Петербургские строители меняют правила игры на долевом рынке
Минстрой внес в правительство РФ поправки в федеральный закон «О долевом строительстве» (ФЗ-214), инициированные Объединением строителей Санкт-Петербурга. Как пишет «Деловой Петербург», ссылаясь на главу Объединения и бывшего вице-губернатора Северной столицы Александра Вахмистрова, существует большая вероятность того, что Госдума примет поправки еще до конца 2015 года. В этом случае предложения петербургских строителей существенно изменят правила игры в отрасли для всей страны.
Одно из главных новшеств касается схемы налогообложения возводимых объектов социальной инфраструктуры. Напомним, что с 2012 года городские власти отказались финансировать строительство этих объектов, переложив расходы на девелоперов. Помимо этого, согласно действующей схеме, девелоперы, которые передают объекты соцкультбыта городу, вынуждены при этом уплачивать налог в дополнение к налогу на прибыль, извлекаемую от продажи жилья. В результате двойного налогообложения стоимость социальной инфраструктуры, по оценкам участников рынка, вырастает на 40% по сравнению с теми расходами, которые нес бы на ее строительство город. Внесенные поправки позволяют списывать затраты на возведение школ и больниц на себестоимость проектов и, соответственно, исключать их из налогооблагаемой базы.
Помимо этого, строители предлагают разрешить им финансировать возведение объектов социальной инфраструктуры за счет средств дольщиков. По действующей редакции ФЗ-214 деньги дольщиков можно тратить только на строительство жилья и инженерное обеспечение объектов.
Часть поправок, как объясняют их инициаторы, направлена на защиту прав дольщиков. Для этого они предлагают два инструмента. Первый из них — запрет привлечения средств покупателей жилья по схемам ЖСК и жилищных сертификатов. Сейчас на них приходится порядка 7-10% строящегося жилья. Подобные схемы позволяют обходить требования ФЗ-214, но, как утверждают авторы поправок, повышают риски покупателей. Это мнение разделяют и многие эксперты рынка. «Проблема ЖСК состоит в том, что при такой схеме с застройщика очень сложно получить компенсацию за срыв сроков сдачи объекта, - комментирует корреспонденту РБК Петербург шеф-редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин. - В отличие от ЖСК договор долевого участия предусматривает штрафные санкции в 200-300 тыс. рублей, если просрочка больше полугода, и такие дела выигрываются».
Дополнительной гарантией для дольщиков должно будет стать требование увеличить минимальный уставный капитал застройщика до 50 млн. рублей (сейчас эта сумма может быть сколь угодно мала) и обязать головные компании строительных холдингов нести ответственность по обязательствам всех дочерних структур.
Наконец, последней важной для отрасли поправкой к ФЗ-214 должно будет стать изменение схемы страхования договоров долевого участия (ДДУ). Как уже писал РБК Петербург, новые требования ЦБ к страховщикам, работающим на рынке ДДУ, вступили в силу с 1 октября 2015 года. Эти требования устранили с рынка ДДУ большую часть страховщиков, что частично парализовало строительную отрасль. Теперь участники строительного рынка нашли выход из ситуации — они предлагают переложить ответственность по страхованию ДДУ на самих дольщиков. По экспертным оценкам, такая мера увеличит стоимость жилья в пределах 1%. Это значительно меньше наценки, которая требуется для компенсации стоимости страхования или банковской гарантии для застройщиков.