Элитные проекты на Петроградке: когда иссякнет «докризисный» запас?
Недвижимость высокого ценового сегмента в Петербурге традиционно тяготеет в первую очередь к «золотому треугольнику» - территории в центре города, ограниченной Дворцовой, Адмиралтейской набережными, Гороховой улицей и рекой Фонтанкой. Но в последние несколько лет процесс девелопмента в центральных районах города (если рассматривать в первую очередь Центральный и Адмиралтейский районы) серьезно притормозился по многим причинам. Среди них и отсутствие свободных земель,и слишком высокие затраты на реконструкцию зданий, и уже превысившая все возможные пределы неопределенность в градостроительном законодательстве и «правилах игры»для застройщиков.
Однако есть территория с не менее богатой историей, где при этом еще остались и возможности для нового строительства, а административные барьеры пусть не сильно, но все же «пониже». Это Петроградская сторона. Резервы территорий — преимущественно, конечно, промышленных и требующих редевелопмента — здесь исчисляются несколькими сотнями гектар, есть возможности для реализации даже проектов комплексного освоения. Впрочем, как констатируют девелоперы, за последние годы на Петроградке не стартовало ни одного нового проекта, а все, что реализуется сейчас, - это еще докризисные планы, которые были «заморожены» в 2008-2009 годах и возобновлены в 2010-2011 годах. И чтобы эта часть города, по примеру центра, в ближайшие годы не превратилась в «территорию, свободную от девелоперов», властям города нужно проявлять больше инициативы и заинтересованности по выводу промышленных предприятий и содействию редевелопменту.
Концентрированная «элита»
Одна из наиболее полюбившихся застройщикам зон Петроградки — это Крестовский остров. Активно осваивать его территорию девелоперы начали еще с 2000-2002 годов. Благодаря близости к центру города и при этом достаточной «уединенности», наличию зеленых зон эта локация стала средоточием элитного жилья. Пик объемов ввода новых домов пришелся на 2007-2008 годы, когда сдавалось примерно по 70 тыс. кв. м. Всего же за последние десять лет на острове возвели более 250 тыс. кв. м жилья.
Жилой комплекс «Премьер Палас» компании Л1 расположен на набережной Адмирала Лазарева. Первая очередь - жилой дом на 268 квартир общей площадью 23,4 тыс. кв.м — сдан в конце 2012 года, еще две очереди будут сдаваться в 2013-2014 годах.
По оценке руководителя компании Л1 Павла Андреева, на Крестовском острове сосредоточено 65% всей элитной недвижимости Петербурга. «Однако мест под застройку на острове остается все меньше, поэтому все большим спросом пользуется жилье на Петроградской стороне, окна которого выходят на набережную, парки и скверы Крестовского острова. Благодаря близости Финского залива и парков Крестовского экологическая обстановка здесь намного лучше, чем на остальной части Петроградского острова, а цены на жилье пока еще остаются доступными», - говорит Павел Андреев. Сейчас пятен под застройку на острове практически не осталось, однако возможности редевелопмента и реконструкции старых зданий далеко не исчерпаны. Еще одна «элитная» зона Петроградки — Каменный остров. Впрочем, в последние 3-4 года, как констатирует руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева , новых проектов здесь не появлялось, поскольку земельный ресурс еще более ограничен, чем на Крестовском острове.
Жилой комплекс «Ориенталь» компании «ЮИТ Санкт-Петербург» на Барочной улице, 12, введен в эксплуатацию в 2010 году, состоит из 3 - 12-этажных жилых секций, образующих замкнутое внутреннее пространство квартала. Всего в комплексе 335 квартир, площадь — 51,8 тыс. кв. м.
Докризисный запас
По оценке коммерческого директора бизнес–единицы ЛСР Недвижимость — Северо–Запад Дениса Бабакова, девелоперская активность на Петроградской стороне в сфере жилищного строительства сейчас значительно выше, чем в Центральном районе города: в первом случае можно насчитать 23 реализуемых проекта, во втором — только 11. Наиболее перспективными он называет территории около станций метро «Чкаловская», «Горьковская», «Петроградская».
Жилой комплекс бизнес-класса «Европа-Сити» строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» на проспекте Медиков, 10, объединит 17 жилых корпусов и займет площадь более 7 гектаров. Проект общей площадью более 116 тыс. кв м будет вводиться очередями, полностью он будет завершен к 2018 году.
Активно сейчас застраивается территория Леонтьевского мыса (проект элитного жилого комплекса реализует одноименная компания). Масштабная стройка запланирована и на «Набережной Европы», где по последним планам разместятся Высший арбитражный и Верховный суды. По словам руководителя отдела исследований Colliers International Санкт-Петербург Вероники Лежневой, последние годы Петроградский район активно застраивался преимущественно жилыми проектами, в то время как число новых объектов коммерческой недвижимости сокращалось, однако сейчас офисные проекты здесь снова появляются.
Проект клубного дома на Большой Дворянской улице – именно так некогда называлась улица Куйбышева Строительная корпорация Возрождение Санкт-Петербурга планирует завершить до конца 2013 года. В доме разместятся 57 квартир, общая площадь здания — более 8700 кв. м.
«Основным девелопером остается УК «Сенатор», на стадии строительства находится три бизнес-центра суммарной офисной площадью более 30 тыс. кв. м. Кроме того, на набережной Адмирала Лазарева ведется строительство многофункционального комплекса общей площадью около 145 000 кв.м (проект реализует GHP Group Real Estate), первая очередь — это бизнес-центр Класса А (арендная площадь – 27 тыс. кв. м)», - говорит эксперт. Застраивается также набережная Малой Невки, а на набережной Карповки на месте печально известного долгостроя — гостиницы «Северная Корона» - должно появиться жилье (правда, пока сроки реализации проекта так и не ясны). Впрочем, как отмечает Денис Бабаков, все без исключения проекты, которые сейчас находятся в активной стадии реализации, - это планы, которые были озвучены еще до кризиса 2008 года, затем были заморожены, а в 2010-2011 годах возобновлены. Новых проектов в последние годы на данной территории объявлено не было.
Жилой комплекс«Чапаева, 16» компании «ЮИТ Санкт-Петербург» насчитывает 130 квартир общей площадью 9,3 тыс кв. м. Планируемый срок ввода в эксплуатацию – декабрь 2015 года.
Высокая цена редевелопмента
Перспективными для застройки территориями на Петроградской стороне эксперты в один голос называют промышленые зоны. Таких здесь немало. «Первый исторический промышленный пояс проходил именно по Петроградке, не затрагивая непосредственно исторический центр (понимаемый, условно говоря, как нынешний «золотой треугольник» или чуть шире). В итоге, на Петроградской стороне оказалось больше, чем в других частях исторического центра, «серых» зон, - здесь множество как крупных предприятий, которые нужно куда-то перебазировать, так и мелких, образующих локальные своего рода «шанхаи», - говорит директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.
Один из наиболее крупных примеров - практически весь Петровский остров — а его площадь — более 130 га — это промышленная территория. Есть замыслы по редевелопменту зоны целиком в рамках единой концепции, однако пока они остаются лишь на бумаге — слишком это дорогое удовольствие.
Желанная земля
Петроградка по сути — тот же исторический центр со всей его неопределенностью в градостроительном законодательстве и множеством ограничений. Впрочем, несмотря на это многие участники рынка считают, что работать здесь все же проще, чем в Центральном или Адмиралтейском районе — количество охраняемых памятников и ансамблей здесь все же чуть меньше. Да, согласования проектов занимают достаточно времени, при разработке замыслов приходится считаться с необходимостью сохранять исторические постройки, и совершенно не факт, что просчитанный застройщиком проект будет согласован в первоначальном виде — «потери» в полезных площадях за счет корректировки архитектуры, высотности могут составить в лучшем случае от 10% и в худшем — до 50%. Но главное — на Петроградке, в отличие от «золотого треугольника» и других центральных районов в целом (не берем в расчет Васильевский остров, хотя его тоже считают в некоторой степени центральным районом) пока еще есть, где строить, и это, пожалуй, основной драйвер развития этой территории. Как подчеркивает директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков, Петроградский и Центральный районы практически равны по спросу со стороны инвесторов и девелоперов и большинство игроков рынка недвижимости имеют безусловное желание реализовать хотя бы один проект на Петроградской стороне. Председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш в свою очередь замечает, что в Петроградском районе за счет того, что реализуются проекты редевелопмента промтерриторий, в оборот поступают достаточно большие земельные участки, и в этом есть свои плюсы и минусы. «С одной стороны, большая площадь позволяет получить более выгодную экономику проекта за счет масштаба. С другой стороны, по-настоящему премиальный продукт не может быть большим», - говорит эксперт.
Жилой комплекс «Классика» компании Л1 расположен в квартале квартал, ограниченном улицами Резная и Малая Зеленина. Первая очередь комплекса введена в феврале 2012 года (14,5 тыс. кв.м, 134 квартиры), вторая очередь (9 тыс. кв.м, 149 квартир) - в сентябре 2012 года.
Вопрос времени
Однако готовых под застройку участков на Петроградке, естественно, недостаточно (если не сказать, что их нет вообще), а владельцы привлекательных земель под промышленными объектами зачастую выставляют неадекватно высокие цены потенциальным покупателям. На Петроградке немало и проблем с инженерными сетями и транспортной инфраструктурой - «возраст» района играет не последнюю роль. Тем не менее, все эти ограничения пока не могут перевесить плюсов от реализации проектов в данной части города, как это произошло в центральных районах. Покупателей же на Петроградку помимо престижности локации и предлагаемого комфорта проживания привлекает в том числе и возможность выбора из большего числа проектов высокого класса. Но стоит понимать, что имеющиеся на данный момент в распоряжении девелоперов участки рано или поздно будут застроены, начатые до кризиса проекты — закончены, а значит остро встанет вопрос о необходимости редевелопмента промышленных территорий, за которые пока никто не берется. А при отсутствии внятных нормативных актов и заинтересованности города в этом процессе нельзя исключать тот факт, что стройка и на Петроградке может, как это произошло в центре Петербурга, через несколько лет также полностью остановиться.
МНЕНИЯ ДЕВЕЛОПЕРОВ
Коммерческий директор бизнес–единицы ЛСР Недвижимость — Северо–Запад Денис Бабаков:
Основные перспективы девелопмента на Петроградской стороне связаны, безусловно, с выводом промышленных предприятий. Большинство из них сейчас уже не действует, и наша компания, в том числе, рассматривает возможность реализации проектов на таких территориях. Большинство мероприятий, связанных с редевелопментом территорий коммерческие компании готовы взять на себя, но содействие Администрации города также необходимо.
Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая:
Петроградка воспринимается в целом как район, где преобладающим может быть строительство объектов бизнес-класса. Хотя, конечно, могут возникать и очень дорогие проекты, реже - проекты комфорт-класса (в кварталах, где еще остаются большие зоны промышленных предприятий - работающих или занятых всевозможными мелкими мастерскими, автомойками). По сравнению с непосредственно историческим центром города в привычном понимании строящееся здесь жилье, в среднем, несколько подешевле. Но, возможно, через какое-то время ситуация изменится и будут реализовываться на Петроградской стороне только элитные и видовые проекты, а в центральном районе – девелопироваться промышленные территории и цена, в среднем, будет ниже (естественно, как всегда с зависимостью от конкретного места и проекта).
Руководитель компании Л1 Павел Андреев:
Запад Петроградской стороны самой природой приспособлен к строительству элитного жилья: видовые характеристики здесь вне конкуренции, кругом вода, что очень способствует постройке причалов для яхт и катеров, нет недостатка в зеленых насаждениях, а экологическая обстановка за счет отсутствия промышленных предприятий (на месте которых, кстати, сейчас и возводят новые дома) вполне удовлетворительна. Что касается удаленности от метро, которое в любом ином случае было бы минусом, то когда речь идет об элитном жилье, можно говорить скорее как о преимуществе. Обитатели таких жилых комплексов, как правило, стремятся обособляться от мест большого скопления народа. Петроградский район – одно из любимых мест для нашей компании. В свое время мы закупили несколько территорий, сделали редевелопмент и уже построили несколько объектов: «Серебряные зеркала», «Буржуа», продолжается строительство двух жилых комплексов бизнес-класса «Классика» и «Премьер Палас», первые этапы которых уже сданы.