Эксперты: Налог на недвижимость в РФ увеличится не ранее чем через 5-10 лет
Эксперты констатируют, что введение государственных мер регулирования рынка недвижимости РФ с целью увеличения доступности жилья в ситуации после кризиса на мировых рынках нецелесообразно и маловероятно.
По словам заместителя генерального директора компании "Петербургская недвижимость" Сергея Себелева, период восстановления рынка недвижимости после финансового кризиса продлится как минимум пять лет. При этом, по словам эксперта, максимальное падение на финансовых рынках, которое может отразиться на других отраслях экономики, в том числе в России, еще не достигнуто.
Когда произойдет максимальное падение, сегодня предсказать сложно, однако очевидно, что на рынке недвижимости это отразится снижением покупательской способности населения, удорожанием себестоимости строительства, сокращением объемов предложения, а также замедлением роста цен на недвижимость, вплоть до их падения.
По мнению эксперта, в условиях восстановления рынка недвижимости после кризиса на мировых финансовых рынках, государственное регулирование, в частности, увеличение налога на жилую недвижимость (перерасчет ежемесячного налога на жилье в соответствии с рыночной стоимостью) маловероятно.
В тоже время специалисты компании Becar прогнозируют увеличение налога на недвижимость уже в ближайшие 3-5 лет.
Несмотря на то, что конкретные законодательные инициативы пока не сформулированы, участники петербургского рынка обсуждают последствия возможного государственного вмешательства.
Ряд экспертов прогнозирует, что перерасчет ежемесячного налога на жилье в соответствии с рыночной стоимостью недвижимости приведет к его увеличению в разы. В то же время рост налоговой ставки на жилье, находящееся в собственности, приведет к тому, что наименее обеспеченные категории населения не смогут выплачивать государству налог и начнут продавать жилье.
В Петербурге это может обернуться увеличением предложения на вторичном рынке квартир в центральных районах города - именно там сосредоточена данная категория населения. Таким образом, увеличение предложения приведет к снижению его стоимости.
Комментируя возможность такой ситуации, эксперты компании "Петербургская недвижимость" указывают на то, что увеличение налога на недвижимость без дополнительных мер, позволяющих в изменившихся условиях самым незащищенным категориям населения менять жилье или продолжать платить за него, может привести в Петербурге к социальным волнениям - люди выйдут на улицы.
Впрочем, по мнению руководителя отдела проектов и аналитический исследований АРИН Зоси Захаровой, увеличение налога на недвижимость серьезно не повлияет на цены. "Сейчас все меньше покупателей вкладывают средства в жилую недвижимость с целью получения дохода. Ее, скорее, используют для проживания, поэтому увеличение налога ударит по потребителям, которые и так покупают очень дорогое жилье, а часто обязаны еще и рассчитываться по кредитам, - комментирует эксперт. - Доступность можно обеспечить только за счет увеличения предложения - может быть, путем создания госкорпораций, которые могут инвестировать в строительство жилья и оказывать влияние на рынок таким образом".
"Однако нельзя забывать, что любое госрегулирование чревато последствиями для рынка, - продолжает эксперт. - Примером негативного воздействия может служить жилищный рынок Казани, где были сильны позиции компаний, строящих жилье на бюджетные деньги. Продажа жилья эконом-класса здесь осуществлялась по демпинговым ценам, поэтому коммерческие застройщики, не способные конкурировать с государственными, поспешили просто уйти с рынка".
Таким образом, государство может выходить только с предложением жилья, а цены должен регулировать сам рынок. В силах государства оказать воздействие на стоимость жилья путем снижения цен на земельные участки, на подключение к инженерным сетям, отчисления на развитие инфраструктуры.
Помимо этого, специалисты Becar предполагают, что в 2011-2012 гг. произойдут серьезные изменения конъюнктуры рынка Северной столицы. По прогнозам экспертов, в городе произойдет монополизация рынка недвижимости - на нем останутся 10-30 крупных компаний (против нынешних более ста), которые поделят рынок между собой.
Специалисты компании "Петербургская недвижимость" также уверены, что монополизация рынка неизбежна, однако называют другие сроки указанных изменений - 2014-2015гг.
Эксперты компании АРИН согласны с ними и считают прогнозы о монополизации рынка оправданными. По мнению АРИН, в настоящий момент наметилась тенденция к застройке крупных инженерно неподготовленных территорий. Это требует от застройщиков значительных вложений и собственных, и заемных средств. Компания, которой будет доверено распоряжение этим объемом инвестиций, должна иметь устойчивые финансовые показатели, надежные активы, хорошую историю и репутацию на рынке. Этим могут похвастаться только крупные компании, которые либо давно действуют на рынке недвижимости, либо приходят из сырьевых сегментов экономики.
Безосновательно возлагать надежды на то, что СРО возьмут на себя обязательства нести финансовую ответственность и оказывать поддержку малым и средним строительным компаниям, констатируют аналитики рынка.
В настоящий момент, по мнению руководителя по жилищным проектам департамента консалтинга GVA Sawyer Константина Иващенко, несмотря на кризис на мировых рынках, в целом покупательская способность жителей Петербурга растет. Это вызвано ростом доходов населения, развитием системы кредитования и общей экономической стабильностью в городе.
Все большее количество населения рассматривает покупку жилья как первоочередную задачу, и стремится решить ее с привлечением ипотечной поддержки. "Ипотека рассматривается как неотъемлемая часть жилищных сделок, и, на наш взгляд, она является прямым стимулом покупательной активности населения", - говорит эксперт.
По его словам, денежные резервы населения не безграничны, но в условиях стабильного экономического роста региона покупательная способность населения зависит и стимулируется, прежде всего, гибким подходом со стороны финансово-кредитных структур. Таким образом, основной движущей силой в настоящее время становится финансово-кредитная поддержка, что должно привести в дальнейшем к большей зависимости состояния рынка недвижимости от рынка финансовых услуг, и в конечном итоге служить регулятором стоимости квартир на рынке города.
Доступность ипотеки повышает спрос и, как следствие, цены, ограничения на получение кредита снижают платежеспособный спрос и тормозят рост цен, резюмировал специалист.
В целом зависимость рынка недвижимости от финансовых рынков и геополитической ситуации в мире создает в настоящий момент трудности при прогнозировании изменений на жилищном рынке. В этом сходятся большинство экспертов.
Тем не менее, специалисты единодушно прогнозируют к 2010-2011гг. замедление темпов роста цен на жилье. Однако в 2008 и 2009гг. предложение на рынке по-прежнему не будет успевать за ростом доходов населения и развитием ипотеки, из-за чего замедления темпов роста цен в ближайшем будущем ждать не стоит.
В связи со значительным ростом цен на квартиры всех классов с начала этого года общий рост цен за год будет достаточно высоким и составит порядка 30-40%. При этом наибольшая динамика ожидается в сегменте типового жилья. В следующем году рост цен в сегменте жилья массового спроса немного замедлится, но по-прежнему будет оставаться высоким и составит 10-20%. Впоследствии темпы роста цен будут постепенно снижаться и к 2011г. составят порядка 5-8%.
По сравнению с типовым жильем, рост цен в сегменте жилья бизнес-класса в 2009г. будет менее значительным. Это связано с тем, что спрос и предложение в данном сегменте почти сбалансированы. Темпы роста на жилье бизнес-класса в будущем году составят 10-15%. В дальнейшем в сегменте бизнес-класса будет происходить увеличение спроса - за счет укрепления в стране "среднего класса", повышения уровня оплаты труда высококвалифицированных специалистов, развития ипотеки. В связи с этим продолжится плавный рост цен, незначительно превышающий темпы инфляции, считают эксперты.
В сегменте жилья элит-класса рост цен в предстоящем году замедлится, но будет оставаться самым высоким по сравнению с эконом- и бизнес-классами и составит 15-20%. В дальнейшем, к 2010г., рост цен в этом сегменте составит 8-10%. По итогам нынешнего года эксперты прогнозируют на рынке элитной недвижимости динамику в 25-30%.