В Петербурге представили спорный мегапроект для Невского района. Фото
Компания бывшего главного архитектора Ленинградской области Евгения Домрачева намерена построить в Невском районе Петербурга многофункциональный комплекс (МФК) с центром Госуслуг и гостиницей на 467 номеров. Эксперты оценили объём инвестиций в проект в диапазоне от 2 до 4 млрд руб.
Члены Градостроительного совета Петербурге усомнились в том, что в здании действительно будет отель, поскольку проект не отвечает стандартам гостиничных операторов. Причем главным критиком проекта стал бывший председатель Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) и главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев. Опрошенные РБК Петербург эксперты по коммерческой недвижимости подтвердили, что на этом участке перспективнее строить апартаменты.
«Клюшка» у набережной
Градостроительный совет Петербурга рассмотрел проект компании «Запстрой» на улице Крыленко (рядом с Октябрьской набережной) в среду, 14 декабря. Как сообщил директор ООО «Интерколумниум» (авторы проекта) Евгений Подгорнов, на участке в 1,3 га планируют построить МФК переменной этажности (от 2 до 17 этажей) с гостиницей. Общая площадь здания составит 27,9 тыс. кв. м, в том числе подземной части 2,9 тыс. кв. м и надземной части 24,9 тыс. кв. м. По проекту, на первых двух этажах комплекса расположат центр Госуслуг (он займет 1 тыс. кв. м), магазины, несколько ресторанов, фитнес-центр и конгресс-центр. Этажи с 3 по 17 предназначены для гостиницы. Общая площадь 467 номеров составит 12 280 кв. м.
Здание спроектировано с узкой высокой башней и протяженной нижней частью высотой в два этажа. Руководитель архитектурное бюро «А.Лен» Сергей Орешкин сравнил проект с клюшкой. Он прогнозирует, что «название клюшка так и приклеится к этому проекту».
Основателя архитектурного бюро «Студия 44» Никиту Явейна возмутило то, что этот объект закроет для жителей проход к набережной, он предложил переработать проект и выполнить пробивку на нижних этажах, чтобы у жителей района сохранился выход к воде.
Главным критиком проекта стал президент Санкт-Петербургского союза архитекторов, экс-председатель КГА Владимир Григорьев. Он назвал этот проект «фейком». «Не могу отделаться от ощущения, что кто-то кого-то дурит, — заявил он. — Таких гостиниц не бывает. Элементарные знания о том, какие есть требования у гостиничных операторов, разносят эту концепцию в пух и прах». Он уверен, что это не гостиница, а «псевдоапартаменты». Особенно его возмутило множество входов в отель, вместо централизованного, через ресепшен, как это принято в классических гостиницах.
Не лучшее место для отеля
Опрошенные РБК Петербург эксперты по коммерческой недвижимости сошлись во мнении, что на этом участке более востребованными будут апартаменты. Управляющий партнёр Rusland SP Андрей Бойков оценил себестоимость строительства такого объекта в 2 млрд рублей. «Поскольку поблизости нет метро, комплекс в большей степени подходит для долгосрочного проживания. Поэтому целесообразнее здесь строить, конечно, апарт-комплекс», — считает эксперт.
По мнению руководителя проектов отдела инвестиций NF Group в Санкт-Петербурге Сергея Дуванова объем инвестиций может составить 3-3,5 млрд рублей. «Строительство и комплектация такого проекта «под ключ» может обойтись инвестору в 3,5-4 млрд рублей в текущих условиях и в зависимости от выбранной классности проекта, уровня отделки и инженерного оснащения (без учета стоимости земли и проектирования)», — полагает партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин. По его мнению, создание МФЦ в рамках подобного проекта — вполне логичная идея, это хороший и надежный арендатор, создающий постоянный трафик. Валерий Трушин также согласен, что на этом участке перспективнее смотрятся апартаменты, для классического отеля локация удалена от метро и достопримечательностей.
«Проект будет расположен на первой линии Октябрьской набережной, а значит, будет иметь отличные видовые характеристики, что может выделить его среди конкурентов. Видовой ресторан на крыше мог бы стать визитной карточкой проекта», — добавила руководитель отдела исследований NF Group в Санкт-Петербурге (ex-Knight Frank St. Petersburg) Светлана Московченко. Она отметила, что в данной локации уже есть комплексы апартаментов. В непосредственной близости расположен Wings, где один корпус на 252 юнита уже работает, а второй корпус на 280 юнитов находится на завершающей стадии строительства. Также в третьем квартале 2022 года в продажу вышел «Zoom на Неве» (Октябрьская набережная) с 1,6 тыс. несервисных апартаментов.
«Проекту придется конкурировать не только с апартаментами, но и с арендными квартирами, так как рядом расположено несколько современных жилых комплексов», — прогнозирует Светлана Московченко.
Из области в город
По данным РБК Компании, ООО «Запстрой» в равных долях принадлежит бывшему главному архитектору Ленинградской области Евгению Домрачеву и его брату Сергею. Ранее эта компания преимущественно занималась строительством жилья в Ленобласти, в городах Мурино и Коммунар. На петербургский рынок вышла в этом году, в феврале «Запстрой» приобрела на торгах в Петербурге под реконструкцию нежилое здание на Курской улице, 11/72, площадью 7,5 тыс. кв. м.
Рынок как классических гостиниц, так и апартаментов Петербурга довольно насыщен. По оценкам консалтинговой компании NF Group, в Санкт-Петербурге по предварительным итогам 2022 года совокупное предложение качественных отелей категории «3–5 звезд» в городе составит 120 объектов с номерным фондом 20,7 тыс. номеров. В структуре предложения продолжают преобладать гостиницы 4*: их доля достигла 60% как по номерному фонду, так и по количеству объектов. В этом году предложение гостиниц пополнилось несколькими объектами — отелем Maria 4* на 87 номеров, отелем «Оболенский» 4* на 49 номеров и бутик-отелем Glinz 4* от Ginza Project на 30 номеров. Все перечисленные гостиницы относятся к проектам реконструкции исторических зданий.
По предварительным оценкам, среднегодовая загрузка качественных отелей города категории «3–5 звезд» по итогам 2022 года составит около 66%, что превышает значения за 2021 год на 2 п.п. и сопоставимо с 2017 годом, когда на операционные показатели гостиниц не влияли международные события.
В сегменте апартаментов, которые эксперты относят к рынку гостиничных услуг Санкт-Петербурга, объем предложения вырос более значительно. По данным на ноябрь 2022 года, номерной фонд сервисных апарт-отелей увеличился на 20% по сравнению с итогами 2021 года и составил 9,4 тыс. юнитов в 29 комплексах. На рынок вышли новые крупные объекты: Best Western Zoom Hotel, Putilov Avenir. Более 80% номерного фонда работающих апарт-отелей относится к категории «3 звезды». За 11 месяцев 2022 года Петербург посетили более 7 млн туристов, что почти на миллион больше, чем за весь 2021 год.
Повтор публикации от 14.12.2022