,7 тыс. ДДУ. Это на 21% меньше, чем в октябре. По данным Dataflat, за последний месяц суммарная выручка застройщиков в Петербурге снизилась на 11% до 32 млрд руб. По сравнению с ноябрем прошлого года она сократилась на 44% (57,6 млрд руб. в ноябре 2023-го).