Оксана Дмитриева: Петербург по дешевке продал свой самый ценный актив
В Санкт-Петербурге фактически отсутствует законодательство о порядке распоряжения и управлении городской собственностью. Все отдано на откуп исполнительной власти. Это привело к разбазариванию самой ценной части городского имущества — земли. Фактически земельная рента (абсолютная рента по местоположению), по праву принадлежащая городу и горожанам, в большинстве случаев присвоена девелоперами. Кроме того, непубличные и непрозрачные процедуры приводят к появлению варварских градостроительных проектов, которые наносят вред архитектурному облику города.
О произвольной раздаче
В Санкт-Петербурге, как и в Москве, существует так называемая «абсолютная рента по местоположению». Она обусловлена разницей между стоимостью жилой или коммерческой недвижимости в столицах и в среднем по стране. В Петербурге такая рента для жилой недвижимости составляет порядка 1 тыс. долл. за 1 кв. м. За весь период современного массового жилищного строительства в Петербурге, начавшегося примерно в 2004 году, размер извлеченной абсолютной ренты составил, по нашим оценкам, около 3 трлн руб.
В Москве значительная часть такой ренты была изъята в пользу города и использовалась для общественных нужд — в конце 1990-х и начале 2000-х годов 25-30% нового жилья (или его стоимостной эквивалент) застройщики передавали городу, а также возводили за свой счет объекты социальной и инженерной инфраструктуры.
В итоге Москва решила многие социальные проблемы: ликвидировала коммунальные квартиры и очередь на социальное жилье, «снесла» значительную часть обветшавших хрущевок и на привлекательных условиях переселила граждан в пределах тех же районов. В Петербурге ничего подобного не было: жилье получают очередники 1980 года, доля коммунальных квартир в три раза выше средней по стране, вместо расселения «хрущевок» — скандалы с компанией «Воин-В».
Вместо того чтобы создать механизм изъятия земельной ренты, многим крупным застройщикам фактически еще и доплачивали через разные механизмы. Компании объявлялись «стратегическими инвесторами», получали особые преференции — земля выделялась без торгов целевым назначением по ценам, ниже рыночных, иногда значительно. Кроме того, им предоставлялись налоговые льготы.
В Петербурге только с 2008 года 471 объект (земельные участки или здания) предоставлен инвесторам без торгов, целевым назначением. Во многих случаях заявленная стоимость существенно отличалась от рыночной стоимости. Например, скандальный проект Конюшенного ведомства был предоставлен инвестору за 18 млн рублей при площади здания 18 тыс. кв. м, то есть в 70 раз ниже рыночной цены.
Непубличным образом
Зачастую осуществить независимую оценку предоставленного объекта не удается, потому что власти отказываются предъявить соглашение с инвестором на том основании, что это коммерческая тайна. Из-за этого непонятно, какое обременение есть у застройщика и какой проект он собирается реализовывать.
В сферу общественного внимания и гражданского протеста попадает ничтожная доля подобных проектов, в основном не из-за экономического ущерба, а историко-культурного варварства.
Несмотря на то что, по федеральному закону и Уставу Петербурга, порядок управления и распоряжения собственностью определяется законом, этот порядок отсутствует в принципе, поскольку в соответствующих городских законах сказано, что порядок управления определяет правительство. И все. Следовательно, хочет правительство — заключает соглашения, не хочет — не заключает, и что в этих соглашениях — никто не знает.
Депутатам ЗАКСа не было предоставлено ни одного соглашения ни по одному стратегическому инвестиционному проекту, даже по такому дорогостоящему, как ЗСД. А недавно на мой официальный запрос о строительстве аквапарка во Фрунзенском районе комитет по инвестициям заявил, что для стратегических инвесторов соглашение вообще не обязательно.
Более того, не существует механизма и соответственно не осуществляется контроль за воплощением в жизнь целевого назначения, под которое был выделен объект.
Хотя в Уставе Петербурга прямо указано, что городской парламент вправе утверждать и расторгать договоры Санкт-Петербурга, парламент не только их не утверждает, но даже не видит. Непубличное распоряжение собственностью со стороны исполнительной власти и есть главный фактор разбазаривания самой ценной части городской собственности — земли и исторической недвижимости.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.