ТРЦ Петербурга сделали ставку на скидки и «сливные» договоры
Торговые центры Петербурга по итогам третьего квартала удержали большую часть арендаторов за счет скидок и рассрочек платежей. Кроме того, исходу ретейлеров помешало отсутствие ввода новых центров в городе. С марта по октябрь доля свободных площадей в ТРК выросла на 0,4% и составила 3,9%, подсчитали в JLL.
Тем не менее, прогнозируется дальнейший рост вакантности и перераспределение пустующих площадей между устаревшими и современными торговыми центрами, говорят эксперты.
Без новичков
По словам руководителя отдела исследований компании JLL в Петербурге Наталии Киреевой, избежать роста объема вакантных площадей удалось как за счет активного переговорного процесса с действующими арендаторами и предоставлении им скидок, так и отсутствия новых торговых центров.
За 9 месяцев 2020 года в Петербурге не было открыто ни одного нового качественного торгово-развлекательного комплекса. Введен в эксплуатацию, но ещё не открыт торговый центр «Спутник» у метро «Ломоносовская», на финальной стадии строительства находится третья очередь Outlet village Pulkovo. На фоне низкого общего уровня спроса и ограниченного количества ретейлеров, которые продолжают развитие, девелоперы не спешат открывать новые объекты.
«Сливные» договоры
Большинство собственников согласовывают условия лишь на короткую перспективу с последующим возвращением к этим переговорам. Что касается новых операторов, то для них коммерческие условия зачастую выглядят как степ-рент — то есть арендатору предоставляется скидка на аренду на первые месяцы после открытия с последующим повышением по мере восстановления трафика комплекса, рассказали в JLL.
Как рассказал РБК Петербург владелец сети магазинов «Хобби Остров» Илья Лесничий, в настоящее время стала распространяться практика перехода на так называемые «сливные» договоры. «Это когда на нашу просьбу снизить арендную ставку арендодатель отказывает, а по существующей — мы работать не можем из-за падения выручки, тогда заключаем «сливной договор». По нему арендная ставка ниже в два раза, но с нами в любой момент его могут расторгнуть, если найдут более выгодного арендатора и мы обязаны освободить помещение за 30 дней или другой срок, прописанный в договоре», — пояснил ретейлер.
Увеличился срок переговоров. «У нас в московском ТРК один магазин стоит законсервированным с марта в одном из торговых центров, потому что не можем договориться по условиям. Раньше такого не было. То есть, мы за него не платим, нам ничего не начисляется», — говорит Илья Лесничий.
Курс на реконцепцию
Отметим, что в течение последних нескольких лет конкуренция на рынке торговых центров усиливается не столько за счет новых проектов, сколько за счет проводимой реконцепции в действующих объектах. Локдаун 2020 года ускорил процесс реконцепции торговых центров в Петербурге и развитие набирающего популярность формата фуд-холлов. Летом закрылся ТК «Варшавский экспресс» для обновления, где анонсировано открытие фуд-холла «Депо» площадью около 20 тыс. кв. м. В ТК «Невский центр» и ТК «Меркурий» новая гастрономическая концепция будет реализована компанией Ginza Project. Кроме того, планируется открытие фуд-холлов на территории бывших рынков: Приморского — на Петроградской стороне, Торжковского — в Приморском районе, Андреевского — на Васильевском острове.
Помимо реконцепции с целью сохранения торговой функции, торговые центры проводят и более радикальные изменения, среди которых — переоборудование части площадей под офисы и коворкинги, дарксторы и др. Например, к концу 2020 года планируется на части ТК «Атлантик сити» разместить офисы.
Тем не менее, существенной корректировки пула арендаторов в составе торговых центров Петербурга пока не произошло и большую часть площадей занимают магазины одежды и обуви (24%). Ключевая ротация за последние полгода происходила в сегменте гипермаркетов. «Перекрёсток» занял помещения «Карусели» в торговых центрах «Сити Молл», «Фиолент», «Лондон Молл», на месте гастронома «Стокманн» в ближайшее время откроется «Азбука вкуса», а вместо «Ашана» в ТК «Капитолий» — дискаунтер «Маяк», — рассказали в JLL.
Прогноз по вакантности
По прогнозу JLL, уровень вакантности по итогам года будет зависеть от объема ввода новых торговых центров. В оптимистичном сценарии при нулевом вводе вакантность будет на уровне 4-4,5%. В пессимистичном рост составит до 6%.
Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость», в свою очередь, отметил: «Мы не прогнозируем заметного роста вакансии до конца 2020 года — максимум до 5%, в основном за счет предприятий общественного питания. Из-за отсутствия террас, длительного закрытия ТРК и падения трафика их вынужденный простой и убытки в 2020 году окажутся выше, чем у их коллег, которые работали во встроенных помещениях. Что касается встроек, к концу года 30-35% из них окажутся вакантными».