Закрытие метро ударило по магазинам, кафе и офисам в центре Петербурга
За три недели, прошедших со дня закрытия станции метро «Чернышевская», на близлежащих улицах в Центральном районе Петербурга снизился трафик общепита и магазинов. Кроме того, сократилась загрузка местных бизнес-центров, сообщили РБК Петербург эксперты по коммерческой недвижимости.
По их словам, многие арендаторы начали требовать скидки на время ремонта. А если собственник не готов идти на уступки, то некоторые даже решаются на переезд. В результате сроки экспозиции пустующий помещений у неработающей станции метро увеличатся, считают аналитики.
Дисконт на время ремонта
«Чернышевская» была полностью закрыта на вход и выход 25 октября 2022 года. Работы по ремонту наземного вестибюля, наклонного хода и замене эскалаторов продлятся до мая 2024 года. До закрытия «Чернышевская» была одной их самых загруженных станций на Кировско-Выборгской (красной) линии, пассажиропоток на ней оценивали 45,9 тыс. человек в день и 1,37 млн — в месяц, по этому показателю она уступала только конечным станциям «Проспект Ветеранов» и «Девяткино».
Перераспределение транспортных потоков и пассажирского трафика очень быстро сказалось на заполняемости коммерческих объектов на соседних улицах. «Траффикообразующей в этой локации была именно станция метро, помещения рядом с ней на Кирочной улице, на проспекте Чернышевского были востребованы и сдавались достаточно дорого (от 3500 до 14 000 за кв. м, в зависимости от метража и этажности). Сейчас мы видим, что магазины и общепит столкнулись с падением посещаемости. В частности, даже такие крупные арендаторы, как KFC, поднимают вопрос о снижении арендных платежей на период закрытия метро», — рассказала руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU Полина Фиофилова.
По ее данным, в последнее время начался процесс ротации арендаторов помещений в стрит-ретейле у «Чернышеской», на рынок уже вышли несколько помещений. «Пока собственники пытаются сдать их по обычной ставке, не учитывая закрытие метро, но на этот период оправданно снижение ставок как минимум на 20-30%, учитывая падение трафика. Найти новых арендаторов без дисконта, скорее всего, не получится. Нежелание снижать цены может привести к простою помещений до завершения ремонта станции», — прогнозирует Полина Фиофилова.
Офисы пустеют
От закрытия «Чернышевской» также пострадали офисы и бизнес-центры. В петербургском офисе NF Group (ex. Knight Frank St.Petersburg) сообщили о росте числа вакансий в БЦ в этом районе до 14% в ноябре 2022 года. В сентябре доля свободных помещений держалась на уровне 11%, а в конце 2021 года не занятыми оставались 1% офисных помещений. При этом в офисах класса В вакантность, напротив, снизилась до 11%. NF Group объяснили это тем, что в центре города офисы класса В пользуются спросом независимо от закрытия станции метро. Растущая вакантность в классе А в целом по городу дает возможность арендаторам больший выбор, и они выбирают офисы в лучшей локации. Это приводит к росту срока экспозиции таких помещений — найти новых арендаторов в БЦ А класса стало сложнее.
«Помещения у закрытых станций метро могут пустовать на 2-3 месяца дольше, чем аналогичные у действующих станций метро», — отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований петербургского офиса NF Group. По ее данным, основной платежеспособный спрос на офисы в этом районе ориентирован на ставку до 1500 руб. за кв. м в месяц. Пока снижение арендных ставок отмечается лишь в тех объектах, где вакантность достигает существенных значений (более 50%).
«Ладожская» — на очереди
Городские власти недавно анонсировали закрытие еще одной станции метро. Капитальный ремонт вестибюля «Ладожской» (расположена на четвёртой, Лахтинско-Правобережной, линии) планируют начать 8 февраля 2023 года. Станцию закроют на 11 месяцев — окончание реконструкции намечено на 16 января 2024 года. Согласно данным на сайте госзакупок, за проведение работ участникам соответствующего конкурса предлагают 2,3 млрд рублей.
По данным NF Group, в районе «Ладожской »- 140 тыс. кв. м офисов класса В и один проект на стадии строительства (четвертая очередь МФК «Заневский каскад» на 30 тыс. кв. м, строительство которого временно приостановлено). В четвертом квартале 2022 года здесь пустует 7,7% офисов (все они относятся к классу B). Также у «Ладожской» расположены несколько корпусов ТРК «Заневский Каскад» (общая площадь свыше 118 тыс. кв. м).
«В торговых центрах после закрытия метро снизится количество посетителей. Но для ТЦ важно не столько количество посетителей, сколько количество покупателей, а этот показатель зависит от концепции проекта», — подчеркивает Светлана Московченко. Полина Фиофилова также считает, что влияние закрытия станции метро «Ладожская» на стрит-ретейл в этом районе будет меньше — это не самая проходная станция, к тому же крупный спальный район находится на некотором отдалении от метро.