«Живых денег стало мало»: в Петербурге меняется вторичный рынок жилья
На вторичном рынке недвижимости Петербурга в апреле 2024 года было зарегистрировано 8 260 договоров купли-продажи и мены с жилыми помещениями, следует из отчета регионального управления Росреестра. Активность на рынке в прошлом месяце была выше результатов марта (7 499 сделок).
Хотя количество сделок растет с начала года (в январе было 4 950, в феврале — 6 569), апрельские итоги оказались все равно значительно ниже прошлогоднего уровня: в апреле 2023 года в городе было заключено 9 827 сделок. Риелторы говорят, что покупатели адаптировались к высокому уровню ипотечных ставок, но предпочитают самые бюджетные варианты и активно торгуются, вынуждая продавцов снижать цены.
Оттолкнулись от дна
«Рынок в январе 2024 года достиг минимальной критичной точки, когда исчерпались все возможности покупки квартир по более низкой ипотечной ставке. Рынок вошел в новую фазу, когда уровень рыночных ставок по ипотеке находится на уровне 16-17%. Тогда нам казалось, что рынок встанет, но люди постепенно адаптировались, стал расти объем цепочек обменных сделок. Тот, кто продает однушку, покупает двушку; кто продает двушку, покупает трешку — и так далее», — пояснил генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов.
«Клиенты уже привыкли к новой ипотечной ставке и понимают, что она вряд ли изменится в ближайшее время, тем более это не так важно для «встречных сделок», где сумма доплат бывает совсем небольшая», — говорит вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Валерий Виноградов.
По оценкам президента Национальной палаты недвижимости, генерального директора АН «Бенуа» Дмитрия Щегельского, сейчас на вторичном рынке в Петербурге средняя сумма ипотечного кредита не превышает 2-3 млн руб. «Люди, которые берут ипотеку по сегодняшним ставкам под 17%, имеют большой первоначальный взнос. Они либо что-то продали, либо накопили, либо «слезли» с депозитов», — добавляет он.
Торг уместен
Максим Ельцов отмечает, что в городе заметно увеличилось количество сложных сделок с использованием альтернативных источников средств: различных вариантов субсидий из федеральных и местных бюджетов, много сделок с участием органов опеки, продаж из-под обременений, сделки стали технически более сложными. Покупателей с «живыми деньгами» немного.
По словам Дмитрия Щегельского, большая часть покупателей рассматривает для покупки самые доступные варианты в низком ценовом сегменте. «Основной сегмент спроса — это квартиры стоимостью до 8 млн рублей. Квартиры дороже 12 млн рублей покупатели смотрят неактивно», — отмечает эксперт.
«Сегодня рынок покупателя, возможность торга никто не отменял. Большинство сделок проходят по более низкой цене, чем они представлены на агрегаторах. Почти по каждой сделке есть возможность торга, продавцы нередко соглашаются на условия покупателей», — говорит Валерий Виноградов. «Средний торг составляет 3-5%, максимум до 7%. Те продавцы, которые хотят продать свои квартиры, идут на такие скидки покупателям от начальной цены», — приводит данные Дмитрий Щегельский.
Как рынок будет развиваться дальше
Опрошенные РБК Петербург разошлись в прогнозах о том, как будет развиваться ситуация. Вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти считает важным фактором отмену льготной ипотеки на строящееся жилье после 1 июля 2024 года. Большая часть покупателей лишится возможности взять кредит по ставкам ниже рыночных, что лишит новостройки главного преимущества перед готовым жильем — дешевой ипотеки и низких платежей по кредиту. «Люди понимают, что ее отмена вызовет повышение цен на вторичном рынке недвижимости, а, следовательно, пытаются успеть купить до подорожания», — считает Валерий Виноградов.
«Объем сделок будет поступательно расти, отчасти этому будет способствовать отмена льготной ипотеки с господдержкой под 8%, часть спроса переползет на вторичный рынок. Но по сравнению с прошлым годом, объем сделок будет ниже», — прогнозирует Максим Ельцов. Дмитрий Щегельский ожидает, что этот год будет «достаточно ровным» с точки зрения спроса на вторичном рынке. «Думаю, что количество сделок по итогам 2024 года будет меньше, чем в 2023 году на 15%», — говорит эксперт. По итогам прошлого года Россреестр зарегистрировал на вторичном рынке в Петербурге 115,7 тыс. сделок, что на 38% превысило показатель 2022 года.