Ленобласть определилась с параметрами «Светофора»
Правительство Ленобласти сформировало позицию по «Светофору» — новым градостроительным правилам, согласно которым территория региона будет поделена на три зоны с разными условиями работы для застройщиков — «красную», «желтую» и «зеленую». Принцип зонирования будет учитывать плотность застройки, а также инфраструктурную нагрузку на жилые кварталы.
Свою позицию губернатор Ленобласти Александр Дрозденко объявит в среду, 16 марта. Как пояснил источник РБК Петербург в правительстве Ленобласти, сформулировать позицию власти было не просто, потому что заинтересованные комитеты вносили зачастую весьма спорные предложения. В частности, Комитет по архитектуре и градостроительству хотел отнести к «красной» зоне, где правила застройки наиболее жесткие, чуть ли не весь Карельский перешеек — «исходя из соображений максимальной защиты окружающей среды на этой, преимущественно рекреационной территории», как пояснил источник.
По словам президента Союза строительных организаций Ленинградской области Георгия Богачева, настоящих переговоров с бизнесом правительство еще не проводило, поскольку занималось выработкой собственной позиции. «Да, это так», — подтвердил РБК Петербург источник в правительстве. Эти переговоры начнутся после объявления губернатором позиции правительства. Переговоры будут не простыми, потому что подходы застройщиков и чиновников местами заметно различаются.
«Мы хотим, чтобы единственным критерием отнесения той или иной территории к конкретной «цветной» зоне была цена квадратного метра жилья на этой территории, — говорит Г.Богачев. — Потому что цена определяет маржу, а маржа определяет сумму, которую застройщик может потратить на создание объектов, непосредственно не связанных со строительством жилья. Это главным образом соцобъекты — детсады, школы и т.д.».
У властей позиция другая. «Мы исходим из необходимости обеспечить жителям комфортную среду, — говорит источник в правительстве. — Бюджет, включая механизм программы «Соцобъекты в обмен на налоги», способен обеспечить инфраструктуру новостроек лишь при небольших объемах строительства. Если в «красной» зоне бизнес хочет строить больше — пусть полностью оплачивает инфраструктуру, даже если застройщикам уже выданы градпланы. Соответствующий критерий губернатор объявит завтра». По словам источника, эти условия относятся к детсадам, школам, внутриквартальным дорогам и их примыканиям к региональным (федеральным) трассам. Поликлиники и больницы планируется строить за счет бюджета. «Если мы еще и это повесим на застройщиков, то все разбегутся», — говорит источник в правительстве. Впрочем, офисы врачей общей практики возможно будут финансироваться на паритетных условиях.
Критерий, предлагаемый застройщиками, властям не нравится из-за сильной волатильности рынка. «Сегодня квадрат стоит 50, а через полгода может стоить уже 150. А еще через полгода может упасть до 30. Что же, нам каждый раз менять зонирование территории? А как тогда планировать застройку?», — говорит источник в правительстве.
Строители не хотят чрезмерного разрастания «красной» зоны. «Красный цвет не должен быть довлеющим, он должен применяться лишь в крайних случаях», — считает Г.Богачев. По его словам, хотелось бы также избежать запрета на перевод земель в категорию поселений в «желтой» зоне.
По словам Г.Богачева, основным предметом будущих переговоров станут три вопроса. Первый — упомянутые критерии. Второй — отнесение конкретных территорий к той или иной зоне. Третий, связанный с первым — какую долю уплачиваемых застройщиками налогов власти им будут возвращать в разных зонах в качестве платы за соцобъекты. Как известно, на Съезде строителей власти предложили два варианта. Первый предусматривает, что 50% платит бюджет, а 50% расходов берет на себя застройщик. Второй предусматривает, что 50% налоговых платежей застройщика будет направлена на выкуп соцобъекта, вторая половина останется в бюджете и полный выкуп объекта происходит тогда, когда ежегодные 50-процентные отчисления, накопившись, покроют затраты на объект. При этом выкуп властями объекта растягивается на несколько лет.