От шавермы до алкомаркета: кто быстрее занимает первые этажи в Петербурге

Читать в полной версии

Стрит-ретейл на данный момент является самым стабильным сегментом коммерческой недвижимости — к такому выводу пришли эксперты, проанализировав итоги прошедшего года. Одно из главных преимуществ данного формата, с точки зрения инвесторов, — устойчивый спрос со стороны арендаторов (за удачно расположенные помещения им приходится конкурировать) и, как следствие, высокие арендные ставки. Однако специалисты напоминают и о некоторых существенных минусах инвестиций в такую недвижимость.

Шаверма, алкоголь, лекарства

Что касается спроса со стороны арендаторов, то, как показывают цифры, сильнее всего в этом смысле пострадали ключевые торговые центры Петербурга, где за год доля свободных площадей, по экспертным оценкам, выросла с 1,9% до 12,6%. Значительный прирост вакантности зафиксирован и в бизнес-центрах города: в офисах класса А— 10,9% (+7,2 п. п.), в классе В — 11,1% (+3,9 п. п.). При этом спрос арендаторов на коммерческие помещения на первых этажах домов вырос. На начало 2023 года доля свободных площадей на рынке стрит-ретейла Петербурга доходила до 8,5%. За год вакансия снизилась на 0,6 процентных пункта. Заместитель регионального директора Департамента консалтинга и аналитики NF Group Светлана Московченко назвала самую популярную тройку арендаторов в петербургском стрит-ретейле — «шаверма — алкомаркет — аптека». Такой «набор» арендаторов представлен почти во всех жилых комплексах.

По данным отдела коммерческой недвижимости Setl Group, наиболее активно растущий тип арендаторов в этом сегменте — пункты выдачи заказов интернет-магазинов. За прошедший год число ПВЗ удвоилось, а их доля достигла 6% от всех арендаторов коммерческих помещений. На общепит (кафе, бары, пекарни) приходится 19%, на продуктовые магазины разных форматов —17%.

Региональный директор департамента исследований Nikoliers Вероника Лежнева считает трендом последнего года усилившуюся конкуренцию за помещения между магазинами и компаниями по доставке продуктов, которые арендуют площади под размещение своих дарксторов. «Яндекс.Лавка», «Самокат» активно садяться в те же самые помещения в стрит-ретейле, конкурируя с продуктовыми магазинами», — отмечает Вероника Лежнева. По данным NF Group, наиболее активно среди продуктовых сетей, в стрит-ретейле в Петербурге развиваются «Магнит», «ВкусВилл», «Дикси» и «Мини Лента».

Покупка и аренда

По оценкам Светланы Московченко, минимальный порог для входа на этот рынок у инвесторов составляет 20 млн руб. В Setl Group подтверждают, что за меньшую сумму приобрести ликвидное коммерческое помещение на первых этажах в новостройке нельзя. «Средний бюджет сделок — 28 млн руб. При этом средняя площадь проданного коммерческого помещения — 104 кв. м.», — добавили в компании.

Диапазон ставок аренды в стрит- ретейле широкий и сильно зависит от района. «Если район новый и перспективный (например, посёлок Новоселье в Ломоносовском районе Ленобласти, который активно застраивается жильем), то ставки аренды составляют в среднем 1300-1500 руб./кв. м в месяц. Если район заселенный, плотный и раскрученный, то ставки аренды в среднем 2900-3100 руб./кв. м в месяц», — перечисляет генеральный директор «МТЛ. Управление активами» Станислав Ступников. То же касается покупки помещений на вторичном рынке, в новых районах жилой застройки цены в среднем 150 тыс. руб./кв. м, в сложившихся 250-300 тыс. руб./кв. м.

Важные оговорки

Однако, несмотря на очевидные плюсы стрит-ретейла, эксперты указывают на некоторые очевидные минусы этого формата, которые необходимо учитывать инвестору. Главный из них — достаточно длительные сроки окупаемости вложений, говорит генеральный директор Maris Борис Мошенский.

«Надо понимать, когда говорят, что стрит-ретейл активно развивается, что он самый стабильный сегмент рынка, что деньги, которые туда приносят инвесторы, не имеют шансов окупиться ни за пять, на за десять, ни за пятнадцать лет», — заявил Борис Мошенский на конференции ReForum: Update2023. Реальные сроки окупаемости в стрит-ретейле Петербурга, по его оценкам, приближаются к 25 годам.