Петербургскую землю начали активно скупать региональные застройщики

Читать в полной версии

За год доля сделок с землей под застройку новых девелоперов на рынке Петербурга и Ленинградской области выросла в 34 раза. В прошлом году строительные компании из других регионов купили всего 1% от общей площади участков под жилую застройку в Петербургской агломерации. В 2024 году на их долю пришлось 34% от суммарной площади приобретенной застройщиками земли. Эксперты КЦ «Петербургская недвижимость» называют этот показатель самым высоким за последние годы. РБК Петербург опросил региональных застройщиков и экспертов о перспективах их работы на нашем рынке.

Подходящий момент

Суммарно иногородние застройщики в этом году приобрели свыше 342 га земли в Петербурге и Ленобласти. «Сегодня на рынке жилья сложные времена, многие местные девелоперы сворачивают проекты или уменьшают их масштаб. В этих условиях региональные девелоперы рассматривают текущую ситуацию как хороший момент для входа — на фоне ослабшей конкуренции», — объясняет причины резкого роста региональной экспансии на рынок Петербурга и Ленобласти руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров.

Директор отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов обращает внимание на более сложные этапы согласования новых строительных проектов в Петербурге, и в частности, необходимость прохождения градкомиссии по социальной нагрузке. «Поэтому застройщики чаще всего предпочитают покупать земельные участки в Северной столице либо с разрешением на строительство, либо с протоколом от градостроительной комиссии», — поясняет он. Эксперт отмечает, что в Ленобласти процессы согласования градостроительной документации проходят проще, чем в Петербурге. «Эта территория привлекает застройщиков масштабными проектами, и они готовы рассматривать участки с утвержденным ППТ, в которых, как правило, предусмотрена вся социальная инфраструктура», — добавляет Антон Орлов.

По оценкам «Петербургской недвижимости», 26,7% от общей площади приобретенной в регионе девелоперами земли приходится на одну компанию — застройщика Dogma из Краснодара (занимает четвертое место по объемам текущего строительства в России, работает в 6 городах). В феврале она приобрела за 841,6 млн руб. 7,4 га земли в деревне Порошкино Всеволожского района Ленинградской области. В июне за 1 млрд руб. приобрела около 260 га бывшего совхоза «Цветы» в Ломоносовском районе области.

С расчетом на стабильный спрос

«Для застройщиков Ленинградская область открывает широкие возможности благодаря наличию крупных участков земли, подходящих для комплексного освоения территорий. В Санкт-Петербурге найти такие лоты значительно сложнее, что делает Ленинградскую область стратегически важным направлением для развития. Кроме того, регион обладает устойчивой экономикой, развитой транспортной и социальной инфраструктурой, что создает благоприятные условия как для реализации новых проектов, так и для комфортной жизни будущих новоселов», — заявил вице-президент по продажам и маркетингу компании Dogma Илья Витковский. Он отмечает, что стоимость земельных участков и квадратного метра здесь ниже, чем в Санкт-Петербурге, что делает жилье более доступным, особенно в условиях высоких ипотечных ставок. «Это поддерживает интерес покупателей и обеспечивает стабильный спрос даже в текущей экономической ситуации», — добавляет Илья Витковский.

Девелопер «Брусника» из Екатеринбурга в этом году приобрела два участка: 1,86 га на намыве в западной части Васильевского острова в Петербурге и 25 га в поселке Новоселье в Ленобласти. Затраты на приобретение земли оценивали в 10,1 млрд руб.

«Санкт-Петербург и Ленинградская область были и остаются одним из самых емких рынков недвижимости в стране. Регионы по-прежнему демонстрируют пусть небольшое, но положительное сальдо миграции. На длинном горизонте мы фиксируем здесь стабильный спрос на качественное жилье и высокую покупательную способность», — отметил коммерческий директор филиала «Брусники» в Санкт-Петербурге и ЛО Максим Зорин. В начале декабря компания начала подготовку к строительству первого квартала на берегу Финского залива, для проекта в Новоселье сейчас готовят мастер-план.

Новые сделки

И «Брусника» и Dogma планируют расширять свой земельный банк. «В данный момент мы рассматриваем еще несколько площадок в Санкт-Петербурге и Ленинградской области», — сообщил Максим Зорин. По его словам, окончательное решение по их покупке еще не принято.

В компании Dogma сообщили, что им интересны для приобретения «крупные участки, которые обладают высоким потенциалом для реализации комплексной жилой и коммерческой застройки». «Также нас привлекают проекты с готовой разрешительной документацией, поскольку такие решения позволяют значительно снизить стартовые инвестиции и ускорить запуск строительства и продаж проекта», —отметил Илья Витковский.

Среди сделок региональных застройщиков также можно выделить покупку 38 га рядом с Петергофом компанией «АПРИ-Нева» (входит в ГК «АПРИ») из Челябинска. Заместитель генерального директора ПАО «АПРИ» по коммуникациям Олег Гришанков сообщил, что в следующем году группа сосредоточится на развитии имеющегося портфеля проектов в Ленобласти, без его увеличения. Еще один пример — приобретение 4,7 га в деревне Лупполово Всеволожского района Ленобласти ГК «Развитие» из Воронежской области. В ГК «Развитие» не ответили на запросы РБК Петербург.

Местные реалии рынка

«Появление новых крупных игроков в Петербургской агломерации можно оценивать как положительный тренд: увеличение конкуренции и внедрение опыта, наработанного в других регионах, выступает катализатором для качественного развития рынка жилья петербургского региона», — считает аналитик-консультант NF Group Ксения Федорова. По ее мнению, для успешного выхода и качественной конкурентной борьбы новому застройщику необходим масштаб, опыт и административный ресурс, с учетом чего в более выигрышной позиции оказываются крупные девелоперы.

Кроме плюсов, новым игрокам на рынке предстоит столкнуться со спецификой работы, которой не было в головных регионах. В частности, Сергей Владимиров отмечает, что застройщикам из других регионов нужно быть готовым к «неопределенности временного интервала согласовательного процесса» на свои будущие проекты в Петербурге. Ксения Федорова также отмечает строгость градостроительных регламентов в Петербурге: с одной стороны, это требования, направленные на защиту исторической застройки города, с другой стороны — требования, обусловленные гидрогеологическими особенностями местности.

В IBC Real Estate также называют среди рисков для иногородних игроков недоверие потребителей к новым брендам, так как потенциальные покупатели жилья пока не знакомы с ними.

Трудный период

Кроме особенностей рынка Петербурга и Ленобласти, новые проекты могут ожидать риски, связанные с ситуацией в экономике. Эксперты отмечают, что осваивать новые рынки региональным игрокам придется в очень непростой момент.

«Сейчас для регионального застройщика существует риск неполучения проектного финансирования. Либо, после запуска проекта, он может получить более низкий темп продаж или более высокую стоимость строительства объекта в связи с экономической ситуацией в стране (высокая ключевая ставка, отмена льготной ипотеки, рост инфляции). Также сейчас стало существенно сложнее получить одобрение кредитования в банке, потому что проекты не выходят на должную рентабельность с учетом текущих затрат», — перечисляет Антон Орлов. Это уже отразилось на расчетах при сделках с землей.

«Поэтому региональные застройщики стремятся получить хорошую скидку при единовременной оплате участков либо договариваются с собственником по совместной реализации проекта, или об отсрочке оплаты до момента получения разрешения на строительство», — добавляет Антон Орлов.

Удачный и неудачный опыт

До сих пор большая часть новых для города и области девелоперов была представлена крупными игроками федерального масштаба, которые стартовали в Москве, а несколько лет назад начали активную экспансию на рынке петербургской агломерации. Среди них «Самолет» ПИК, ГК «ФСК», Glorax Development, ГК «А101». Многие из них уже входят в топ-10, а самые крупные занимают лидирующие позиции в регионе. По данным Единого ресурса застройщиков, на 1 декабря 2024 года «Самолет» на первом месте по объему текущего строительства в Ленобласти (814,2 тыс. кв. м жилья), ГК «ПИК» входит в первую пятерку (151,4 тыс. кв. м.). В Петербурге «Самолет» вплотную подобрался к местным игрокам из топ-3 («Группа ЛСР», Setl Group и «КВС») и занимает четвертое место по объемам строительства (288,6 тыс. кв. м жилья), «ПИК» — шестое (254,4 тыс. кв. м).

Впрочем, есть и неудачные примеры. «Страна девелопмент» из Тюмени в 2022 году потратила 7 млрд руб. на покупку трех земельных участков, где рассчитывала построить почти 2,5 млн кв. м жилья. Это земли на территории бывшего совхоза «Ручьи» в Красногвардейском районе, а также территория бывшего завода «Петроспирт». Согласовать со Смольным перевод участков под жилую застройку не удалось. В августе 2023 года глава группы компаний «Страна девелопмент» Александр Гайдуков на совещании по вопросам развития строительной отрасли с Владимиром Путиным просил у президента помощи в разрешении конфликта с городскими властями и его содействия при реализации этого проекта. Найти компромисс не удалось, запрет на перевод участков под жилье закрепили в новом генплане Петербурга. В результате в начале 2024 года «Страна девелопмент» отказалась от развития в Петербурге и закрыла местный офис.

Повтор публикации от 09.12.2024