Петербургские застройщики избавляются от земли: к чему это приведёт
На земельном рынке Петербурга увеличилось предложение. Застройщики, которые в период нестабильности пересматривают планы по запуску новых проектов, выставляют на продажу свои участки. В первую очередь, это касается проектов по строительству апартаментов, говорят эксперты и участники рынка. Еще один тренд — возврат к старым схемам взаиморасчетов, когда землю покупают не за деньги, а за часть недвижимости, которая будет построена на участке.
«Новые проекты не в приоритете»
Управляющий партнёр Rusland SP Андрей Бойков говорит, что на текущий момент можно выделить два основных тренда. «Во-первых, за последние несколько недель в продажу вышло сразу несколько участков под строительство апартаментов, которые ранее были приобретены классическими жилищными девелоперами. Дело в том, что для них такие проекты сейчас не в приоритете. Кроме того, они не подпадают под программы льготной ипотеки», — говорит он.
В прошлом году на земельном рынке наблюдался ажиотажный спрос. Девелоперы приобрели 215 га земли в центральных и околоцентральных районах Петербурга и еще 685 га — в периферийных локациях и граничащих с городом районах Ленобласти. Суммарно на покупку 900 га под строительство жилья и апартаментов в регионе было потрачено около $1,628 млрд. Это самый высокий показатель за всю историю рынка Санкт-Петербурга. С учетом новых реалий в российской экономике (нестабильности курса рубля, резкого роста цен на стройматериалы, необходимости пересматривать параметры проектного финансирования с банками и высоких ставок по ипотечным кредитам для покупателей, что ограничивает спрос), петербургские девелоперы, которые ранее планировали запускать новые проекты и открывать продажи, останавливают их в ожидании стабилизации в отрасли.
«Мы наблюдаем сложности у некоторых застройщиков с получением проектного финансирования, связанные с повышенным вниманием банков к оценке рисков будущих проектов в ситуации неопределенности. Очевидно, что в связи со снизившимися темпами продаж эскроу-счета будут наполняться существенно медленнее. Это значит, стоимость заемных средств для застройщиков будет оставаться повышенной на более длительный период, что влияет на финансовые показатели проектов», — объясняет ситуацию директор отдела продажи земли и девелоперских проектов ООО «Коллиерз Интернешнл» Антон Орлов.
В компаниях начали более критично оценивать свои земельные банки, и часть таких «замороженных» проектов пытаются продать, поясняют эксперты.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов подтверждает этот тренд — предложений земли стало больше. «В целом, продажа участков именно под апартаменты не была большой проблемой. Локации подбираются привлекательные — рядом с метро, транспортной инфраструктурой, большим деловым или туристическим трафиком. И на них так или иначе всегда есть спрос. Но сейчас есть аспект, серьезно тормозящий такие покупки. Это высокие ставки по проектному финансированию», — отмечает он. Напомним, что в конце февраля ЦБ повысил ключевую ставку вдвое, до 20%. На прошлой неделе ставка была снижена до 17%, что отразилось на стоимости заемных средств.
Возврат к старым схемам
В «Коллиерз Интернешнл» отмечают, что еще одним трендом рынка стал возврат застройщиков к схемам соинвестирования, когда собственникам земельных участков предлагаются не денежные средства, а площади будущих улучшений (построенной на участке недвижимости) или долю в прибыли проекта. «При этом многие собственники стали готовы обсуждать либо частичные, либо полностью долевые схемы. Все они прекрасно понимают ситуацию с проектным финансированием, по которому предоставляют фактически заградительные ставки», — подчеркивает Андрей Бойков.
Практика долевых схем на рынке была широко распространена до реформы, в ходе которой отрасль перешла на проектное финансирование и эксроу-счета. В последние годы большинство участков приобретали с помощью кредитов. «Сейчас она вновь набирает обороты», — констатирует Андрей Бойков.
«Сделки по покупке участков сегодня все чаще идут за доли в будущем проекте, а не за рубли. Немногим продавцам в текущей ситуации, в условиях высокой неопределённости, нужны рубли, а квартиры, апартаменты, встроенные помещения — это исторически устойчивый актив. На таких условиях продавец участка получает возможность принять более взвешенное решение: выйти, в конце концов, «в деньги» или получить от застройщика недвижимость, но уже по тем ценам, которые будут через 2,5 — 3 года», — считает президент Группы RBI Эдуард Тиктинский.
Впрочем, по словам собеседников РБК Петербург, есть ситуации, когда продавцы в такой схеме не заинтересованы. «Например, если девелопер отказался от строительства по своим экономическим соображениям, и ему сейчас нужны деньги», — приводит пример Сергей Софронов.
«Рынок начинает возвращаться к старой схеме взаиморасчетов. Даже за наши участки покупатели начали предлагать метры, а не деньги. Долевая схема вновь становится популярной и, я полагаю, что продержится она довольно длительное время. В прошлом она не теряла своей актуальности около 4-5 лет. Наверное, сейчас нас ждёт такой же период», — прогнозирует вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
Цены достигли пика
Цены на землю пока сохраняются на прежнем уровне, снижения нет, признают все опрошенные РБК Петербург эксперты.
По данным «АйБи ГРУПП», за первый квартал 2022 года на вторичном рынке земельных участков в Петербурге произошли всего четыре крупные сделки: две — с участками под строительство жилья, одна — под МФК, и ещё одна — продажа участка со складским терминалом, ранее принадлежавшим компании «Юлмарт». Самой крупной сделкой аналитики называют покупку Seven Suns Development в Буграх нескольких участков общей площадью 17,3 га, где можно построить более 300 тыс. кв. м жилья. Кроме того, Группа «Аквилон» завершила сделку по приобретению у Mirland Development участка в 2,36 га на территории бывшего тепличного хозяйства «Лето», где собираются построить 86,9 тыс. кв. жилья. По оценкам «АйБи ГРУПП», средняя стоимость удачно расположенного земельного участка под многоэтажное многоквартирное жилье на конец первого квартала составляет 38,5–48,5 тыс. руб./кв. м.
Ольга Шарыгина отмечает, что цены на землю в последнее время росли безумными темпами и на текущий момент достигли пика. «Я полагаю, что сейчас рынок ожидает стагнация или даже снижение цен на землю. В Московском регионе цены уже опустились вниз. Поэтому конкретно сейчас лучше подождать с покупкой земли, чтобы иметь возможность для торга», — советует эксперт.
Повтор публикации от 15.04.2022